한남 뉴타운 '서울 부촌 지도 새판 짠다'

"3구역 관리처분 획득, 뉴타운 속도전…높은 미래 가치 당연"

한남 뉴타운 중 한남3구역이 최근 관리처분인가를 획득하면서 속도를 내고 있다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 서울 부촌으로의 도약이 기대되는 용산 '한남 뉴타운' 개발 사업이 활발히 추진되고 있다. 최근 관리처분인가를 획득한 3구역 외에도 나머지 구역(1·2·4·5) 역시 사업 가속화가 이뤄지고 있기 때문이다. 특히 서울 중심 입지를 확보한 동시에 인프라 개선도 기대되는 만큼 미래 가치는 더욱 치솟을 전망이다. 

'한남 뉴타운'은 용산구 보광·한남·이태원·동빙고에서 추진 중인 재개발 프로젝트로 총 5개 구역으로 이뤄졌다. 현재는 구역이 해제된 1구역 제외한 4개 구역(2·3·4·5)이 1만2000여가구 '랜드마크'를 목표로 퍼즐을 맞추고 있다. 

업계에서 한남 뉴타운을 바라보는 시선이 뜨거운 이유는 다름 아닌 우수한 입지와 인프라다. 3대 중심업무지구(강남·여의도·광화문) 접근성이 뛰어난 동시에 한강변 생활권 및 역세권 등 프리미엄 조건을 갖춘 곳으로 평가되고 있다. 

실제 서울 지하철 서빙고역·한남역(경의중앙선)과 이태원역(6호선)을 품은 역세권 입지를 자랑한다. 여기에 반포대교 및 한남대교도 가까워 수려한 교통망을 확보했다. 아울러 보광초·오산중·한강중·오산고도 인근에 위치했다. 

여기에 이태원역 상권과 △용산구청 △순천향대 서울병원 등 인프라도 만끽할 수 있다. 무엇보다 △용산국제업무지구 개발 △유엔사·수송부 부지 개발 △용산공원 조성 △신분당선 연장 등 수혜로 미래 가치도 풍부하다.  

업계 관계자는 "평당(3.3㎡) 1억원을 웃도는 고급 단지(한남더힐·유엔빌리지·나인원한남)가 인근에 자리했다는 점에서 뉴타운 완료시 서울 부촌 지도가 바뀔 것"이라고 설명했다. 

◆3구역 '역대 최대 재개발' 관리처분 획득…2구역 '한남 써밋'으로의 재탄생  

한남 뉴타운 가운데 가장 속도가 빠른 한남3구역(시공사 현대건설·000720)은 최근 '관리처분인가'를 획득했다. 뉴타운 지정 20년 만에 마지막 행정절차를 마무리 지은 것이다. 

"지난 22일 한남3구역 조합 집행부는 용산구청으로부터 관리처분계획을 인가받았다. 사업시행인가(2019년 3월) 이후 약 4년 만의 쾌거다. 이에 힘입어 재개발 시계가 한층 빨라질 것으로 기대된다. 이르면 오는 10월 이주가 진행되며, 이후 철거가 이뤄질 것으로 전망된다." - 한남3구역 조합원 A씨

한남3구역 재개발 조합 집행부가 구상하는 미래 모습은 △용적률 232.47% △지하 6층~지상 22층 △197개동 총 5816세대다. 이외에도 상가와 도로, 공원, 주차장, 학교 등 정비기반시설이 들어설 전망이다. 

인근 보광역(신분당선) 신설이 추진되고 있으며, 현대백화점 입점도 논의되고 있다. 무엇보다 '단군 이래 최대 재개발 사업지(사업비 8조3000억원)'라는 점에서 프리미엄 대단지로의 변모를 기대하는 눈치다. 

한남2구역 '한남 써밋' 조감도. ⓒ 대우건설

지난해 대우건설(047040)과의 동행으로 '한남 써밋'이라는 단지명을 획득한 한남2구역은 두 번째로 사업이 빠르게 추진되는 구역이다. 보광동 272-3 일대에 추진되는 프로젝트로 지상 최고 14층 30개동 1537세대가 들어설 예정이다. 사업비는 7900억원이다.  

타 구역과 달리 한강 조망이 제한되는 등 상대적으로 사업성이 떨어진다는 평가도 존재한다. 하지만 이태원역(6호선)과 인접한 '초역세권'인 동시에 '초품아(보광초)' 지역이라는 점에서 단점들을 모두 불식시킬 수 있다는 게 업계 분석이다. 

인근 공인중개사 관계자는 "조합설립인가(2012년 6월) 이후 시공사 선정까지 많은 기간이 소요됐다"라며 "하지만 대우건설을 맞이한 이후 사업 정상화에 돌입했고, 무엇보다 구역 크기가 작은 만큼 타 구역 대비 속도가 빠를 것으로 예상된다"라고 설명했다.  

그는 이어 "여기에 남산 경관 보호를 위해 묶여있는 지역 고도(90m) 제한이 완화된다면 사업성은 더욱 증폭될 것"이라고 덧붙였다.

◆"5구역 대장주 예고…4구역 '마지막 퍼즐' 수려한 사업성" 

한강 조망을 효과적으로 누릴 수 있는 한남5구역은 '뉴타운 대장주'로 꼽히고 있다. 가장 인기 있는 지역인 만큼 타 구역 대비 높은 시세를 자랑한다. 

현재 건축심의를 앞두고 있으며, 통과 즉시 시공사 선정에 돌입할 전망이다. 향후 동빙고동 60 일대에 최고 23층 총 2555세대에 달하는 대단지로 변모할 예정이다. 

인근 공인중개사 관계자는 "보광변전소 이전 문제로 사업이 지연되기도 했지만, 지난해 조합이 이전 비용 부담 조건으로 협약을 체결한 이후 속도를 내고 있다"라며 "동빙고역(신분당선) 신설도 확정된 만큼 강남 접근성은 더욱 우수해질 것"이라고 설명했다.

그는 이어 "또 서울시가 오는 7월부터 사업시행인가 전 시공사 선정을 할 수 있도록 조례안을 개정한 만큼 이로 인한 수혜도 기대된다"라고 덧붙였다.

보광동 360 일대 한남4구역(최고 23층·2167세대)은 뉴타운 '마지막 퍼즐'로 평가받고 있다.

지난해 11월 재정비촉진계획 변경 심의 통과로 사업 추진력을 확보했다. 일반분양 비율이 높은 만큼 한남 뉴타운 중 가장 사업성이 뛰어난 곳으로 평가되고 있다. 보광역(신분당선) 신설 수혜도 점쳐지고 있다.

한남 뉴타운 일대. ⓒ 프라임경제

다만 상가 조합원 비율이 높은 만큼 '사업 차질' 가능성도 배제할 수 없다는 게 문제다. 여기에 저지대로 인한 침수 방지를 위해 '지반고'를 높여야 한다는 점도 변수로 꼽힌다. 3구역과의 협의가 필수인 데다, 무엇보다 사업시행인가 획득을 위해선 반드시 해결해야 할 절차이기 때문.  

업계 관계자는 "한남 뉴타운은 명실상부 최고 입지로 향후 강남과 함께 '부촌' 수식어를 공유할 것으로 기대된다"라며 "특히 인근 고급 아파트 시세가 평당 1억원을 훌쩍 넘기고 있다는 점에서 높은 미래 가치는 당연하다"라고 전했다. 

현재 한남 뉴타운은 기존 우수한 입지와 더불어 무한한 잠재력을 바탕으로 '서울 대표 부촌'으로의 도약을 준비하고 있다. 과연 남겨진 숙제들을 무사히 해결하고 뉴타운을 성공적으로 완성할지 주목된다.