[백세대란 천수해법] 점점 조여오는 임대소득세, 얼마나 줄일 수 있을까?

[프라임경제] #. 김임대씨는 3주택을 소유한 주택임대사업자다. 주택 한 채에는 김씨와 가족들이 거주 중이고 나머지 두 채는 임대를 하고 있다. 지금까지는 임대소득이 1년간 2000만원 미만이어서 소득세가 비과세되고 있었는데 내년부터는 2000만원 미만이라도 과세가 된다고 하니 세금이 얼마나 나올지 걱정이 앞선다.

NH투자증권에 따르면 주택임대사업자의 소득세 납세의무는 보유한 주택 수 및 연간 주택임대 수입금액에 따라 과세방법이 달라집니다.

먼저 고가주택(공시가격 9억원 초과)이 아닌 1주택을 소유하면서 해당 주택을 임대하는 경우 수입금액 규모와 관계없이 임대소득세가 비과세 되는데요.

고가주택을 1채 보유했거나, 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 수입금액 규모에 따라 주택임대수입금액이 2000만원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세됩니다. 

2000만원 이하인 경우 2018년까지 발생하는 소득은 비과세, 2019년 이후 발생하는 소득은 분리과세와 종합과세 중 납세자가 선택해 적용되죠. 

주택임대 수입금액은 연간 월세 합계액과 임대보증금에 대한 이자수익에 해당하는 간주임대료를 합해 계산하게 되는데요. 여기서 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 후 60%와 1.8%를 곱한 후 임대관련 이자, 배당소득을 차감해 계산합니다.

예시를 살펴보면 김씨 역시 사업자등록 여부 및 타 소득 규모에 따라 다음과 같이 세액은 달리 계산될 수 있는데요.

타 소득이 2000만원 이하일 때는 사업자등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달리 적용돼 과세표준은 사업자 미등록의 경우 사업자 등록한 경우에 비해 약 564만원 높다고 합니다. 

타 소득이 2000만원을 초과하는 경우는 기본공제가 적용되지 않으며 사업자등록 여부에 따라 필요경비가 달리 적용돼 사업자등록을 하지 않은 경우 과세표준은 약 364만원 높다고 하네요.

지난 7월30일 발표된 세법개정안에 따르면 주택임대사업자에 대한 관리 강화를 위해 기존에 소득세법상 사업자등록 대상에서 제외돼 있던 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자를 사업자등록 대상에 포함시켰습니다.

이에 따라 2019년 1월1일 이후 주택임대사업을 개시한 경우 사업자등록을 해야 하며, 2019년 1월1일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우 2019년 12월31일까지 사업자등록을 해야 합니다.

또한 주택임대사업자의 사업자 미등록 시 종전에는 사업자 미등록 가산세가 부과되지 않았으나 주택임대사업자에 대한 미등록 가산세가 신설됨에 따라 사업자등록을 하지 않는 경우, 2020년 1월1일 이후 발생하는 임대수입금액의 0.2%에 상당하는 가산세가 부과된다고 하네요.

주택 임대사업자에게는 위와 같은 임대소득세 혜택 외에도 양도소득세 중과제외 및 장기보유공제 적용, 거주주택의 양도소득세 비과세 적용, 종합부동산세 합산 배데 등 여러 세제상 혜택이 있습니다.

그러나 임대사업등록을 할 경우 의무임대기간 내 매각하면 과태료가 있고, 1년에 임대료 인상 상한율 5%가 적용되는 등 의무사항도 눈여겨 봐야 하는데요.

따라서 본인 상황에 맞게 임대사업자등록을 할 경우 유리한 부분, 불리한 부분을 잘 따져보고 주택임대사업자등록 여부를 판단해야 겠습니다.