재래시장 재건축 관심

서울 재래시장 정비사업 진행 50여 곳 추정

[프라임경제]서울시내 낡은 재래시장이 대거 주상복합 또는 상가로 변신하고 있다. 각종 할인점이나 백화점과의 경쟁에서 밀린 재래시장의 현대화를 위한 정부와 지자체의 각종 지원을 등에 업은 재래시장 재건축 사업이 속속 본궤도에 오르는 분위기다. 따라서 투자자들 관심이 상가분양이나 지분 매입에 대해 높아지는 추세이다.

최근 서희건설이 최근 서울 성북구 지하철 4호선 길음역 인근 '서희 스타힐스' 주상복합 아파트 청약에서 151가구 모집에 무려 7477명이 몰려 49.5대1의 경쟁률을 기록하여 재래시장 재건축에 대한 이 주상복합 역시 과거 미아시장을 재건축한 사업이였다.

시장재건축사업은 주택재건축 사업과 진행 과정이 동일하다. 해당 시장 내에 토지나 상가건물, 점포 등을 소유한 이들이 모여 조합을 설립한 뒤 사업을 진행해나가는 방식이다. 지분 소유주와 별도로 시장 내에서 영업을 하던 임차인들에게는 소정의 영업보상비가 지급되고, 동시에 재정착 기회를 제공하는 차원에서 일반 분양가를 기준으로 상가와 주상복합의 우선 분양권이 주어진다. 재래시장 상가들은 대부분 구도심 상권에서 유동인구의 유입이 활발하게 이뤄지던 곳이고, 또 대부분 지분을 소유한 이들 즉 조합원수가 적어 사업성이 높은 게 최대 장점으로 꼽힌다.

상가정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 현재 서울시내에서 재래시장 정비사업이 진행 중인 곳은 약 50여 곳으로 추산된다. 성북구의 재래시장 새석관시장이 현대화된 15층의 복합형 상가 건물로 탈바꿈한다. 이 시장은 대지면적 2699㎡ 위에 용적률 490.22%, 지하4층~지상 15층의 건축연면적 1만9401㎡ 규모의 복합형 상가로 개발된다. 1971년 5월에 건립돼 88년 6월말 재래시장으로 등록된 새석관시장은 36년이 지난 건물이라 시장제반여건이 열악하고 환경이 낙후돼 상권을 상실했다. 특히 시설노후화와 안전위험성 등으로 시장으로서의 경쟁력을 잃어 현대화된 시장으로 탈바꿈이 시급한 실정이다.

보문시장은 2008년 7월 완공을 목표로 4234㎡ 대지 위에 지하4층~지상15층, 연면적 3만3043㎡ 의 주상복합건물로 개발된다.  건물은 판매시설 4000여㎡ , 주거시설 1만9000여㎡, 기타시설 9천600여㎡로 구성된다. 흥인시장, 덕운시장은 동대문 중부상권시장 재건축 계획에 따라 판매시설(쇼핑몰)과 업무시설(오피스텔)이 결합된 쇼핑몰로 개발된다. 지하7층 지상18층 규모의 건물로 지하 2층부터 지상 8층까지는 복합 쇼핑몰 매장이 들어서고 지상 9~18층은 오피스텔로 꾸며진다. 쇼핑몰의 층별 매장 구성은 아직 구체적으로 정해지지 않았으나 기존의 쇼핑몰과는 차별화할 예정이다. 흑석시장은 재건축 사업을 통해 지하5층~지상20층 규모의 주상복합 건물로 개발된다. 아파트 154가구는 이미 분양이 완료 됐으며 상업시설 부분은 조합원총회를 거쳐 일반분양을 진행을 논의중이다. 흑석시장 재건축의 지분 시세는 3.3㎡당 1500만원 선에 형성돼 있다.

투자메리트

이렇게 시장정비사업시행구역으로 선정되면 건물의 용적율, 건폐율, 건축물 높이제한 등에 특례가 주어진다. 또 사업시행자가 시장정비사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 사용 부동산에 대해서는 취득, 등록, 재산세 및 종합토지세가 감면되는 혜택 등이 주어진다. 특히 재건축ㆍ재개발 시행구역으로 지정된 재래시장이 대부분 주거 또는 준(準)주거지역에 위치해 있고 일반주택보다 완화된 용적률을 적용받아 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다. 서울시 도시계획조례에 따라 사업 시행구역 내 재래시장은 일반주거지역의 경우 용적률 400% 이하를 적용받고 도시계획위원회의 심의를 거칠 경우 최고 500%도 받을 수 있다.

주의점 

이같은 시장재건축의 지분을 취득할 때는 사업일정 등을 면밀히 따지는 게 바람직하다. 영세상인들의 임차권 보호 주장과, 조합원들 간의 이해관계 상충에 따른 사업 지연이 비일비재하기 때문이다. 더불어 조합원 보유분을 추첨제로 하는 사업지에서는 로드점포가 아닌 입지가 떨어지는 내부점포에 당첨될 수도 있다

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 서준 상권분석팀장은 “시장재건축 사업이 아직 투자자들에게 생소한 분야로 받아들여지면서 대체로 거품이 끼지 않은 곳이 많다”며“또 대부분 구도심 내에 위치해 있어 입지 여건 또한 양호한 만큼 사업시행 초기 단계의 지분을 취득하는 것도 틈새 투자법이 될 수 있으며 재래시장 재건축 및 재개발 사업이 완성되면 기존의 열악했던 상권이 크게 성장할 것으로 예상된다.”고 말했다.