공장부지, 도심 속에서 재창조 된다

[프라임경제] 지난 6월 30일 서울시와 서울시의회는 준공업지 활용방안을 담은 ‘도시계획 조례’ 개정안을 통과시켰다. 개정안에 따르면 사업구역내 공장부지 비율이 10%이상 30%미만일 경우, 전체 사업구역 면적의 20%만 산업시설 부지로 확보하면 나머지 80%사업구역에 공동주택을 지을 수 있게 했다.

또한 준공업지역 안에서 공동주택․노인복지주택․주거복합건물 및 오피스텔 건립 시 임대기간이 10년 이상인 임대주택을 포함할 경우 용적률을 현행250%에서 300%까지 완화하도록 해 공장부지의 개발이 기존보다 한결 수월해질 전망이다.

이러한 서울시의 공장부지 활용방안에 따라 개발이 예정된 서울의 공장부지는 물론, 수도권의 주요 공장부지에 대한 투자자들의 관심도 증가하고 있다.부동산포털 부동산써브가 수도권 주요 공장부지의 개발예정지를 분석한 결과, 서울은 6개 사업장 총248,402㎡의 면적에 아파트․주상복합․복합단지가 분양중이거나 개발될 예정이며, 인천은 2개 사업장 총164만9,000㎡의 면적에 아파트․복합단지가 분양중이거나 개발될 예정인 것으로 확인됐다.

8개 사업장 총 면적이 평택 청북지구(202만㎡), 용인 흥덕지구(214만㎡)에 육박하는 189만7,402㎡에 이르므로 사업부지 자체는 물론, 인근에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 예상되고 있다. 게다가 작년에 분양된 서울 구로구 신도림동(옛 대성 연탄공장부지 약 3만㎡) 디큐브시티와, 인천 남동구 고잔동(옛 한화 화학 공장부지 약 237만㎡) 에코메트로2차 아파트의 경우 청약 최고경쟁률이 각각 5.61:1, 8:1을 기록하며 옛 공장부지의 화려한 비상을 신고했다.

이에 부동산써브 윤지해 연구원은 “서울시는 공장부지의 지가동향을 예의 주시하고, 주기적으로 분석해 급격한 지가변동이 있는 경우 토지거래허가구역으로 지정할 계획이므로 공장부지 인근에 대한 투자는 신중해야 한다”고 조언했다.

또한 이미 준공업지에 대한 개발이 가시화되고 있는 곳은 개발에 대한 기대감으로 인근 부동산 시장의 가격이 많이 올랐으므로, 뒤 늦은 추격매수는 잘못된 투자로 연결될 여지가 있다. 때문에 준공업지의 사업실시계획 여부와 주변시세의 적정성에대한 충분한 검토를 거친 후 투자에 나설 필요가 있다고 분석했다.

◆수도권 주요공장부지의 개발예정지 입지분석

△서울 영등포구 당산동 반도건설
반도건설은 서울특별시 영등포구 당산동 대한통운 물류창고부지 2만2,282㎡에서 ‘유보라팰리스’ 주택형108~251㎡ 총299가구의 일부 잔여분을 분양중이며, 입주시점은 2010년 4월로 예정돼 있다. 지하철 2ㆍ5호선 영등포구청역과 2호선 당산역을 도보로 이용할 수 있으며 2009년에는 당산역에 9호선이 개통될 예정이다. 인근에 대형마트인 롯데마트가 위치하며, 교육시설로는 서울당중초교, 서울영중초교, 서울영동초교 등이 있다.

△서울 광진구 광장동 삼호
삼호는 서울특별시 광진구 광장동 한국화이자부지 3만3,802㎡에서 ‘e-편한세상’ 주택형151~215㎡ 총289가구를 7월에 공급할 예정이다. 인근에 아파트촌이 형성돼 있으며, 천호대교와 올림픽대교 북단에 위치해 교통여건이 좋고 한강과도 인접해 있다. 지하철 5호선 광나루역을 도보로 이용할 수 있고, 건국대와 어린이대공원이 가깝다.

△서울 중랑구 상봉동 엠코
엠코는 서울특별시 중랑구 상봉동 옛 삼표연탄부지 2만5,328㎡에서 주상복합아파트 주택형 100~232㎡ 총497가구를 올해 하반기에 공급할 예정이다. 중앙선 복선전철 망우역과 지하철 7호선 상봉역을 도보 5분 내에 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다.

△서울 서초구 서초동 롯데칠성 물류센터부지
서울특별시 서초구 서초동 1,322번지 일대 3만3,719㎡ 규모의 롯데칠성 물류센터 부지에 '롯데타운' 건설이 가시화 될 예정이다. 구체적인 사항은 현재 ‘미정’이지만, 초대형 오피스와 호텔, 백화점, 주상복합 아파트 등으로 이뤄진 대규모 복합단지로 조성할 가능성이 크다. 지하철 2호선 교대역과 강남역 사이에 위치한 노른자위 땅이므로 삼성타운(면적 2만4,000㎡)처럼 강남권의 새로운 중심지역이 될 것으로 예상된다.

△인천 부평구 부개동 대우건설
대우건설은 인천광역시 부평구 부개동 KT지사부지 9만9,000㎡에서 ‘푸르지오’ 주택형 84~194㎡ 총1,054가구의 일부 잔여분을 분양중이며, 입주시기는 2010년 1월로 예정돼 있다. 지하철1호선 부개역을 도보로 이용할 수 있으며, 차량으로 송내IC를 편하게 진입할 수 있다. 주변에 초교5곳, 중교2곳, 고교4곳이 위치하고 있어 교육여건도 좋다.

△인천광역시 남구 용현․학익 동양제철화학 공장부지
동양제철화학과 CDL(싱가폴 부동산회사)은 2007년 5월 15일 용현·학익구역 동양제철화학 공장부지의 공동개발에 대한 양해각서(MOU)를 체결했다. CDL은 1억5,000만달러~3억달러의 자본을 투자하고, 동양제철화학은 155만㎡ 중 자사부지 112만㎡를 제공하기로 했다.

공장부지는 제2 경인고속도로를 중심에 놓고 남․북으로 나뉘어 개발되며, 남쪽에는 핵심시설인 복합단지(28만㎡)가 들어서고, 옆쪽으로 의료와 여가·휴양단지등(15만㎡)이 조성된다. 북쪽에는 8,700가구의 주거단지(38만㎡)가 들어서고, 나머지 74만㎡에는 ‘송암미술관’을 중심으로 문화단지가 조성되는 등 전체면적의 47%가 공공용지로 개발된다. 개발은 2009년 복합단지 착공(1단계)을 시작으로, 2010년 주거단지 개발(2단계)이 시작되며, 마지막으로 2011년 여가·휴양단지 개발(3단계)에 들어가, 2012년이면 새로운 용현·학익구역이 탄생한다.