2008년 세계 부동산 전망

[프라임경제]미국 주택시장 경기는 지난 2005년을 기점으로 본격적인 둔화양상을 보이며 침체되고 있다. 세계경제에서 차지하는 비중이 높은 만큼 타국가들도 ‘언제 미국 주택경기가 침체기를 벗어날 수 있을까’가 주요관심사다.

과거 1990년대 미국의 연평균 집값 상승률은 3.0% 수준을 기록하다 2000년~2005년에는 8.7% 기록하는등 상승세가 이어졌다. 집값상승으로 인해 모기지 대출도 증가해 2000년부터 2006년까지 연평균 약 12% 가량 모기지 대출이 증가했다. 또, 최근 문제가 되고 있는 서브프라임 모기지대출은 2000년 2%에서 2006년 13.7%까지 급증했다. 미국경제여건 악화와 시중금리까지 상승되면서 모기지 연체율 증가로 인해 주택경기가 둔화되면서 2006년 하반기 이후 주택가격 상승률이 마이너스로 돌아섰다. 현재 미국의 주택 시장 극도로 위축된 상태로 지난 9월 기존주택 판매량 지수는 1999년 이후 최저수준인 504만채 기록했다.

이 사태를 해결하기 위해 미 행정부와 금융기간들이 모기지 사태로 인한 경기 침체를 막기 위해 특단의 대책으로 지속적인 기준금리 인하, 모기지 대출금리 5년간 동력, 긴급 유동성 공급, 슈퍼펀드 조성, 비과세 채권 발행등의 특단의 대책을 내놓고 있지만 미 주택시장의 전망은 밝지가 못하다. 올 상반기까지만 해도 미국 공인중개업협회(NAR)는 주택시장의 회복시점을 2008년으로 전망했었다.

 NAR은 기존주택은 2007년 말부터, 신규주택의 경우는 2008년 초부터 판매량이 늘면서 주택가격이 2008년부터 회복국면에 접어들고 2009년경에 2~4%의 상승세를 기록하며 본격 회복할 것이란 분석을 내놓은 바 있다. 하지만 현재 상황은 180도 바뀌었다. 서브프라임 모기지 부실 사태로 인해 미국 주택 경기의 하락기조가 최소 2~3년은 이어질 것이라는 전망이 지배적이다. 빨라야 2009년 말 회복이 가능하다는 전망이 쏟아지고 있다.

 그렇지만 미국은 전체 50개주로 이루어진 거대한 나라다. 이렇다 보니 오르는 지역과 떨어지는 지역의 양극화가 뚜렷하게 나타난다. 바로 이 말은 미국내에서도 상대적으로 가치가 저평가된 투자안전지역이 있다는 것이다. 미국 주택 및 부동산 투자를 고려하시는 분들이라면 향후 2년간은 이들 투자안전지역으로 관심을 돌려보는것이 괜챦을 듯 하다.

미국의 경제전문 포브스지가 올 10월 발표한 “미국의 가장 안전한 주택 시장 TOP 10” 리스트에 따르면 시애틀은 지난 6분기 동안 강한 가격 상승세를 보였고 차후로도 속도는 좀 더뎌지겠지만 상승세는 지속될 전망이다. 이어 피츠버그, 콜럼버스 그리고 달라스도 시애틀과 마찬가지로 내년에 안정된 흐름을 보일 지역들로 꼽혔다. 미국의 주택 시장이 사상 최저치의 주택 판매량을 기록하며 크게 흔들릴 것으로 전망되는 내년에도 이들 지역의 주택 중간 가격은 상승세를 이어갈 것이다. 이런 예측을 가능하게 하는 근거는 국가평균 재고량보다 낮은 재고들, 가격 변동폭이 적다는 점 그리고 높은 고용 성장세 등이 낙관적인 전망을 가능케 하는 주요 요인으로 꼽힌다.

한편 상대적으로 서브 프라임 모기지 대출이 많았던 디트로이트, 리버사이드, 마이애미, 네바다주의 라스베가스, 캘리포니아주는 당분간 주택시장 침체를 벗어나기 어려울 것으로 예측된다. 

유럽(Europe)
주택구입자라면 2008년도엔 유럽지역은 피해야 할 것 같다. 왜냐하면 비교적 높게 평가된 부동산 가치가 오랜기간동안 지속돼왔기 때문이다. 발트해 국가들의 경우 강한 경제성장으로 인해 장기간 상승세가 이어져 왔지만 임대수익률이 급속도로 떨어지고 있는 상황이다.

그러나 동유럽의 몇 몇 지역들은 아직 투자 가치가 있다. 동유럽의 경우는 타유럽 국가와 달리 부동산 붐이 끝나는 것이 아니라 이제 앞으로 장기간 부동산 시장의 붐이 지속될 전망이다.

동유럽 국가인 불가리아의 수도 Sofia 는 현재 7%가 넘는 매력적인 임대수익률을 유지하고 있으며 루마니아의 Bucharest 또한 수익률 면에서 투자가치가 높다.

슬로바키아의 Bratislava 는 sqm당 가격이 €1,292 로 영국의 €18,108 과 비교했을 때 매우 저평가돼 있음을 알 수 있다. 또, 헝가리 부다페스트의 주택시장은 회복세가 뚜렷하게 나타나고 있는데 이에 대한 근거로 주식의 주가수익비율(PER)과 비슷한 개념인 주택가격 대비 임대수익 비율(Price Rent Ratio)이 12로 타 유럽국가 스페인 35, 아일랜드,프랑스, 리투아니아 25, 이태리 23 등과 비교했을 때 월등히 낮은 수치로 상당히 저평가되어 있다. 

중동/아프리카 (Middle East & Africa)
내년에는 두바이보다는 아부다비, 오만 등에 투자하는 것이 더 낳을 전망이다. Abu Dhabi와 Oman 등 최근 개발에 박차를 가하고 있는 걸프 국가들에 투자 시 높은 수익률을 보장받을 수 있을 것으로 예상된다.

아프리카에서는 이집트가 매력적인 투자처다. 이집트는 여타 중동&아프리카 국가들에 비해 주택가격은 저렴하지만 임대수익률이 높기로 유명하다. 부동산 거래 시 소요되는 경비와 낮은 세금으로는 카이로를 따라잡을 지역이 없다.

세금이 낮은 국가 중 하나인 요르단의 수도 암만(Amman)은 이라크 난민들이 몰려들고 걸프해 연안국가들의 돈이 유입되면서 부동산 가격이 눈에 띄게 상승했다. 특히 임대료는 눈부신 상승률을 기록 중이다. 요르단은 압둘라 왕의 서구식 자유 경제체제에 힘입어 지난 5년간 매년 4%의 GDP 성장율을 이뤄내고 있다.

지난 10년간 전세계적으로 주택가격이 가장 많이 급등했던 남아공은 최근 주택 시장이 빠른 속도로 냉각되고 있다. 2009년 대선을 앞두고 있는 남아공은 정치적인 불확실성이 부각되면서 내년에도 부동산 침체는 불가피할 것으로 예상된다.

아시아/태평양(Asia-Pacific)
다른 여타 대륙에 비해 견고한 상승세를 이어가고 있는 아시아-태평양 지역은 최근 몇 년간의 부동산 가격 상승에도 불구하고 아시아 외환위기 이전 최고 수준에는 여전히 못 미치고 있다.

2008년 올림픽 개최를 앞둔 중국은 1년 이상 거주요건을 갖추지 못한 비거주 외국인들에게 부동산에 투자하지 못하도록 못질을 해놓은 상태다. 개발업체들도 3년 이상 토지를 개발하지 않고 유휴토지로 내버려 둘 경우 몰수 당할 위기에 처할 수도 있다.

올 해 41.2%라는 경이적인 상승률을 이어갔던 베이징은 올림픽이 끝난 후에도 상승세가 이어질 것이라는 전망이 제기되고 있다. 2010년 월드 엑스포가 치뤄질 상하이 역시 가격상승은 당분간 계속될 전망이다. 현재 상하이 임대수익률은 8% 이다.

캄보디아는 중국의 대안으로 떠오를 가능성이 농후하다. 중국경제와 강하게 연계된 캄보디아는 외국인에게 개방적이며 임대수익률 역시 7~8%대로 높다. 거래비용이 적은 편이며 세금이 낮다는 것도 장점이다. 다만 외국인 소유권이 인정되지 않기 때문에 법인을 설립한 후 구매할 수 있다는 단점이 있다.

정치적인 불확실성이 부각되면서 암울한 2년을 보낸 태국은 2008년은 상황이 다소 나아지리라 여겨진다. 태국의 고급 콘도미니엄은 7.2~8.9%의 높은 임대수익률을 자랑하나 부동산 소득세가 다소 높은 것이 흠이다.

인도네시아 자카르타도 높은 수익률을 보장하는 매력적인 투자처이긴 하지만 거래비용이 많이 들고 임대소득세가 높아 투자처로서는 썩 그다지 좋진 않다. 아시아에서 거래비용이 가장 높은 필리핀은 최근 3년간 부동산 상승률이 이어지고 있고 임대수익률이 높아 투자 유망한 국가로 분류된다.

아시아-태평양 지역에서 단연 돋보이는 국가는 바로 싱가포르다. 2007년 20%에 가까운 상승률을 기록했던 싱가포르는 전세계로부터 몰려드는 투자자와 이민자들로 여전히 투자유망하며 고급형은 5~10%, 중가형은 10~20% 상승이 예상된다.

2007년 회복세가 가장 뚜렷한 나라는 호주다. 3~4년간 지속된 금리인상으로 강한 피로감에 빠졌었던 호주 시장은 2006년 말부터 회복세로 돌아서더니 부동산 가격 상승이 전국적으로 확산되는 조짐이다. 2008년에도 호주 주택 가격은 여전히 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 반면 뉴질랜드는 숨고르기에 접어드는 양상이다. 

라틴 아메리카와 캐리비안 (Latin America and Caribbean)
캐리비안의 많은 국가들은 다소 과대평가되어 있다. 미 서브프라임 모기지 부실 위기에 캐리비안의 금융업계들이 받는 영향은 다른 대륙에 비해 큰 편이다.

이 지역에서 투자 유망한 지역을 꼽으라고 하면 바하마를 꼽을 수 있을 것 같다. 바하마의 임대수익률은 5.5~7%로 높은 편이며 부동산 관련법은 소유주들에게 우호적이다.

바하마는 세금이 없다. 평방미터당 가격은 US$4,000으로 적절하다는 평가다. 다만 인지세와 거래비용, 중개수수료가 높은 점은 불리한 요인들로 작용한다.

최근 미국 바이어들의 눈길을 사로잡고 있는 지역은 아르헨티나, 우루과이, 콜롬비아 등이다. 미국인들이 세컨홈을 소유하고 싶어하는 이 지역들은 가격 역시 저렴하기 때문에 매력적인 투자처로 여겨진다.