하반기 부동산 시장, 이것이 바뀐다

<上> 소비자-“신도시 개발일정, 규제완화 확인하자”

[프라임경제] 하반기부터 부동산 정책들이 모습을 드러냄에 따라 주택시장의 전반적인 변화도 예상된다. 특히 7월부터는 신혼부부용 소형주택이 공급되고 택지개발 과정에서의 절차가 간소화돼 30개월이면 택지개발이 완료된다. 그러나 당초 확정될 예정이었던 송파·동탄2신도시 개발계획 발표가 각 지자체(서울·하남·성남)간의 문제로 연기되는 등 시장의 각종 변수도 잠재돼있어 청약자를 비롯한 소비자들은 규제 맟 각종 정책들을 유심히 살펴봐야할 필요가 있다.

우선 7월부터 이명박 대통령의 핵심과제였던 ‘신혼부부용 소형 주택’이 도입된다. 국토해양부는 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 후 하반기 분양되는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 30%는 저소득 신혼부부에게 우선공급하기로 했다.

자격은 결혼한 지 5년이 지나지 않고 그 기간에 출산(입양 포함)을 해야 하며 혼인 기간 3년 새 자녀를 낳을 경우 1순위가 되며, 3년 초과 5년 내 자녀를 낳을 경우 2순위가 된다. 동일 순위 내에서는 다자녀 가구가 우선이다. 분양 주택의 경우, 연 소득 3,085만원(맞벌이 부부는 연 소득 4,410만원) 이하, 국민임대와 전세임대 주택은 월 평균소득 257만2,780원으로 제한된다. 청약통장 가입기간은 12개월 이상(올해 말까지는 6개월 이상)이다.

주택 건축비에 ‘단품슬라이딩제도’도 도입된다. 이로써 그동안 기본형 건축비를 6개월마다 조정하도록 하던 현행과 달리 가격이 15% 이상 급등한 품목에 대해서는 7월부터 조정이 가능해진다. 택지개발 절차도 ‘택지개발촉진법 시행령 개정안’으로 인해 상업·업무용지를 공급받은 자가 신탁계약을 할 경우 명의변경이 허용돼 30개월이면 택지개발이 완료된다.

◆하반기, 청약자들이 주목해야할 정책

△신도시 개발일정 확인
송파ㆍ동탄2신도시 개발계획이 임대주택 비율 미확정(송파신도시), 경부고속도로 지하화 문제(동탄2신도시) 등 여러 사정으로 아직까지 구체적 계획이 나오지 않고 있는 상황이다.

그러나 거여동 일대 국ㆍ공유지에 개발되는 송파신도시는 거여동 특전사 부지(65만평)와 경기 성남시 수정구 일대 군 체육부대(12만평), 남성대 군부대 골프장(28만평) 육군종합행정학교(95만평) 등을 포함해 약 200만평에 달한다. 이에 따라 이 지역은 강남-송파 잠실-문정ㆍ장지지구-판교신도시-분당으로 이어지는 서울 동남권 주요 개발선상에 놓이게 돼 향후 개발 기대감이 높다는 것이 업계의 분석이다.
 
아울러 동탄2신도시는 기존의 동탄신도시 동쪽에 218만m² 규모로 개발되며, 주택 10만5,000가구가 들어설 예정이다. 광역녹지축 보전 및 친수공간과 바람길 등 자연 여건을 고려한 ‘친환경 저에너지 소비형’ 도시를 건설할 계획이다. 또한 경기도와 협조하여 인근 IT 및 지식기반형산업과 연계한 주거, 교육, 문화, 비즈니스 여건을 조성한다. 따라서 송파나 동탄2신도시에 청약을 염두에 두고 있는 수요자라면 올 하반기 신도시 개발일정을 눈여겨봐야 할 것이다.

△장기주택전세, 범위 확대
서울시 장기주택전세 1순위 자격도 시 전체로 확대된다. 그동안 서울시는 서울시내 장기주택전세(시프트)의 청약 1순위 자격을 재건축 사업이 진행되는 구(區) 안에서 거주하는 사람에게만 부여했지만 하반기부터는 다른 구에 거주하는 서울 시민에게도 기회를 확대하기로 했다.

◆거래시, 이것만은 확인하자

△전매제한 혹은 폐지
오는 9월부터 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 100가구 이상의 오피스텔은 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 소유권 이전 등기일까지 전매가 제한된다. 또한 전체 분양 물량의 10-20%를 해당 지역거주자에게 우선 공급하도록 했다. 따라서 9월 이전까지 수도권의 오피스텔 분양에 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.

지방 전매제한도 폐지되거나 다소 완화된다.

지방 민간주택 전매제한 기간은 사라지고 지방 공공주택은 1년으로 줄어들 예정. 그동안 지방 전매제한은 민간주택이 6개월, 공공주택은 5년(전용면적 85㎡이하)∼3년(85㎡초과)이었다. 그러나 지방 민간주택의 경우 전매제한이 폐지되더라도 시행일 이전에 분양한 주택은 ‘계약체결가능일’로부터 6개월이 지나야 전매가 가능하다. 계약체결가능일은 실제로 계약한 날이 아니라 주택업체가 입주자 모집공고를 하면서 명시한 ‘계약일’을 말한다. 즉 지방 공공주택은 전매제한기간이 1년으로 줄어듦에 따라 계약체결 가능일이 작년 6월 28일 이전이었던 주택은 바로 팔 수 있게 된다.

△주택거래 신고 안 하면 과태료

9월부터는 주택을 사고 판 뒤 신고를 거부하면 과태료 처분을 받게 된다. 아울러 시장·군수·구청장은 주택 매매자에게 거래대금 지급 증명서를 제출하도록 요구할 수 있다. 개정된 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’에 따르면 부동산 거래 당사자 중 한 쪽이 공동 신고를 거부할 경우 상대방이 단독으로 신고할 수 있고, 공동신고를 거부한 당사자에게는 최고 500만원의 과태료가 부과된다. 이로써 거래대금 지급 증명서를 받아 허위신고 여부를 명확히 가려낼 수 있을 것으로 전망된다.

◆달라지는 재건축·재개발 정책

△재개발·재건축 절차 간소화
올 하반기부터는 재개발, 재건축 절차가 간소화 될 전망이다. 국토해양부는 재개발 재건축의 절차 간소를 위해 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙 개정안’을 마련, 오는 10월부터 시행키로 했다.

개정안에 따르면 기본계획을 바꿀 때나 정비예정구역의 분할·합병, 최고 높이·층수의 변경, 관리처분 변경에 따른 사업계획을 변경할 때는 주민공람과 의회의 의견청취 및 소유자의 동의 절차가 생략된다. 또 추진위원회 설립 및 주민총회 때 각각 주민으로부터 받던 정비업자와 사업시행계획서의 동의절차는 주민총회 때 의결로 단일화된다.

조합설립인가 후 재건축 시공사 선정 가능 = 국토해양부와 서울시는 재건축 단지의 경우 조합설립인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있도록 합의했다. 현재는 사업계획 승인 이후에 시공사 선정이 가능했지만 조합설립인가 이후로 앞당기면 자금 부족으로 사업 추진에 어려움을 겪던 재건축 단지의 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

△재개발구역 지분 쪼개기 차단
서울시는 재개발구역에 입주권을 노리는 투기 수요를 차단하기 위해 지분 쪼개기를 제한하기로 했다. 즉, 오는 7월부터 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다가구 주택에 대해선 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하기로 했다. ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례’ 개정안은 다음 달께 공포될 예정이다. 또 이르면 10월부터 단독주택지역이 5,000㎡ 이상 크기이면 재건축 정비구역 지정이 가능하다.

△상가·오피스텔 재개발 입주권 불허
서울시는 주택이 아닌 근린생활시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되며, 1997년 1월 15일 이전 지어진 건축물은 아파트 분양권을 인정하지만, 이후 건축물은 조례안 시행 전 구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 입주권을 인정하기로 했다. 다만, 근린생활시설이나 오피스텔 등의 감정가액이 아파트 분양가보다 높은 경우에는 입주권을 받을 수 있다.