‘관망·가격조정’ 수없이 반복했던 아파트거래…내년엔?

[부동산시장 결산②] 속도조절 ‘재건축 시장’ 12·7대책으로 새 국면

[프라임경제] 올 전국 아파트 매매시장은 전셋값 상승과 뜨거운 열기를 뿜었던 지방 아파트 시장 강세 등의 영향이 아파트 값을 좌우했다. 집값 하락 우려와 함께 주택구매에 부담을 느낀 수요자들이 임대시장에 몰리면서 전셋값은 치솟은 반면, 거래가 끊긴 매매시장의 아파트 값은 떨어질 대로 떨어졌다. 그러나 수요가 많은 중소형 평형 아파트는 전세, 매매, 신혼, 이사 등 수요층을 막론하고 달려들면서 웬만한 중대형 아파트 값을 넘어서는 등 ‘품귀현상’을 나타냈다.

수도권 아파트 매매값 하락세를 주도한 강남권 재건축 아파트의 하락세는 멈춰선 듯하다. 지금까지 지지부진한 사업진행으로 호가를 낮춘 급매물까지 나오고 있었지만 재건축 규제를 완화하는 내용을 담은 ‘12·7대책’으로 인해 새로운 시점을 맞이하게 됐다.

올해 말에 정부가 발표한 12·7대책으로 인해 재건축 아파트에 대한 기대감이 조성되고 있다. 물론 아직까지 뚜렷한 반응은 없지만 내년 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있다.

부동산정보업체들에 따르면 올 1월부터 11월까지 전국의 아파트 매매가 변동률은 2.99%로 광역시를 비롯한 지방 시·도의 가격 상승에 영향을 받아 상승세로 돌아섰다. 지방은 광역시(14.92%)와 지방 시·도(14.10%)가 높은 상승률을 기록한 반면, 수도권은 보합세를 보인 경기(0.04%)를 제외한 서울(-1.20%), 신도시(-0.32%), 인천(-1.83%)지역 모두 마이너스 변동률을 기록하며 상반된 모습을 보였다.

◆12·7대책 직후 재건축 하락폭 ‘주춤’

앞서 박원순 서울시장이 당선되면서 ‘재건축 속도 조절’ 공언이 서울시 재건축은 물론 경기·인천지역에까지 영향을 줄 것이라는 우려 때문에 잠시 주춤했다. 하지만, 지난 12·7대책에서 강남, 다주택자, 재건축 규제를 동시에 풀어줌에 따라 재건축 아파트가 다시 술렁이기 시작한 것이다.

부동산114가 집계한 자료에 따르면 재건축아파트 매매가격은 2년 연속 하락세다. 2010년 △전국(-2.38%) △서울(-3.07%) △수도권(-4.8%)의 하락률을 보인 데 이어 2011년에는 2010년 말 대비 △전국(-2.7%) △서울(-4.51%) △수도권(-3.9%)의 변동률을 나타냈다.
 
전문가들은 투자 성격이 강한 재건축시장이 침체된 이유로 아파트 시장의 가격 하락과 분양 수익성 저하, 규제 완화 지연으로 인한 사업성 저하 우려감 증대, 대출 규제와 글로벌 경기 침체에 따른 투자심리 위축 등을 꼽았다.

그러나 재건축 아파트 시장 회복에 대한 시점은 12월부터 다시 시작될 것으로 보인다. 물론 재건축 아파트 거래는 실질적으로 나타나고 있진 않지만, 내놨던 급매물을 거두고 호가를 재조정하는 등 하락폭이 둔화됐다.

업계에 따르면 지난 12·7대책 직후 발표된 서울 재건축 시장 동향은 지난 9일 기준 -0.15% 변동률을 보였다. 하락세는 지속됐지만 지난주보다 낙폭은 다소 둔화됐다. 강남구 개포주공은 집주인이 매물을 회수하면서 가격을 올리는 모습을 보였고 송파구는 가격 내림세가 크게 둔화됐다.

하지만 매수자들의 반응은 아직 미온적이다. 부동산114 임병철 팀장은 “12·7 대책으로 재건축시장에 대한 기대감은 반짝 상승했지만, 매수 움직임이 없어 거래효과는 더 지켜봐야 할 것”이라고 분석했다.

◆매매시장도 지방·수도권 양극화?

올 전국 아파트 매매 시장은 수도권은 약세, 지방 강세로 뚜렷한 양극화를 보였다. 서울을 비롯한 수도권은 정부의 3·22주택거래활성화 방안, 5·1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 등 거래 활성화 대책 발표에도 불구하고 위축된 거래 시장을 살리기에는 역부족이었던 것이다.

반면 5대 광역시 및 기타 시·도 아파트 매매시장은 전셋값 상승과 개발 호재로 연간 14%를 상회하는 높은 상승률을 기록했다.

규모별로는 소형과 중소형 주택형이 전국에서 강세를 보였다. 특히 지방에서는 소형 주택형에 대한 공급 부족으로 상승세가 두드러졌다. 실제 지난 11월 부동산1번지에서 조사한 소형아파트와 중형 아파트의 분양가 격차를 집계한 결과 소형이 중형보다 120만원 가량 높은 것으로 나타났다.

이에 따라 수도권은 전반적으로 약세를 보였으나, 경기와 신도시는 전셋값이 오르면서 일부 전세 수요가 소형 매매로 전환됨에 따라 소형 주택형이 유일하게 상승하기도 했다.

이에 반해 지방은 경남(24.11%)이 가장 높은 상승률을 기록했다. △광주(19.94%) △부산(19.12%) △전북(15.71%) △충북(15.31%) 등이 뒤를 이었다.

경남권은 부산-김해 경전철 개통 등 교통 호재가 있는 김해시와 조선산업의 중심지인 거제시 등이 각종 개발호재로 투자자들의 관심을 끌면서 상승세를 주도했다.

광주는 2015년 하계 유니버스아드대회 선수촌 건설 등의 사업에 따라 화정 주공 아파트 주민들이 이주를 앞두고 중·소형주택 수요가 늘어나면서 가격이 올랐다.

부동산114 김규정 부장은 “글로벌 금융 불안상황이 장기화된다면 2012년 국내 주택시장은 거래 관망과 조정 양상이 당분간 계속될 것으로 보인다”며 “지방시장은 당분간 수도권에 비해 상대적으로 오름세가 계속될 전망이지만 최근 가격부침과 새 아파트 공급에 따라 가격조정이 나타나고 있어 2011년과 같은 큰 폭의 가격상승은 어려울 것”이라고 분석했다.