1주택자, 고가주택 해당 혼란 많아

종합부동산세, 양도소득세 등의 부과시 고가주택의 기준이 되는 현행 6억원의 과세기준을 9억원이나 10억원으로 올려야 한다는 주장이 여러곳에서 나오고 있다. 이러한 주장들이 설득력이 있는 것은 고가주택 기준인 6억원은 1999년에 설정한 것이어서 집 값 상승률이나 물가 상승률을 감안하면 비현실적이며 기준을 9∼10억원으로 상향조정해야 한다는 것이다. 또 이러한 주택의 거래세,보유세의 규제는 건설사들의 연쇄부도로 이어질 수밖에 없다는 것이다.

하지만 당분간의 규제완화에 대한 정부의 별다른 움직임이 감지되지 않아 1주택자이면서 고가주택 대상자는 양도시 주의가 요구된다. 아파트를 포함한 주택의 경우 거래시 이외로 고가주택에 해당하는 사례가 많다.

고가주택 양도세 계산 방법은 일반주택과는 사뭇 다르다. 실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반주택 양도세 계산 방법과는 차이가 있다. 이렇다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가주택 보유자들이 의외로 많다.

고가주택 양도세 계산 방법의 핵심은, 고가 주택 1주택자에게 매겨지는 양도세는 6억원 초과 분에 대해서만 매겨진다는 점이다.

특히 주의할 점은 매도 가격에서 단지 6억 원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억 원에 팔았다고 해서 6억원을 제외한 4억원이 기준 금액이 되는 게 아니다. 매도가격에서 6억원 뺀 금액에 양도차익 곱하고 매도가로 나눠야 한다는 점이다.

고가 주택 양도세 계산법을 요약해 보자.

'과세 대상 양도차익=실제 양도차익×(양도금액-6억 원)/양도금액'이다. 양도금액에서 6억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 양도금액으로 나눈다. 가령 1억8000만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요경비(2000만원으로 가정)를 제외한 10억 원이다. 하지만 과세 대상 양도차익은 '10억 원×(12억 원-6억 원)/12억 원=5억 원'이다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(60%)만큼을 제외(5억 원-3억 원)하면 2억 원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9750만원이 된다. 따라서 양도세로 5940만원을 내면 된다.

물론 이 같은 계산법은 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건(3년 보유+서울.과천.분당.일산.평촌.중동.산본은 2년 거주 요건 추가)을 모두 갖췄을 때만 적용된다는 것이다. 같은 주택을 서울에서 15년 보유했다가 팔더라도, 2년 거주 요건을 충족시키지 못한다면 이 주택 보유자의 과표는 양도차익(10억원)에서 장기보유 특별공제액(6억 원)과 기본공제(250만원)를 뺀 3억9750만원이 되므로 양도세로 1억3140만원을 내야 하며 그 부담이 대폭 증가한다는 점에 주의해야 한다.