분양가 통제하는 정부정책, “효과없다”

[분양가상한제 허와 실]③분양가, 어떻게 산정하는가?

[프라임경제] 전국 미분양 아파트가 13개월만에 감소했다. 국토해양부가 발표한 바에 따르면 지난 4월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 12만9,859가구로 1개월 사이 1,898가구 감소한 것. 그러나 전국 미분양가구의 80%이상을 차지하고 있는 지방의 경우, 오히려 947여가구 늘어난 10만9,623가구로 집계됐다. 즉 현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 적체로 정상적인 기능을 못하고 있으며 공급자와 소비자 모두에게 적잖은 비용을 가중시키고 있는 것이다. 이에 주택업계를 비롯한 건설업체들은 시장경제질서하의 가격결정 방식에 정면으로 배치되고 헌법상 보장된 기업활동의 본질적인 권리도 침해하는 분양가상한제의 폐지와 개선을 최우선적으로 요구하고 있는 상황이다. 분양가상한제 및 분양원가 공개의 시행으로 이를 기대하는 수요층의 기존 분양물량에 대한 매수 기피가 지속돼 과잉공급 현상을 빚고 있기 때문이다.

서울에 사업장을 두고 있는 모 시행사의 경우 분양가상한제 적용으로 큰 피해를 보고 있다. 지주공동사업의 경우 지주들에게는 지주분양가를 적용할 수밖에 없어 일반분양으로 원가를 충당할 수밖에 없는데 일반분양은 분양가상한제에 걸려 최소한의 이윤 확보조차 어려운 상황이다. 물론 이윤 확보는 고사하고 자칫 법령대로 잣대를 들이댈 경우 손해를 볼 수도 있는 상황이다. 그렇다고 택지 매입이 대부분 끝난 상황에서 사업을 접을 수도 없어 그야말로 진퇴양난에 빠져있는 셈이다.

◆분양가, 정부가 통제하는 시장

분양가상한제 아파트의 경우 분양가는 택지비와 건축비 그리고 가산비용 등의 합산으로 정해진다.

택지비의 경우, 공공택지는 조성원가를 기준으로 민간택지는 감정평가금액을 기준으로 산정되며 각각 기타 택지비 가산비가 추가된다. 감정평가금액은 한국감정원과 국토부장관이 고시하는 13개 우수 감정평가법인 중 1인을 선정, 총 2인이 산정한 감정평가금액의 산술평균을 당해 토지의 감정평가금액으로 결정하게 된다.

건축비는 기본형 건축비와 가산비로 책정된다. 기본형 건축비는 건설공사비지수를 반영해 국토해양부장관이 6월마다 고시하며 지난 3월에 기본형 건축비를 441만원으로 고시했다. 반면 가산비는 구조형식에 따라 달라진다. 아파트 외 공동주택의 경우 테라스 등 설치에 따른 비용은 지상층 건축비의 28% 내에서 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우에 한한다. 주택품질에 따라 가산비용도 차등되거나 합산된다. 물론 가산비용도 기본형 건축비에 기준을 둔다. 즉 정부가 건축비 상한선을 정해 가격을 규제하고 있는 것이다.

더욱이 마감재 등 주택건설에 사용되는 원자재는 매우 다양하고 동일한 품목도 종류에 따라 폭넓은 가격대를 형성하고 있음에도 고정된 기본형 건축비와 가산비로 다양성을 반영하는데 한계를 드러내고 있다.

비록 얼마전 단품슬라이딩제도의 도입으로 분양가가 다소 상승할 것으로 보이지만 업계는 “주변 시세와 분양가격 인하 효과가 작아 규제의 원래의 취지를 달성할 수 없으며 가격에 대한 과도한 규제로 시장경제의 유통질서를 저해하는 부작용만을 양산하고 있다”고 어려움을 토로하는 것이다. 

◆분양가상한제, 유명무실되나…

지난해 정부는 ‘1.11 부동산 대책’을 통해 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고 원가를 공개토록했다. 이로 인해 분양가가 20%정도 내려갈 것이라 판단했던 것이다. 그러나 결과는 미분양 증가와 건설업계의 위축으로 공급까지 줄어들었다. 

주택공급에 차질에 생기자 정부는 지난해 9월 도입된 분양가상한제를 대폭 수정하겠다고 발표했다. 그동안 분양가상한제로 인해 택지비를 감정가로 인정하던 것을 국토부가 민간이 자체적으로 땅을 구입한 경우 택지비를 매입가 기준으로 인정해주기로 한 것.

이와 관련 국토부 도태호 주택정책관은 지난 10일 “분양가상한제로 인해 주택공급에 차질을 빚고 있다”며 “도심의 경우 택지비를 감정가 이상으로 인정해줄 방침”이라고 밝혔다. 이어 “택지비의 경우 감정가 기준으로 책정되기 때문에 민간건설사들이 그 부담으로 주택건설을 포기하는 사례가 늘고 있다”며 규제완화 방침에 대한 배경을 털어놨다. 아울러 “분양가상한제는 그대로 유지하고 일부 불합리한 점을 보완하겠다는 것이다. 단 민간택지의 주상복합아파트 가산비 인정과 택지비 매입가 인정부분을 추진하겠다”고 설명했다.

그러나 7월부터 ‘단품슬라이딩제도’도입으로 인해 기본형 건축비가 4.4%, 분양가 역시 2%가 상승할 전망이다. 이와 함께 9월부터는 소비자만족도에 따라 우수업체에 대해 정부가 지상층 건축비의 1%를 분양가에 추가할 수 있도록 할 예정임에 따라 분양가상한제의 본래 목적이 퇴색될 것으로 보인다.

결국 새 정부가 출범한 지 5개월이 경과하고 있지만 아직도 주택시장의 기대와는 거리가 있는 정부정책 몇 가지만 소개되었을 뿐, 정작 손대어야 할 사항들은 대부분 ‘주택시장의 가격안정을 저해하지 않는 전제’라는 명분 뒤편으로 미뤄져 있는 상황인 것이다.

※다음에는 [분양가상한제 허와 실]④건설업계, “분양가상한제 폐지해라”가 이어집니다.