강동구 재건축 규제완화, “일단 기다린다”

더딘 사업진행, 규제완화 되면 탄력 붙을 듯

[프라임경제] “재작년 이곳으로 이사 왔는데 이후로 가격이 계속 떨어지니 불안하죠. 하지만 규제완화만 된다면야 회복은 어렵지 않을 테니 조금 더 기다려 볼까 합니다” , “아직까진 손님이 별로 없고 한산합니다. 하지만 곧 반등하리란 기대감이 커 올 하반기가 기다려져요”

둔촌동 둔촌주공에 거주하는 주민들은 2006년말 입성한 뒤 내리막길을 달리고 있는 집값과 좀처럼 진행되지 않는 재건축 사업에 속앓이를 하고 있다. 그럼에도 불구 주민들은 아직도 최근에 발표된 정부의 재건축 규제완화 방침에 좀더 지켜보고 있는 상황이다. 인근에 위치한 중개업소 관계자 역시 조용한 거래 분위기를 나타냈다. 실제로 부동산포털 스피드뱅크에 따르면 전반적인 재건축 시장의 악재 및 잠실 일대 대규모 입주물량 영향으로 강남4구 중에서 강동구는 가장 큰 하락세를 보였다. 최근 정부의 재건축과 분양가상한제에 대한 규제완화 움직임에도 적극적으로 추진되는 사항이 없어 매수인들의 반응은 차갑기만 하다.

◆매도인·매수인, “일단은 기다린다”

정부가 조합원 명의변경 금지 및 개발이익환수제도의 폐지, 소형평형의무비율의 완화 등을 발표한 이후 현장에서는 일부 급매물이 거래되며 반등 기미를 보이기도 했다. 그러나 전반적인 경기침체의 늪이 깊어지는 가운데 정부의 ‘말 한마디’로는 추가 매수세를 견인할 수 없다는 분위기다.  

특히 상일동 고덕주공은 대출이자에 부담을 느낀 매도인들이 내놓은 저가매물들만 거래에 가담하고 있다. 나머지 매도인들은 이미 매물을 거둬들인 상태로 시장은 가라앉은 상태. 추진위가 설립돼 있는 고덕주공의 경우 조합설립인가 승인이 나면 조합원의 지위양도가 금지돼 거래가 불가능하기 때문에 설립인가 전에 거래를 하려는 급매물이 많았던 것이 사실이다. 그러나 조합원지위변경 금지에 대한 규제가 완화되면 조합설립인가 후에도 거래가 가능해지기 때문에 집주인들은 거래를 미루려는 경향이 나타나고 있다.   

아울러 매수인의 입장에서는 조합원의 지위 변경이 가능하게 되면 웃돈을 주고 사고 팔 수 있기 때문에 가격 상승의 우려가 발생한다. 그러나 가격이 오르기 전에 선뜻 매입에 나서기엔 여전히 시장 자체에 불안요소가 많다는 의견이 강해 자금여력이 없는 수요자들은 매수에 가담할 수 없어 2년여 전의 가격 선으로만 매물을 선호하며 관망하고 있는 실정이다.

◆황금알 낳는 재건축(?)

강남·송파 등 주요 재건축 단지들과 어깨를 견줄 만큼 높은 가격대를 형성하고 있던 강동구도 정부의 규제폭탄은 피하지 못했다.

2006년 말까지 이곳은 고공행진을 이어갔지만 2007년 초 분양가상한제 및 각종 재건축 사업의 주택법 개정안으로 강세는 하락세로 돌아섰다.

재건축 사업지 중 단일단지로는 큰 규모를 자랑하는 둔촌동 둔촌주공의 상황도 마찬가지. 둔촌주공1단지 82㎡는 정밀안전진단 통과 소식과 함께 2007년8월 초 10억 원을 상회하는 기록을 냈지만 호가만 높을 뿐, 근본적인 거래 지원 요소의 부재로 매수세는 금새 실종 됐다. 이후 지속적인 하락세를 보여 올 7월 현재(2008.7.21 기준)는 8억7,000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 

◆규제완화, ‘청신호’될까?

둔촌주공은 2007년 정밀안전진단 통과 후 현재 조합설립인가를 위한 주민동의가 진행 중에 있지만 이 단지는 66㎡이상의 면적 비중이 전체의 80%이상을 차지하고 있어 소형평형 의무비율이 적용된다면 사업성 악화가 예견돼 주민 동의률이 6월 말 당시 55%에 그쳤다.

현재 요구되는 동의률은 75% 선. 빠른 사업진행을 위해서는 추가 주민동의가 필요한 상황으로 이에 현지에서는 이번 규제완화 방침을 매우 반기는 분위기다. 둔촌주공 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 이 규제가 완화되면 주민들의 사업 동의률이 쉽게 채워지리라 전망되기 때문이다.

이와관련 둔촌주공 인근에 위치한 1번지 중개업소 관계자는 “둔촌주공의 경우 일반물량이 2000여 가구로 타 사업지에 비해 많은 편임에도 불구하고 각종 규제로 인해 사업진행이 가로막혀 있었다”라며 “그러나 규제 비율이 완화되거나 폐지 된다면 더 이상 사업을 반대할 이유가 없어 빠른 사업 진행이 예상된다”고 전했다.

인근의 또 다른 공인중개사 역시 “수익성뿐만 아니라 주택 공급을 위해서라도 규제완화를 통한 사업 진행이 신속히 이뤄져야 한다”라고 밝혔다.

◆재건축 단지 매입, ‘대지지분’ 확인

스피드뱅크 김신영 연구원은 이 지역에 대해 “강남 재건축 아파트의 가격 바닥설과 규제완화의 불씨가 서서히 번지면서 거래량은 소폭 늘고 가격은 완만한 회복 선을 탈 것”으로 전망했다. 특히 10월 정기국회 전까지는 약 보합 내지 내림세를 유지하다 10월 이후부터 행보가 뚜렷해질 것으로 전망했다.

그러나 아파트 가격이 크게 오를지에 대해선 대부분의 중개업자들이 회의적인 태도를 나타냈다. 전반적으로 침체돼 있는 경제상황이 가장 큰 이유이다. 열악한 거래환경 자체의 변화 없이 단순 규제완화 만으로는 큰 회복을 기대하기 어렵다는 것.

하지만 여전히 투자1순위로는 재건축이 우세하다는 편이다. 특히 강동구 내 재건축에 관해서는 낙관적인 면이 강하다. 지역적으로 9호선 연장개통과 올 하반기 준공이 예정돼 있는 동남권유통단지 ‘가든파이브’ 등의 호재가 많고 선사유적지 등 환경여건도 타 강남권에 비해 우수하기 때문이다. 게다가 최근 1기 신도시의 가격 거품붕괴와 고유가에 따른 직주근접 선호에 따라 강남권에 자리잡은 강동구의 인기는 더해질 것으로 기대된다. 둔촌동 H중개업소 관계자는 “강동구는 어느 정도 개발이 완료된 강남구와는 달리 아직 미개발지가 많은 탓에 향후 발전 가능성이 매우 높다”라고 전했다.

특히 김 연구원은 “재건축 단지를 매입하기 위해서는 해당 단지의 대지지분을 정확히 파악해야 한다”고 조언했다. 토지등기부를 통해 확인한 대지지분이 클수록 향후 평형배정 시 이익을 볼 수 있기 때문이다. 또한 이들 단지는 조합원 지위양도가 금지돼 입주 시까지 소유권을 제한당할 우려가 있어 확실한 규제완화가 있기 전에는 2004년1월 이후 조합설립인가를 받은 단지를 주의해야 한다는 지적도 했다.