분양가상한제, “한국에만 있다”

과도한 부담 종부세, OECD국가들은 개인별 혹은 선택가능

[프라임경제] 한국주택협회(회장 신 훈)가 국내 연구보고서와 OECD의 보고서를 기초로 우리나라와 OECD주요국가의 분양가격·거래 및 세제·금융제도를 비교한 결과, 우리나라의 주택·부동산분야의 규제는 주요국가중 최고 수준으로 나타났다. 현재 OECD 주요국가들은 민간에까지 분양가상한제, 분양가내역공시, 전매기간을 제한하는 규제는 실질적으로 운영하지 않고 있는 상황인 것이다. 특히 우리나라의 경우, 전체 조세에서 재산세가 차지하는 비율은 11.9%로, OECD국가 평균(5.6%)의 2배를 초과해 주택·부동산관련 세제의 부담이 과중하게 나타났다. 더욱이 GDP대비 재산세 비중은 3%로 OECD(30개)국가 중 6위(OECD평균은 1.9%)를 차지하고 있다.

 OECD는 2007년과 2008년 검토보고서를 통해 세제를 주택가격통제수단으로 이용하지 말 것과 민간의 주택공급관련 규제완화, 분양가상한제와 같은 규제는 단계적으로 폐지할 것을 권고한 바 있다. 보고서에 따르면 우리나라는 높은 양도소득세율을 부담하고 있어 장기적으로 주택공급의 냉각(동결)효과를 초래할 수 있고 주택가격의 상승 압력이 높아지기 때문에 주거목적으로 사용되는 주택에 대해서 정책적 수단으로 활용되어서는 안된다는 것이다. 즉 과도하게 적용되고 있는 세제의 정상화가 필요하다는 것. 아울러 민간의 주택공급관련 규제 완화, 주택수요가 높은 수도권의 규제 완화, 분양가상한제와 같은 규제는 단계적으로 폐지할 것도 권고했다.

◆OECD국가, ‘거래제한 없어…’

실제로 외국의 경우, 분양가상한제 및 분양가내역공시제는 존재하지 않는 것으로 조사됐다. 미국, 일본, 영국, 싱가포르의 경우 민간업체가 자율적으로 분양가격을 정하고 있으며 특히 싱가포르의 경우는 공공이 공급하는 주택은 민간 주택가격보다 45% 낮은 가격으로 공급하고 있는 실정이다.

미국과 일본은 선분양이 가능하다. 미국의 경우 전체 주택가격의 20~30%가 공사기간 내에 확보가 가능한 상황이다.

주택거래에 있어 전매제한 기간과 관련 실질적으로 거래를 제한하는 국가도 없다. 일본에서는 당첨시에서 매매계약시까지, 싱가포르는 공공이 공급한 주택에 한해 최초 구입 시 30개월, 두 번째 구입 시부터는 5년간 전매제한기간을 설정하고 있을 뿐이다.

이에 국내 건설업은 시장경제원리 및 과잉금지의 원칙 존중, 기업의 자율적 혁신을 위해 분양가상한제 및 분양가내역공시제 폐지와 과도한 거래제한으로 주거이전의 자유를 침해하는 전매제한기간을 폐지해야할 것으로 요구하는 것이다.

◆종부세, ‘우리나라에만 존재’

거래시 부과되는 세제와 관련 대부분의 OECD국가에서는 취득세를 부과하지 않고 있다. 우리나라의 경우 취득세, 등록세, 농특세, 지방교육세 등 다양하게 부과하고 있지만 외국의 경우는 등록세(인지세, stamp duty)만 부과하는 경우가 대부분인 것이다.

부동산을 보유하고 있을 경우 부과되는 세제도 차이를 보인다. 종합부동세는 우리나라에만 존재하고 일부국가들은 부채를 뺀 순자산에 부과(순부유세, net wealth tax), 부의 증가분에 부과(조부유세, gross wealth tax)만을 원칙으로 하고 있다.

물론 일본은 최근까지 종부세와 유사한 지가세가 있으나 과도한 부담을 주어 현재는 과세 중지된 상태다. 즉 총 조세에서 점하는 재산세의 비율은 대한민국이 OECD국가 중 최고 수준을 기록하고 있는 것. 특히 OECD 국가 중 프랑스의 경우를 제외하고는 종부세를 개인별로 과세하고 있으며 독일과 미국의 경우 세대별 또는 개인별로 납부할 지가 선택이 가능하다.

부동산 처분시 부과되는 세제(양도소득세)와 관련 OECD 주요 국가는 양도소득세를 별도로 부과하지 않고 소득세에 합산해 과세하고 있다. 거주목적의 주택이 거주요건을 충족한 경우에는 과세이연, 소득공제 또는 소득산입비율, 경감세율 등의 방법을 통해 혜택을 부여하고 있는 것이다.

우리나라는 현재 자가점유 1세대 1주택자에게도(주택가격 6억원 이상) 양도세를 부과하고 있지만 외국에 비해 양도세의 세율이 지나치게 높은 상황이다. OECD 주요국가들은 주거목적의 1주택에 대해 주거안정을 위해 비과세하는 것을 원칙으로 하고 있다.

◆OECD, ‘LTV, DTI’ 어떻게 관리하나?

대부분의 OECD국가들은 우리나라보다 LTV(주택담보대출비율)가 높고, 독일, 프랑스는 우리나라와 비슷한 60% 수준이다. 그러나 LTV규제 강도는 우리나라가 가장 높은 편이다. 외국은 담보대출에 대한 소득공제 혜택이 있기 때문이다.

DTI(총부채상환비율)역시 마찬가지다. OECD 주요국가들의 경우, DTI 기준은 일반적으로 금융기관이 자율적으로 관리하고 있고 주택담보대출시 담보대출의 비율과 상환능력은 민간금융기관의 자율적 기준에 의해 결정되기 때문이다. 더욱이 우리나라와 달리 금융감독기관의 규정은 금융기관의 내부적 정책을 수립토록 하는 수준에 불과한 상황이다.

이와 관련 한국주택협회는 우리나라와 OECD주요국가의 분양가격·거래 및 세제·금융제도의 비교결과를 토대로 정부에 개선방안을 건의할 예정이라고 밝혔다. 우선 시장경제원리 및 기업의 자율적 혁신을 위해 분양가상한제와 분양가내역공시제와 주거이전의 자유를 침해하고 있는 전매제한 폐지를 요구할 방침이다.

취등록세의 경우, 주거복지 지원차원에서 취·등록세율 인하(2→1%)와 복잡한 세제의 간소화, 그리고 분양원가를 상승시켜 입주자의 부담을 가중시키는 소유권보존등기시의 취·등록세는 면제토록 하는 방안이 건의될 것으로 보인다. 종합부동산세는 개인별로 합산과세토록 하고, 자가점유의 1주택보유자 중 노령층, 은퇴자, 장기보유자등은 세부담을 경감할 것과, 대출금등의 부채를 빼고 과세, 주택담보대출금에 대한 소득공제, 그리고 고가주택에 대한 기준도 6억원에서 9억원 이상으로 상향 조정방안이 건의된다.

양도소득세 역시 1가구 2주택자인 경우에는 일반세율(9~36%) 수준으로 낮추고, 양도시 차액에 대해서는 과세이연과 납부세금에 소득공제의 혜택을 주도록 할 것과 주택담보대출시 중앙정부에서 통제수단으로 운용하고 있는 LTV는 금융기관의 자율적 판단에 위임하고, DTI규제 폐지도 요구할 방침이다.