[칼럼]상가투자시 유의 사항은

[프라임경제]역세권도 윗목, 아랫목이 있다. 유동인구와 출구별 상권력이 상이하기 때문이다. 따라서 입지분석을 철저히 해야  한다.

현재 일일 지하철 이용승객이 가장 많은 역은 강남역으로 조사됐다. 상가정보연구소(www.ishoppro.net)가 2006년 ~ 2008년 1/4분기까지 서울메트로(1-4호선 구간) 순위별 역 승하차 인원 평균 실적 현황을 분석한 결과 강남역이 1위 였으며 2006년 190,888명, 2007년 194,286명, 2008년(1/4분기) 204,346명으로 해마다 증가 추세를 보였다.

강남역(2008년 1/4분기 기준) 다음으로는 삼성역 147,228명, 잠실역은 147,227명, 신림역 141,134명으로 이 역시 3년 째 2-4위까지의 순위를 지킨 것으로 나타났다.

그밖에 선릉역 (122,800명), 고속터미널(122,079명), 강변역(116,848명)과 신촌역(111,944명), 구로디지털역(110,291명), 종각역(106,360명), 서울역(105,314명), 역삼역(103,514명), 홍대입구(100,955명)등도 2008년 1/4분기 기준 일일 승하차 인구는 10만명 수준을 유지한 것으로 조사됐다.

반면 무악재역(9,031명), 신설동역(8,516명), 학여울(6,006명), 동작역(5,870명), 지축역(5,792명), 용답역(5,373명)과 용두역(4,231명) 그리고 신답역(4,023명)은 1만명 이하의 승하차 현황을 보였고 특히 남태령과 도림천역의 경우는 각각 2,018명과 1,349명으로 강남역과 최고 약100~150배의 차를 보였다.

한편, 서울도시철도공사가 운행하는 5-8호선의 일일 평균 승하차 인원(2008년 1-6월) 집계서는 광화문(67,365명), 오목교(59,643명), 여의도(58,685명), 화곡(58,102명), 까치산(54,886명), 청담(52,365명),가산디지털단지 (50,177명), 광명사거리(50,100명) 학동 (47,243명), 논현역 (47,158명)순으로 나타났다.

일반적으로 역세권은 부동산 가치 상승에 있어 대표적인 요소로 꼽힌다.

늘 수요층이 풍부해 비교적 불황을 빗겨나갈 수 있는 여건이 마련돼 있다보니 상가 투자자나 창업자 모두에게 주목 거리다.

그러나 상가투자 관점에서 집중적으로 해부해 본다면 역세권 상가라 해도 역마다 본질적으로 상이하다보니 윗목, 아랫목의 온도차는 벌어진다는 점이다.

특히 주택과 달리 개별적 특성이 강한 상가의 속성상 의외로 역세권의 수혜와 상관없는 입지로 전락하기도 한다.

이러한 경우 입지여건을 좌우하는 변화무쌍한 요소에 따라 무게감 있는 상권으로의 기능보다 다분히 이용객을 이동시키는 수송의 역할만 다할 뿐이다.

때문에 역세권 상가 투자시에도 주거, 업무, 상업기능이 혼재된 곳이 유리하며 여기에 투자 물건의 접도조건이나 수요층과 차량의 통행량 그리고 시설물 내외부 동선상황 및 주변의 경쟁적 요소, 유망업종등을 외형적 이점 못지 않게 둘러봐야 한다.

또한 나름대로 상권의 모양새를 갖추고 더욱이 지하철과 연결돼 접근성을 향상시켰다하더라도 가시성이 현저히 하락한 폐쇄적인 상가는 멀리해야 한다.

출구가 다양해지면서 동일 역세권이라도 상권력이 상이해 사전분석없이 역세권의 선입견에만 의존하는 투자는 다분히 쪽박의 위험성도 크다는 점을 분명 유념해야 한다.

상가정보연구소(www.ishoppro.net) 박대원 소장