다양한 형태의 임대분양상가 '주목'

[프라임경제] 창원의 랜드마크로 떠오르고 있는 복합단지 더시티7이 최근 오픈했다.

국내에서는 최초로 오픈 한 복합단지로 쇼핑몰 3개 동과 특급호텔 1개 동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2,600㎡에 달하며 사업비는 총 8,000억원 정도가 들었다.

쇼핑몰ㆍ트레이드센터는 지난해 하반기부터 임대분양을 시작해 현재 90% 정도 분양이 완료됐다. 이처럼 대단위 복합단지는 비롯해 역세권 민자역사, 지하상가, 펀드를 조성해 시행자금을 조성하는 완전 임대형 방식의 상가 등이 대거 분양을 준비중에 있어 투자자들의 주목 받고 있다.

◆임대상가 유형

△복합단지

국내에서 대표적인 복합단지는 ㈜신영이 개발하는 청주 ‘지웰시티’, 동탄신도시 ‘메타폴리스’, 아산 ‘펜타포트’ 등이 대표적인 주자들이다. 이들 복합단지는 아직은 구체적인 분양방식이 알려지지 않았지만 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데 그 이유는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 개발회사의 입장에서 유리하기 때문으로 보인다.

△민자역사

최근 서울의 노량진, 청량리, 수색을 비롯해 수도권에 의정부, 평택 충청권에 천안 등에서 민자역사 사업이 봇물을 이루고 있다. 민자역사는 말 그대로 민간자본이 투입된 역사를 말한다.

'국유철도의 운영에 관한 특례법’에 따라 철도청이 민간자본을 끌어들여 낡은 역사를 현대화하는 사업이다. 투자된 민간자본에 대한 반대급부로 개발업체에 30년 간의 토지 사용권이 제공되고, 민간개발업체는 역사를 새로 지어 철도청에 제공하고 기타 상업시설을 소유해 운영한다. 위에서 언급한 역사 중 노량진 민자역사에 대한 관심도가 높다.

△지하상가

올해부터 서울시내 지하도상가 2500여개 점포의 임차인 선정방식이 수의계약에서 일반경쟁입찰로 바뀐다. 지하도상가의 관리에 사용되는 재원이 시민의 세금으로 충당되는 만큼 균등한 기회가 제공과 임차료 현실화가 필요하는 취지에서다.

서울 지역 지하상가의 경우 한국시설물관리공단, 서울메트로, 도시철도공사, 한국철도유통 등이 직접 관리 운영을 맡고 있다. 임차계약 기간은 보통 1년이고 5년간 계약갱신 요구권이 보장된다. 낙찰 금액은 1년치 임대료로 사용되며 동일한 금액을 임대보증금으로 내야 한다. 임대료는 감정 평가를 통한 내정가와 낙찰가율 비율로 계산된다.

△완전 임대형 상가

서울 신림역세권에 짓고 있는 15층 높이의 포도몰은 개발 회사가 소유와 운영을 함께 하는 국내 최초의 완전 임대형 쇼핑몰이다. 미국의 금융지주사 와코비아가 프로젝트 파이낸싱을 담당하고 미국계 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드가 상업시설 임대를 위한 리테일 에이전트로 참여하고 있다. 포도몰은 프로젝트 개발 비용 전체를 사모펀드를 조성해 미리 투자 받고 준공 후 개발 회사의 사업권을 유지하면서 쇼핑몰을 운영하는 방식으로 보면 된다.

◆임대분양 상가 투자시 체크사항

'임대분양'은 건물주로부터 계약기간 내 상가 사용권을 부여받아 임대수익을 올리는 방식으로 토지와 건물의 소유권을 취득하는 등기분양과는 차이가 있다. '임대분양'의 장점으로는 실수요자가 아닌 투자자도 재임대를 통해 수익을 올릴 수 있고 임대분양은 계약기간이 만료되더라도 업체에 따라서는 보증금을 전액 환불받을수 있어 원금이 보장된다.

그러나 투자자들은 '수익률 확정'이라는 분양업체의 말만 믿고 '덜컥' 계약했다가 약속과는 달리 상권 형성이 제대로 안돼 원금 손실을 보는 경우도 있어 주의가 요구된다. 임대분양 방식의 상가를 고를때에는 분양업체에서 제시한 예상수익률만을 듣고 선택하기보다는 사전에 철저한 시장조사를 통한 검토가 요구된다.

또 계약금액이나 계약기간, 개발비 유무 등의 계약조건도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 통상적으로 임대분양의 계약기간은 2~5년 정도지만 민자역사의 경우처럼 최대 30년의 장기 임대도 있으며 분양업체에 따라서 계약만료시 분양금액의 50~100%를 상환해주거나 월세 선납 개념 즉 분양가에서 월세를 차감하는 등 계약조건도 서로 다르기 때문에 체크를 해야 한다.

상가뉴스레이다 장경철 투자자문실장은 "임대분양이라도 분양업체별 계약조건이 상당부분 다르므로 본인에게 유리한 조건인지 우선 살펴봐야 한다"며“복합단지나 민자역사 투자시에는 개발업체의 운영계획과 경험 등을 필히 따져야 하며, 특히 환승역세권에 입지한 경우 환승에 따른 단순 유동인구가 아닌 상가내로의 유입 인구에 초점을 맞춰야 할 것”이라고 조언했다.