[부동산가이드] 건폐율·용적률 제대로 알자

용어는 알아도 의미를 모르는 경우 많아

[프라임경제] 이른바 MB효과로 인해 부동산 시장이 들썩이고 있다. 이 중 주목을 받고 있는 곳은 바로 강남의 재건축 시장이다.

여기서 가장 흔히들 나오는 부동산 용어는 건페율과 용적률인데 의외로 용어에 대한 정확한 의미를 모르는 사람들이 많다.

건페율이나 용적률 규제나 완화에 관한은 권한은 지방차지단체에서 결정을 하게 된다. 서울시의 경우 강북지역의 도심재개발 사업이나 뉴타운사업에 대해서는 용적률이나 층고제한을 풀어 사업성을 높여주고 주택 공급을 확대하는 방안을 검토해왔다.

특히 역세권의 용적률을 획기적으로 높이는 대신 구릉지는 낮춰 균형적인 개발이 가능토록 한 결합개발제도를 지금보다 활성화시킬 예정이다. 그러나 강북지역 재개발과는 달리 강남지역 재건축에 대해서는 다소 신중한 반응이다. 섣불리 용도 변경 작업을 진행할 경우 특혜 논란과 함께 부동산 시장을 자극할 우려가 있기 때문이다.

사례를 통해서 건폐율과 용적률의 의미를 정확히 짚고 넘어가도록 하겠다.

건페율은 건축밀도를 나타내는 지표중에 하나이다. 즉 보다 쉽게 설명을 드리면 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 바닥면적(1층면적을 뜻함)을 말한다.

예를 들면 1,000평의 토지가 건페율이 50%에 해당한다면 그 토지에 지을수 있는 건축물의 바닥면적은 500평을 넘어서는 안된다는 의미이다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 이때 주의할점은 용적률에서의 연면적은 지하층 연면적은 제외한다는 것이다.

[예제1]

100평의 대지면적에 바닥면적이 60평인 5층짜리 건물이 있다면 건폐율은 60%이고 용적률은 300%가 된다.

건페율 구하는 공식은 60평/100평X100=60%, 용적률 구하는 공식은 [(60평X5층)/100평]X100=300%이다.

결론은 건폐율을 높인다는 것은 건물의 면적을 넓힌다는 의미이고 용적률을 높인다는 의미는 건물의 층수를 높인다는 것으로 보면 된다. 앞으로 지어질 신도시의 경우 건폐율이나 용적률이 높아지면 분양가구수가 늘어나게 되고 이로 인한 분양가는 낮아지겠지만 인구밀도는 높아지고 도시의 쾌적성은 떨어지게 된다.

일반적으로 자주 듣는 고밀도, 저밀도 아파트의 경우 용적률이 높다는 것은 고밀도 아파트를 말한다. 용적률이150~180%이면 저밀도로서 쾌적한 아파트를 말하며 용적률이 20% 안팎이면 중저밀도 아파트로 통상 18~20층 아파트가 있는 단지를 말한다. 용적률이 250%이면 고밀도 아파트로 20층이상의 초고층 아파트를 말한다.

상업지구의 경우 건폐율과 용적률이 높은데 상업지구의 경우는 생활의 쾌적성보다 대지의 효용가치를 따지므로 그렇다. 그러면 건페율과 용적률이 왜 재건축에서 많이 사용이 될까? 예를 하나들기로 하겠다.

[예제2]

서울에 대표적인 준공업지역인 문래동에 아파트를 재건축하려고 한다. 토지의 면적은 25,000평, 현재 이곳은 15층으로 1,400가구가 거주하고 있다. 이곳의 건페율과 용적률은 각각 60%,250%로 재건축을 한다면 규모는 얼마나 될까?

1층의 건축면적은 22,200평이고 지하층의 면적을 제외한 연면적은 37,000평X250%=92,500평이다. 만약 10개동으로 짓는다면 1동당 연면적은 9,250평이다. 40평으로 1층에 10가구가 들어가면 23층까지 올라간다. 35평이면 26충까지 아파트가 올라가게 된다.

40평형 가구가 한동에 10가구X23층=230가구에 10동이면 2300세대의 대단지가 들어서게 된다는 것이다. 여기서 늘어난 가구수만큼 일반분양으로 돌리고 기존 조합원에게 분양을 하게 된다.