[백세금융] 리츠가 대체 뭐길래, 다들 난리지?

부동산 유동화 확대, 비즈니스 인프라 구축까지

정부의 지속적인 부동산 규제로 수익에 대한 기대감이 낮아지면서 리츠가 그 대안으로 제시되고 있다. ⓒ 미래에셋

[프라임경제] 최근 리츠(REITs‧부동산투자회사)가 대형 기관투자자는 물론 소액 개인투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다. 리츠는 다수의 투자자에게 투자금을 받아 부동산에 투자해 발생하는 수익을 배당받을 수 있는 간접투자 상품인데요, 정부의 지속적인 부동산 규제로 수익에 대한 기대감이 낮아지면서 리츠가 그 대안으로 제시되고 있습니다. 하지만 높은 관심과 별개로 투자자들이 얻을 수 있는 정보는 매우 제한적인 것도 사실이죠.

리츠는 안정적인 소득(배당수익 등 현금 흐름)을 장점으로 꼽을 수 있습니다. 또 개인이 직접 투자하기 어려운 우량 부동산에 간접투자 할 수 있고, 상장한 리츠는 주식시장에서 거래되기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉽다는 장점을 가지고 있습니다. 이런 이유 때문에 리츠는 노후에 쓸 은퇴자산을 축적하는 데 유용한 것으로도 알려져 있습니다. 

그렇다면 리츠는 어떻게 투자해야 할까요? 리츠늬 다양한 투자 방식들을 알아보고 과연 어떤 매력이 있는지 알아보겠습니다.

◆ 글로벌 분산투자, 현금화 쉬운 장점까지

국내의 경우 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중은 72%로 매우 높은 편에 속하며, 자산가격 상승을 기대하거나 임대수익을 올리기 위해 국내 개별 부동산에 투자하는 게 일반적이기도 합니다.

일반적으로 금융자산에서 24% 비중인 예금, 보험, 연금자산에 비해 투자상품 보유 비중은 낮다고 볼 수 있는데요. 연금자산이 예금과 같은 원리금 보장상품 위주로 구성됐다면, 가계 은퇴자산 운용에서 금융투자의 역할은 매우 제한적인 것이죠.

가계자산 구성은 은퇴자산 운용 관점에서 몇 가지 문제가 있습니다.

먼저 한정된 자산에 대한 집중 투자로 인해 자산가격 변동성과 위험 관리에 취약하다는 것이죠. 또 자본이득을 목적으로 부동산 직접 투자에 집중돼 있어 미래 은퇴자산의 소득 인출 기능도 제한하고 있습니다. 그리고 고령화와 기술 혁신 같은 메가트렌드로 인한 성장 분야 차별화 및 장기 저성장, 저금리 흐름에 대한 대비가 어렵다는 점도 문제점으로 꼽을 수 있습니다.

그러나 리츠는 국내 한정된 부동산 직접 투자 방식에서 벗어나 글로벌 분산투자가 가능하다는 장점을 가지고 있습니다. 주택, 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류센터, 병원, 요양시설 등 투자 대상이 되는 자산군도 다양할 뿐더러, 해외 우량 부동산에 대한 간접투자도 가능합니다.

이 밖에도 리츠를 통해 디지털 시대에 필수적인 데이터센터, 차세대 통신시설(셀타워) 등에도 투자할 수 있습니다. 즉 성장 비즈니스의 핵심 인프라를 은퇴자산으로 편입할 수 있습니다.

◆ 장기 투자 시, 복리 효과 극대화

미국 상장리츠 지수(Nareit·미국리츠협회 지수)는 1972년 이후 현재까지 49년간 시계열을 통해 장기 투자 성과를 명확히 보여주고 있습니다. 리츠 시장에 상장한 전체 주식을 토대로 한 리츠지수는 49년4개월 동안 7.5배 성장했습니다. 이는 연평균 4.4% 수익률을 달성한 셈입니다.

사실 여기까지만 보면 리츠가 크게 매력적으로 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 리츠가 일반 주식 및 채권과 구별되는 진정한 매력은 안정적인 부동산 임대료 등에서 나오는 배당 현금 흐름과 그 재투자 수익률이라고 할 수 있습니다.

미국 리츠의 총수익 지수는 배당금을 주식에 재투자해 얻은 수익을 포함한다고 가정해 작성한 것입니다. 이 지수는 49년4개월 동안 245배 성장했고, 연평균 수익률은 11.8%입니다. 리츠 기초지수와 확연한 차이를 보이는 이 같은 투자 성과는 실물 투자로부터 얻는 안정된 배당금을 재투자해 장기간 복리 효과를 극대화했습니다.

◆ '상장리츠' 일정 비중둔다면, 연금 '수익률' 개선까지

미국 상장리츠는 글로벌 금융위기 이후 12년간 운용자산 규모가 6배 가까이 늘었습니다. 지난해 말 기준 1조2000억달러에 달합니다. 평균 배당수익률은 4~5% 구간에 안정적으로 머물러있습니다.

한국은 2018년 5개에서 출발해 현재 13개 리츠가 주식시장에 상장돼 있습니다. 이는 전체 리츠 개수(294개)의 4%에 불과해 아직 시장 형성 단계로 볼 수 있습니다.

주요 상장리츠의 시가배당수익률(2020년 실적 또는 2021년 예상)은 최근 미국 평균과 비슷한 4~6%대에 머물고 있지만, 정기예금 금리와 국고채 금리가 각각 연 1% 이하, 1%대 초반인 상황에서 상대적으로 투자 매력이 높다고 할 수 있습니다.

세제 혜택을 누리면서 퇴직연금의 저수익률을 개선할 대안으로 생각한다면 리츠가 유망하다고 전문가들은 조언하고 있습니다. 현재는 확정기여(DC)형 퇴직연금과 개인형 퇴직연금(IRP) 계좌에서 국내 상장리츠에 일정 비중을 투자할 수 있습니다. 

리츠에 관심이 많다면 '커피 한 잔으로 건물주가 될 수 있다'라는 말을 들어본 경험이 있을 것입니다. 아직까지 상장 리츠는 적지만, 최근 다양한 기업들의 부동산 유동화 확대와 국내외 여러 우량 자산, 성장 비즈니스 인프라 등을 기초로 운용하는 멀티에셋형 리츠가 지속적으로 상장될 예정입니다. 

그러나 리츠도 투자라는 관점에서 항상 리스크를 안고 가야 한다는 것 또한 사실이며, 이러한 사실을 인지하고 무리한 투자가 되지 않도록 현명한 선택과 신중함은 항시 병행되야 할 것입니다.