분양가상한제, 시장침체 가져온다

[분양가상한제 허와 실]②아우성치는 주택·건설업계

[프라임경제] 전국 미분양 아파트가 13개월만에 감소했다. 국토해양부가 발표한 바에 따르면 지난 4월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 12만9,859가구로 1개월 사이 1,898가구 감소한 것. 그러나 전국 미분양가구의 80%이상을 차지하고 있는 지방의 경우, 오히려 947여가구 늘어난 10만9,623가구로 집계됐다. 즉 현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 적체로 정상적인 기능을 못하고 있으며 공급자와 소비자 모두에게 적잖은 비용을 가중시키고 있는 것이다. 이에 주택업계를 비롯한 건설업체들은 시장경제질서하의 가격결정 방식에 정면으로 배치되고 헌법상 보장된 기업활동의 본질적인 권리도 침해하는 분양가상한제의 폐지와 개선을 최우선적으로 요구하고 있는 상황이다. 분양가상한제 및 분양원가 공개의 시행으로 이를 기대하는 수요층의 기존 분양물량에 대한 매수 기피가 지속돼 과잉공급 현상을 빚고 있기 때문이다.

정부는 최근 지방 미분양아파트를 임대주택으로 활용하고 건설업계의 어려움을 덜어주고자 3차 미분양주택 매입공고를 실시했다. 매입대상은 주택법에 의해 사업승인을 받아 건설된 주택으로서 임대수요가 있는 지역의 준공된 아파트와 미준공된 아파트로서 금년말까지 준공이 예정된 미분양된 아파트를 신청대상으로 하고 있다. 더욱이 이번 매입대상은 종전 준공후 미분양만 하던 것을 준공전 미분양아파트까지로 확대했고 신청접수도 금년말까지 계속 받을 예정이다. 그러나 이는 업계의 본질적인 문제를 해결하려 하지 않는 정부의 ‘고육지책’에 불과하다는 것이 업계의 진단이다.

◆장기적 시장침체 불러올 수도…

민간택지까지 확대시행되고 있는 분양가상한제 적용대상 분양주택은 지난 5~6월부터 분양시장에 모습을 드러내기 시작했다. 그러나 정부와 실수요자들의 기대와 달리 주택업계는 “인근시세나 기존 분양주택보다 20~30% 저렴하게 공급될 경우에는 기존 미분양주택은 상대적인 높은 분양가로 인해 수요자들로부터 외면받아 적체된 물량의 고착화 우려도 배제할 수 없다”고 지적했다.

아울러 “일시적으로는 미분양물량의 적체로 가격할인 및 분양조건의 완화로 수요자가 경제적 부담을 줄일 수 있어 유리하지만, 분양가상한제를 피한 ‘밀어내기식 분양’이 끝나고 나면 주택건설업계의 공급계획 자체에 대한 소극적인 입장을 보이고 있어 공급물량의 대폭 감소가 예상된다”고 전망했다.

즉 분양에 따른 사업리스크 요인이 많아 주택건설업체의 향후 민간택지에서의 주택공급 자체에 신중한 입장이며 당분간 관망세의 전환이 예상되므로 분양물량 감소에 따른 장기적인 시장침체가 우려되는 것이다.

결국 미분양 적체물량의 산적 및 분양가상한제 저가물량에 대한 시장 내 수요자의 지나친 기대감이 오히려 거래경색을 더욱 악화시키는 요인으로 작용하는 것이다.

◆분양가상한제, “한계있다”

주택산업연구원에 따르면 지난 1998~2004년 기간 동안 원가상승은 총 16.1%(토지, 생산재, 임금, 마감재 고급화 등)로 동기간 분양가격은 연평균 20.9% 상승해 분양가격 상승의 대부분은 원가상승에 기인한 것으로 분석됐다.

또한 최초 분양가상한제가 적용된 흥덕지구 힐스테이트의 평당 분양가격은 994만원으로 2007년 동일 평형 평균 분양가격 926만원에 비해 7% 높은 것으로 나타나 분양가격 인하 효과는 없는 것로 나타났다.

즉 주택분양가격을 규제했던 1980년대 후반에도 규제와 관계없이 주택가격이 상승했던 점을 감안할 때 분양가격 규제에 의한 직접적인 주택가격 안정화 효과는 미미한 것이다.

주택산업연구원 권주안 연구위원은 “분양가격 규제 하에서 주택건설업체는 정상적 이윤을 확보하기 위해 원가절감 노력을 경주할 것이나 지속적 노력을 기대하기 어려울 것”이라며 “공법 개발 등의 원가절감 노력으로 발생하는 소요자금이 원가에 반영되지 않아 지속적인 원가절감 효과를 기대하기 힘들다”고 털어놨다.

정부가 공시한 기본형 건축비는 브랜드화가 이루어진 민간부문의 건축비 보다 낮은 건축 질과 마감수준을 상정하고 산출되어 주택의 질이 저하되는 문제가 발생해 자유로운 생산활동을 저해하고 있는 상황이다.

분양원가의 적정성 문제도 불거진다. 마감재 등 주택건설에 사용되는 원자재는 매우 다양하며 동일한 품목도 종류에 따라 폭넓은 가격대를 형성하므로 고정된 기본형 건축비와 가산비로 다양성을 반영하는데 한계가 있다는 것이다.

※다음에는 [분양가상한제 허와 실]‘③분양가, 어떻게 산정하는가?’가 이어집니다.