한국부동산연구원 선정, 2011년 부동산 시장 10대 뉴스

계속되는 건설·부동산 경기 침체 완화하기 위한 정부 대책 고심…2012년도 ‘글쎄’

[프라임경제] 2011년 부동산 시장은 장기적인 경기침체로 어둠속을 헤맸다. 지속적으로 오른 서울 전셋값은 수도권까지 이어졌고, 월세·반전세가 대안으로 떠올랐다. 정부의 지속적인 부동산 대책 발표에도 불구하고 아직까지는 관망세다.

이와 관련 한국부동산연구원은 2012년을 나흘 앞둔 28일 ‘2011년 국내 부동산 시장 10대 뉴스’를 선정해 발표했다.

◆전세가격 급등·임대시장 구조 변화

공급 감소와 부동산 시장의 침체가 계속되면서 2011년 전세가격이 급등했다. 국민은행에서 발표하는 주택전세가격지수에 따르면 2011년 11개월 동안 전세가격 상승률은 11.6%로 2010년(6.9%)의 약 2배 수준이다.

부동산 가격이 안정되고 저금리 기조가 유지되면서 집주인들의 월세 선호현상이 뚜렷해지면서 기존의 전세 세입자들이 오른 만큼의 전세가격을 월세로 지불하는 반전세가 늘었다.

◆DTI 규제 완화 종료

2010년 8·29 대책으로 시행됐던 수도권 총부채상환비율(DTI)의 금융권 자율적용 조치가 예정대로 2011년 3월 종료됐다. 현재의 가계부채 수준이 높아 더 이상 증가를 방치하기 어려운 상황이라는 판단에서다.

하지만 거래 활성화를 위해 DTI 규제를 완화해야 한다는 의견이 나오고 있다. 서민들의 주택 마련 대부분이 은행 대출을 통해 이뤄지는데 DTI 규제로 대출이 쉽지 않아 주택 마련을 포기하거나 전세를 유지하는 경우가 많기 때문이다.

◆전국 주택가 상승, 지방이 견인

한국부동산연구원에 따르면 2011년 전국의 주택가격은 9.0% 상승했다. 2010년의 2.5%나 2009년의 1.6%에 비해 높은 수치다.

2011년 전국의 주택가격 상승은 과거와는 달리 수도권이 아닌 지방이 견인한 것으로 나타났다. 실제 서울과 인천, 경기의 주택매매가격 변동률은 각각 -0.3%, -1.9%, 1.7%로 나타난 반면, 지방 대도시의 주택가격은 광주, 부산, 대전 각각 21.7%, 20.1%, 17.8% 상승했다.

분양시장에서도 부산이 평균 10대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 그 동안 공급이 부족했던 광주, 경남 등 지방을 중심으로 청약률이 높게 나타났다.

반면, 수도권은 주택시장 침체가 계속되고 실수요자 중심으로 시장이 개편되면서, 입지가 좋고 가격이 저렴한 중소형·도심·보금자리 등의 아파트 위주로 청약이 완료됐다.

◆수익형 부동산 공급 증가

2011년에는 1~2인 가구의 증가와 베이비붐 세대의 은퇴로 도시형 생활주택과 오피스텔 등 수익형 부동산이 주목을 받았다.

세제혜택을 받기 위한 투자자들과 고정적인 월수입을 통해 재테크를 하려는 수요자가 늘어났으며, 입지여건이 뛰어나고 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴해 실수요자들도 증가하는 추세다.

전세난의 해결방안으로 도시형 생활주택과 오피스텔의 규제가 완화된 것 또한 수익형 부동산 공급이 증가하는 요인으로 작용했다.

◆재정위기로 부동산 시장 관망세

미국 및 유로존의 재정위기로 인해 부동산 시장의 관망세가 증가했다. 2011년 8월 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 미국의 신용등급을 한 단계 강등했다.

이 때문에 세계의 금융시장이 영향을 받고 있으며, 그리스를 포함한 유로존도 재정위기에서 벗어나지 못하고 있어 금융시장이 불안정하다.

부동산 시장은 금융시장의 변화에 영향을 받으며 움직이기 때문에 이런 세계경제 흐름을 주시해야 한다. 아직까지는 국내 부동산 시장에 직접적인 영향은 미치지 않았지만 투자심리가 위축되는 등 간접적인 영향은 나타나고 있다.

이와 관련 한국부동산연구원 관계자는 “2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 국내 부동산 시장은 큰 폭으로 하락했다”면서 “이번 미국 및 유로존 재정위기의 경우 2008년 때와는 성격이 다르지만 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다”고 조언했다.

◆저축은행과 건설사의 PF 부실 사태

건설·부동산 경기 침체가 지속되면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실로 많은 건설사들이 부도 위기를 맞고 있다.

저축은행 역시 부동산 PF 형태로 불법 대출을 일삼아오다 부동산 경기가 침체되자 부실채권이 급증해 2011년 총 16개의 저축은행이 영업정지를 당한 것.

PF 사업장이 부실화 되면 금융권에서는 부실 대출에 대한 피해를 최소화하고자 하고 이렇게 되면 건설사들은 급격한 유동성 위기에 빠져 다시 PF 사업장 부실로 이어진다. 이는 신규 분양시장의 위축에 영향을 줄 수 있고, 곧 입주물량의 감소로 이어진다는 게 한국부동산연구원의 설명이다.

◆양도세 세제 개편

부동산 경기의 침체가 지속되는데 따른 거래 활성화 대책의 일환으로 양도세 세제 개편이 이뤄졌다.

‘5·1 부동산 대책’에서 2년 거주 요건을 폐지한데 이어 ‘12·7 부동산 대책’에서는 다주택자 양도세 중과제도 폐지를 추진할 계획임을 밝혔다.

이로 인해 일각에서는 이러한 대책들이 장기적으로 부동산 투기를 조장할 수 있다는 의견과 함께 주택시장의 안정을 위해 제도의 일몰제가 도입돼야 한다는 의견 등을 내놓고 있다.

◆토지거래허가구역 해제

그런가 하면 지난 5월 수도권을 포함한 대규모 토지거래허가구역이 해제됐다. 이는 토지시장의 안정과 장기지정으로 인한 주민불편을 감안한 것으로 전체 허가구역의 약 48%에 해당한다.

‘12·7 부동산 대책’에서도 장기간 토지이용이 제한되고 있는 지역 등에 대한 허가구역 해제의사를 밝혔고, 이번 해제안은 부동산 경기부양 차원에서 받아들여지고 있는 것으로 알려졌다.

◆중견 건설사 구조조정

부동산 경기침체로 인한 건설사의 구조조정이 지속되고 있는 형국이다. 2011년에는 2곳이 워크아웃을 신청했고, 5곳이 법정관리에 들어가면서 취약한 중견건설사 위주의 구조조정이 지속되고 있다.

내년에도 신규 사업이 줄어들고 부동산 경기침체가 지속될 것으로 전망되고 있어 건설사들의 어려움 또한 계속될 것으로 예상된다.

◆뉴타운 사업 좌초 위기

부동산 시장의 침체와 수요 부족에 따른 사업성 악화 등으로 뉴타운 사업이 위기를 맞고 있다.

경기도의 경우, 당초 12개시, 23개 지구에서 뉴타운 사업이 추진되어 왔으나, 군포, 안양, 평택 등 6개 지구에서 주민반대 등의 이유로 사업이 취소된 상태다.

또 경기도는 소유자의 25% 이상이 반대하면 뉴타운 사업을 취소할 수 있는 조례를 만들어 앞으로 뉴타운 사업의 중단이 잇따를 것으로 전망된다.