분양가 통제, “공급위축 가져온다”

[분양가상한제 허와 실]④건설업계, “분양가상한제 폐지해라”

[프라임경제] 전국 미분양 아파트가 13개월만에 감소했다. 국토해양부가 발표한 바에 따르면 지난 4월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 12만9,859가구로 1개월 사이 1,898가구 감소한 것. 그러나 전국 미분양가구의 80%이상을 차지하고 있는 지방의 경우, 오히려 947여가구 늘어난 10만9,623가구로 집계됐다. 즉 현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 적체로 정상적인 기능을 못하고 있으며 공급자와 소비자 모두에게 적잖은 비용을 가중시키고 있는 것이다.

2008년 현재까지 부도를 맞이한 500위권 건설업체는 총 7곳으로 늘어났다. 전문건설업체의 경우 상황은 더욱 심각하다. 전년동기까지 57개사가 부도를 맞았지만 올해는 현재까지 2배 가까이 증가한 99개 건설업체가 쓰려졌다. 특히 4월 중 부도업체는 전년동기(6개사)에 비해 무려 80%나 증가한 11개 업체인 것으로 나타났다.

◆분양가 규제, “시장경제와 맞지 않아…”

주택산업연구원 고 철 원장은 분양가상한제에 대해 “임대료 통제제도와 함께 주택시장의 배분구조에 정부가 직접 개입해 소비자와 생산자에게 모두 영향을 주는 가장 대표적인 규제”라고 비난했다.

실제로 국내 분양시장은 지난 1989년부터 1998년 사이 제1차 분양가상한제의 운영을 통해 분양가에 대한 과도한 규제가 민간건설업체의 자유로운 경제활동을 저해, 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장의 불안정이 발생했다는 것을 경험한 바 있다.

이에 고 원장은 “주택이라는 상품이 갖는 특수성에도 불구하고 주택도 시장에서 거래되는 상품인 한, 다른 상품과 마찬가지로 시장질서에 따라 생산·분배·유통 그리고 소비가 이뤄져야한다”고 밝혔다. 즉 시장경제 측면에서 분양가상한제는 질서를 왜곡시킨다는 것이다. 게다가 신규주택의 분양가격을 인하함으로써 주택분양 프리미엄이 발생하고 투기목적의 주택수요가 유발돼 주택분양시장이 내집마련의 수단이 아닌 자산증식을 위한 투기의 장으로 변질되는 것이라 지적했다.

<분양가 규제 철폐 후 서울아파트 동시분양 평당가 추이 / 주택산업연구원>

◆발생한 비용, “회수는 보장해야…” 

지난해 주택산업연구원이 발표한 ‘분양가상한제 시행에 따른 주택업계 대응방안’에 따르면 기본형건축비 및 가산비용 산정에 있어 주택건설사업 추진에 따라 불가피하게 소요되는 제반 비용은 반영돼야 한다고 지적돼 있다.

또한 비용회수측면에서 분양가격이 결정되는 사업계획 이후 시점에서 발생하는 각종 인·허가 비용 및 주택건설공사 진행과정에서 발생하는 추가적 비용을 업계 차원에서 공동으로 산정해 이 비용이 기본형건축비 산정에 반영될 수 있도록 해야한다는 주장도 나왔다.

결국 주택의 품질 수준 및 브랜드의 유지가 현실적으로 어려워 주택산업 측면에서는 기본형건축비로 생산할 수 있는 염가 보급형 주택생산이 불가피하고 이 주택이 분양가 자율화시기에 공급된 주택과 현격한 품질 차이를 보일 경우 소비자들은 공급된 주택을 외면하는 상황도 연출되는 것이다.

◆주택품질이 걸린 문제, ‘분양가 통제로는 곤란’

일부 건설업계는 분양가 규제로 인해 주택의 품질이 저하되고 획일화를 부추길 것이라고 전망했다. 주택건설업체의 이윤을 축소시킴으로써 기술개발을 소홀히 함에 따라 주택의 품질이 저하시킬 우려가 있다는 것이다.

기술개발을 통한 비용 최소화보다는 저품질 또는 규격미달의 자재를 사용함으로써 비용축소를 추구하는 상황도 연출될 수 있다. 결과적으로 부실시공 등의 사회문제로 확산될 우려가 있다. 

고 원장은 “1999년 이후 분양가 자율화가 이뤄진 이후에 다양한 주택상품 개발 및 소비자의 선호를 반영한 주택평면 도입 등 주택품질 향상을 위한 업체의 노력은 매우 컸다”고 평했다. 주택건설업체가 충분한 이윤을 얻기 위해서는 기업의 자율성을 보장하고 동기를 유인하기 위한 장치가 필요한데 분양가격이 규제된 상태에서는 동기부여가 부족해 획일적인 주택만을 대량생산하는 결과를 초래한다는 것이다.

대한주택건설협회 김영수 회장 역시 취임과 동시에 분양가상한제 폐지에 목소리를 높였다. “지난해 9월부터 전면 시행하고 있는 분양가상한제는 시장경제질서하의 가격결정방식에 정면으로 배치되고 헌법상 보장된 기업활동의 본질적인 권리도 침해하는 만큼, 폐지되어야 마땅하다”며 “저소득 서민층을 대상으로 공급하는 국민주택규모이하의 경우에는 서민주거안정을 위해 분양가상한제를 제한적으로 적용하되, 나머지 부문은 분양가상한제 실시를 전면 폐지해야 한다”고 밝힌 것이다.