하반기 투자 유망 국가 '베스트 5'

[프라임경제]해외 부동산 투자 자유화의 문이 활짝 열렸다. 뿐만 아니라 해외 송금 규정 및 양도소득세 규정 개선으로 해외 부동산 투자 여건이 개선되면서 올 하반기부터 해외 부동산 투자액의 규모가 커짐은 물론 투자물건도 국가별로 다양화될 전망이다.

특히 올 하반기는 투자국 선정에 있어 다른 때보다 신중함을 기해야 할 시기이다. 상반기에 화두가 됐던 미국 서브프라임 모기지 사태 때문이다. 미국 서브프라임 모기지 시장이 붕괴되면서 세계 금융 시장이 연쇄적으로 위기를 맞이하기 시작했고 그 동안 안정적인 시장을 형성하던 유럽과 중국 부동산 시장도 연달아 침체되고 있다.

따라서 이번 하반기에는 미국 서브프라임 모기지 사태 여파가 직접적으로 미치지 않으면서 다양한 호재로 꾸준히 ‘나홀로 성장세’를 펼치고 있는 말레이시아, 필리핀, 캄보디아를 비롯해 위기를 기회로 만들 수 있는 자원 부국 카자흐스탄과 미국으로 눈을 돌려보는 혜안이 필요하다. 미국 부동산 시장이 서브프라임 사태로 무너지고 있는 지금이 바로 세계 경제를 쥐락 펴락하는 거대 시장 미국에 잠식할 수 있는 좋은 시기인 것이다.

말레이시아는 현재 미국 경기 둔화에도 주식 하락폭이 가장 변화가 없는 국가 중에 하나로 올 상반기 투자 1순위로 꼽힌데 이어 올 하반기에도 부동의 1위를 지킬 것으로 전망된다. 말레이시아는 연간 10%라는 경이로운 속도로 도시화가 진행되면서 부동산 수요가 증가하고 있는 반면 공급량은 44% 수준에 지나지 않아 부동산 시장이 활황을 이루고 있다.

뿐만 아니라 다른 동남아 국가들과 달리 부동산 거래시 변호사가 중간에 서는 에스크로우 및 등기제도가 있어 거래 절차가 투명하고 안전한데다 ▲낙관적인 경제 전망, ▲정부의 공공 인프라 투자 확대추진, ▲정치적 안정성, ▲본격적으로 추진되고 있는 9차 경제개발계획, ▲부동산 12년 주기설로 인한 상승 기대감으로 이 같은 부동산 호조가 계속될 기미다. 외국인 투자 천국이라 불리는 말레이시아 부동산 투자에 성공률을 높이려면 쿠알라룸푸르 중심 및 인근 지역의 최고급 콘도미니엄에 주목해야 한다.

 최근 말레이시아에는 주거 패턴에 변화가 일면서 부유층 선호 1순위던 고급 방가로 대신 고층 대형 콘도미니엄이 떠오르고 있다. 과거 3~4년간 연 10~15%의 상승률을 보이던 쿠알라룸푸르에 고급 콘도미니엄 개발이 활황을 이루면서 쿠알라룸푸르 시티 센터 중심지의 콘도미니엄 가격이 적게는 20%에서 많게는 104%의 상승률을 기록하기도 했다. 관광서, 오피스 빌딩, 호텔, 금융 등 모든 비즈니스의 중심지인 쿠알라룸푸르는 외국인이 거주하기에 적합한 환경을 갖추고 있어 향후에도 꾸준한 상승이 기대된다. 이 외에도 임대수요가 특히 높은 한국의 분당급 몽키아라와 구 한인촌, 각종 대사관이 밀집해 있는 암팡, 휴가와 주거의 일거이득 효과와 더불어 기반시설이 빠른 속도로 발달하고 있는 페낭을 눈여겨 보면 좋다

■ 모두가 ‘NO’라고 하는 지금이 바로 미국 투자 적기
최근 미국에는 부동산 시장 침체와 미 달러 약세가 맞물리면서 중동계 오일머니와 중국 화교자본, 유럽 자본들이 미국 주요도시인 뉴욕과 L.A 부동산 투자에 몰리고 있다. 전 세계 자본들이 미국 부동산에 이처럼 열광하고 있는 이유는 그 동안 높기만 했던 미국 시장에 잠식할 수 있는 좋은 시기이기 때문이다.

미 금융권은 2008년 회계연도안에 모기지 부실채권에 대한 담보물을 현금화 해야 한다. 때문에 서브프라임 모기지 사태로 가장 크게 휘청거리며 올 상반기 차압주택이 대거 쏟아졌던 캘리포니아주 주택의 저가 메리트가 올해 말 까지는 이어질 것으로 전망되고 있어 LA 차압주택에 보다 집중할 필요가 있다.

투자의 안정성을 확보하기 위해서는 뉴욕 부동산 시장에 주목해야 한다. 푸르덴셜 더글라스 엘리먼 2008년 2분기 뉴욕 부동산 보고서에 따르면 맨해튼, 브르클린, 퀸즈 지역의 부동산 시장이 뉴욕 중에서도 특히 유망한 것으로 발표됐다. 맨해튼의 2분기 부동산 가격은 전년 동기 대비 25.2%로 큰폭 상승했으며 신축 건물의 경우는 이보다 높은 61%의 상승률을 기록했다. 맨해튼의 경우 월스트리트 주변인 로어 맨해튼이 투자가 유망하다. 과거 9.11테러로 붕괴 되었던 월드트레이드 센터 구역을 비롯한 이스트 리버, 배터리 파크 시티 지역을 포함한 광범위한 재건 사업이 한창 진행중에 있기 때문이다.

 보합세를 유지하고 있는 퀸즈는 전년 동기 대비 지난 2분기 가격이 0.7% 상승했다. 퀸즈는 한국인이 많이 거주하고 있는데다 퀸즈 재개발 프로젝트가 진행중에 있어 가치 상승 요소가 많이 잠재되어 있는 곳이다. 이 외에도 뉴욕의 도시 슬럼화 방지 개발 계획에 의해 도시 곳곳이 재개발 중인 브르클린이 있다. 브르클린은 유태계 부동산 재벌인 브르스 라트너가 뉴저지 네츠 농구팀 홈구장으로 사용할 네츠 아레나 건립과 동시에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 어우러진 Grand Plan을 계획중에 있어 개발 호재로 상승 잠재력이 높은 지역으로 평가되고 있다.

■ 캄보디아, 저평가된 근교 지역을 공략하라!
캄보디아는 세계 7대 불가사의 앙코르와트라는 뛰어난 관광자원과 2조 달러 이상으로 추정되는 풍부한 천연자원을 보유하고 있어 잠재발전 가능성이 높은 국가고 각광받고 있다.

이로 인해 2004년 이후 세계 최고의 관광객 증가율을 나타내면서 호텔 등의 숙박시설을 비롯해 관광과 관련한 인프라 건설과 부동산업이 활기를 띠고 있다. 또한 캄보디아 정부가 경제발전을 위해 적극적인 개방 정책과 시장 친화적인 정책을 펴면서 한국을 중심으로 말레이시아, 싱가포르 등 외국 기업들이 부동산 투자에 앞다투어 경쟁하고 있다. 

캄보디아 부동산 시장은 지난 3년 동안 2배 이상의 급성장을 거뒀다. 프놈펜의 경우 이미 많은 기업들이 진출하면서 지가와 주택 가격이 가파른 상승 곡선을 그리고 있는데다 개발용 용지를 구하기도 쉽지 않기 때문에 상대적으로 저평가되어 있는 프놈펜 근교의 위성도시 개발 예정지역이 떠오르고 있다. 이 중 매년 200만명이 찾는 앙코르와트의 시엠리엡 주변과 경제 특구, 신 공항 건설의 시하누크 빌에 주목해야 한다. 지난 해 캄보디아를 찾은 외국인은 200만여 명으로 관광객이 급증함에 따라 앙코르와트 시엠리엡 주변은 숙박을 비롯한 호텔/레스토랑 산업과 부동산업이 빠르게 발전하고 있다.

또한 최근 태국 국경 지역을 중심으로 도로 정비 계획이 예정되어 있기 때문에 유망 투자 지역으로 꼽힌다. 시하누크 빌은 최근 중국이 2015년까지 총 30억 달러 규모의 경제 특구로 지정하겠다는 소식이 이어지면서 새롭게 각광받고 있다. 이어 국제공항으로의 확장, 동남아 각 도시를 연결하는 저가 항공 취항도 조만간 성사되리라는 전망이 나오면서 시하누크 빌은 인도네시아의 발리와 말레이시아의 페낭과 같이 동남아시아를 대표하는 청정 관광도시와 자카르타와 같은 활발한 무역도시로 자리매김 할 매력적인 도시로 평가되고 있어 부동산 시장의 지각 변동이 이루어질 것으로 보인다.

■ 필리핀, 자녀 유학과 투자를 동시에!
지난 해 필리핀 관광객수는 약 300만 명으로 최근 2~3년 새 외국인 관광객 및 투자자 수가 꾸준히 증가하면서 부동산 시장이 폭발적으로 증가했다. 실질 GDP 성장률도 5~7%를 유지하는 동시에 20조원에 이르렀던 해외 근로자들의 송금액의 60~70%가 주택 관련 자금으로 사용되고 있어 올 하반기에도 부동산 시장의 상승기조가 이어질 전망이다.

한국인을 포함해 외국인들의 부동산 구매가 가장 높은 지역은 메트로 마닐라의 마카티시티와 보니파시오 글로벌 시티이다. 마카티 지역의 주택 및 콘도 임대료 상승률은 지난 2004년 9.30%, 2005년 12.97%, 2006년 17.30%, 2007년 21.83%로 4년간 무려 60.38%의 상승했다. 그러나 높은 상승률로 인해 이미 가격이 높게 형성되어 있다보니 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 한국의 분당급 도시, 보니 파시오 글로벌 시티가 투자 유망지로 떠오르고 있다.

보니파시오 글로벌 시티는 충분한 녹지 공간을 확보한 친환경적인 도시로 세인트 루크 메디컬 센터와 같은 유명 종합병원, 국제학교, 국제 컨벤션 센터, 싱가포르 및 한국 대사관, 아얄라 그룹에서 운양하는 ‘마켓!마켓!’ 같은 대형 쇼핑몰을 갖춘 복합 신도시로 개발 중이다. 한편 필리핀에서는 외국인의 이름으로 토지에 대한 소유 등기를 할 수 없다. 다만 CCT (Condominium Certificate of Title: 아파트 등기권리증)가 발급된 아파트의 경우에는 외국인 구매자라 하더라도 토지 소유권을 가질 수 있어 고급 아파트 위주의 투자가 유망하다. 아파트 구입시 대금을 일시불로 지불할 경우 15~20%의 가격 할인을 받을 수 있으며 대학가 인근의 고급 아파트는 임대를 놓을 경우 8% 정도의 임대 수익을 기대할 수 있다.

■ 향후 성장 잠재력 높은 자원부국 카자흐스탄
최근 미국발 서브프라임 직격탄을 맞은 카자흐스탄이 해외 부동산 투자자들의 주목을 받고 있다. 급등한 현지 부동산 시장이 최근 들어 급격한 버블이 해소되며 오히려 지금이 가격적인 메리트가 있다는 판단에서다. 또한 원유와 천연자원 가격 급등으로 자원 부국인 카자흐스탄에 전세계 다국적 기업들이 앞다투어 진출하고 있어 향후 시장이 안정되면, 카자흐스탄의 부동산 시장은 다시 한번 급등세를 이어갈 것으로 전망된다.

카자흐스탄은 안정적인 정치, 경제 상황과 중앙아시아 국가 중 최고의 외국인 투자 정책을 추진하면서 카자흐스탄의 성장 중심 3대 지역을 중심으로 외국 기업들의 진출이 꾸준히 증가하고 있다. 이로 인해 이들 지역 위주로 외국인들이 거주할 주택과 업무를 볼 수 있는 오피스 수요가 상승하고 있다. 특히 알마티의 경우 IT Park와 파이낸셜 센터가 건설중이며 캅차가이 카지노, 골프장 등 11,000헥타르 규모의 관광단지가 개발될 예정이다. 뿐만 아니라 카자흐스탄 정부가 지난 해 4월 발표한 알마티 신국제공항 건설과 2005~2012년까지 내부순환도로, 외곽순환도로, 지하철 등 대대적인 교통망 확충에 나서고 있다. 이 외에도 알마티 국민소득 증가와 매년 5만 명씩 증가하는 인구 증가율로 최상급과 상급 아파트 중심의 신규주택 수요가 가파른 증가 추세를 보일 것으로 전망되 가격 상승에 따른 차익을 기대해 볼만하다.