잠실 재건축상가 버블 원인은?

[프라임경제] 최근 잠실 재건축 상가가 또 다시 도마위에 올랐다. 특히 3단지 상가는 아파트 입주 1년이 지났지만 1/3 수준을 상회하는 높은 공실률로 몸살까지 앓고 있다.

이는 상가 전반에 걸친 고분양가에 동반된 임대료 수준이 녹록치 않아 웬만한 생활편의 업종조차도 자리 잡기 어려웠기 때문이다.

트리지움(잠실 3단지)발 고분양가 여파는 1단지를 비롯한 추가 공급분에도 적잖은 영향을 미치고 있지만 현재 제2라운드 접전 시점의 해당 업체들은 3단지와의 가격 경쟁력을 앞세우며 분양에 박차를 가하고 있다.

물론 상가의 분양가 고공비행은 비단 잠실벌 상가에 국한된 이야기는 아니다. 상가시장 곳곳에 걸쳐 공급가격이 상승곡선을 보이고 있는 것은 이미 오래다.

상가는 부동산 상품 중에서도 정부가 관여하는 공공재의 성격과도 멀다보니 가격 조정에 직접적인 영향력을 행사하기도 여간 쉽지가 않다.

이와 관련 박대원 상가정보연구소(www.ishoppro.net) 소장은 “상가 분양가 거품 형성에는 잘 드러나지 않은 이면이 있다”며 “또한 인기지역 중심으로 국지적 호우성 거품 형성의 특성도 있다”고 설명한다.

박 소장은 “보통 상가 분양가 상승의 근본적인 원인을 꼽자면 땅값의 상승이다. 땅값과 더불어 원자재값, 인건비가 오르면서 건축비 상승도 공급가격의 오름세에 힘을 보탠다”고 밝히며 “게다가 경쟁입찰이라는 대다분 단지내상가의 공급 방식도 분양가 상승 요인이 되기도 하는데 지역적 호재와 맞물려 목 좋은 자리로 지목받으면 수익과 무관하게 예정가격보다 두 세배에 달하는 결과물을 낳은 사례도 부지기수”라고 지적했다. 

그는 또 “업체 간 용지확보 경쟁으로 택지지구 상업용지 입찰 결과에 따라 투자자에게 공급되는 가격분 역시 수익보전의 위협 수준이 되기도 한다. 2003년 이후 최근까지 파주교하, 발산지구, 화성동탄등지에서 책정된 일반 분양가격을 놓고 고분양가 논란을 야기했던 사례가 대표적이라 할 수 있다”고 덧붙였다.

특히 그는 “후분양제도를 유명무실케 하는 선분양의 프리미엄이 결국 최종 투자자에게 거품이 형성된 상가를 안겨주는 예도 마찬가지며 분양성이 뛰어난 상가에 외부 시행사가 통매입후 재판매하는 분양구조도 분양가 상승의 원인”이라고 꼬집었다.  

이에 대해 박 소장은 “뉴타운, 재건축 등 비교적 관심이 높은 지역의 인접지역에서도 호재의 유관관계를 들어 분양가 상승을 초래하기도 한다”며 “분양상가 투자 고려 시에는 상권과 입지 분석을 토대로 수익보전이 가능한 현실적인 임대시세 파악에 더더욱 신경을 써야한다”고 조언하고 있다.