[부동산칼럼]상가, 곳곳서 버블지역 형성 왜?

[프라임경제]주택시장에서 불리는 소위 버블세븐(bubble seven)의 경우처럼 상가시장에도 버블지역이 있다.
다만, 상가시장은 기존의 버블세븐 지역과 맥락을 같이 한다기 보다 어디서 출현할지 모르는 게릴라성 요인에 의해 상가별 버블이 형성되는 특징이 있다.

이는 주택과 달리 상가만이 가지고 있는 개별적 속성 때문이다.

먼저 상가시장에서 버블 형성의 대표적 요인은 상가 유형중 일부가 경쟁입찰을 통해 일반 투자자들에게 공급되는 이유로 꼽아볼 수 있다.

그중 주공 단지내상가의 경우 배후세대가 풍부한 곳에는 분양주체의 안정성이 더해지면서 입찰과열 현상이 국지적으로 일어나고 있다.

내정가 대비 2~3배에 달하는 금액의 상가가 속출하기도 하는데 비근한 예로 지난해 인천논현2지구에서는 7천만원(23.83m²)을 조금 넘긴 상가가 총2억5천만원선으로 3.3m²당 3400만원 꼴인 약340%에 낙찰률을 보인바 있다.

상가 투자자가 참여하는 입찰이 아닌 개발자가 참여하는 용지 입찰서도 마찬가지다.

2007년 진행된 성남판교의 상업용지 평균 낙찰가는 1층 기준 3.3m²당 6700만원으로 최고 9200만원의 결과를 낳기도 해 업계에서는 향후 일반분양 공급가격에 대해 벌써부터 의견이 분분한 상황이다.

서울내 택지지구라는 이점으로 투자관심이 비교적 높은 발산지구도 1층 기준 3.3m²당 4000~5000만원의 분양가 수준을 형성하고 있다는 점은 2006년 입찰 당시 용지 별 낙찰 수준(평균 3100만원)이 결코 녹록치 않았슴을 시사하는 대목이다.

주택시장에서도 늘 주목거리인 강남 빅3 지역중 입주를 마쳤거나 입주 예정인 재건축 단지내상가도 예외는 아니다.

희소성과 상징성의 의미를 동시에 부여받은 잠실 3.4단지 상가 1층의 경우 최고가가 1억원선을 넘어섰고 이 여진은 올 중반기 이후 공급예정인 1,2단지서도 이어갈 것으로 많은 관계자들은 예상을 하고 있다.

그밖에 선분양, 통매입후 재분양, 신축건물과 역세권에 따른 프리미엄등을 등에 업은 상가들도 지역을 가리지 않고 늘 거품을 동반할 가능성이 높은 요인들이다.

상가 분양가도 일반적으로 땅값과 공사비에 크게 영향을 받지만 여전히 공급자 중심의 가격 결정이 주를 이룬다는 점도 버블 형성의 주요 요인으로 지적하고 있다.

때문에 상가는 무작정 지역 전체를 놓고 버블로 규정하기 보다 상가 건물중에서도 층별 가격이 각기 다르므로 버블 레벨을 좁힐 필요는 있다.

다만 투자자 입장에서는 임차인의 임대시세 저항 여부로 투자 물건별 분양가의 거품 수준을 필히 가늠해 봐야 한다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원 (www.ishoppro.net)