도시형생활주택 vs 오피스텔…‘임대수익률’ 승자는?

최초 투자금액과 세금 따라 “그때그때 달라”

[프라임경제] 정부가 8·18대책으로 주거용 오피스텔 상품을 임대사업자 등록 대상에 포함되도록 추진하면서 오피스텔과 도시형생활주택 상품의 임대수익률 차이에 대한 관심이 높아졌다.

이와 관련 부동산 114가 도시형생활주택과 오피스텔을 최초 분양 받거나 기존주택을 매입했을 때 임대수익률을 계산해 본 결과, 동일한 금액을 투자해 동일한 임대료를 받을 경우 미세하지만 도시형생활주택 임대수익률이 높게 나타났다.

하지만 최근 동일한 단지 내에서 오피스텔보다 높은 분양가로 공급되는 도시형생활주택은 오피스텔보다 임대수익률이 낮은 것으로 조사됐다. 분양할 때에는 분양가가 다르지만 입주할 때에는 월세가격이 비슷하게 책정되는 이유에서다.

1억3000만원 최초 분양-취득세 납부여부에 따른 도시형생활주택과 오피스텔의 임대수익률 변화.

신규 분양을 받지 않고 기존 오피스텔과 도시형생활주택을 매매한다면 도시형생활주택이 오피스텔보다 임대수익률이 높았다. 취득세 세율과 중개수수료 등의 차이 때문이다.

특히 기존 오피스텔 투자는 취득세 감면 혜택을 적용받지 않더라도 최초 분양 받는 것보다 임대수익률이 높게 산출됐다. 최근 분양하는 단지들의 분양가가 주변보다 비싸게 공급되기 때문이라는게 업계의 설명이다.

결론적으로 수익형 부동산의 임대수익률을 결정하는 중요한 변수는 최초 투자 금액인 분양가와 세금에 있다고 볼 수 있다.

이와 관련 부동산 114 관계자는 “동일한 금액을 투자할 경우 신규 분양 단지의 오피스텔이 취득세 감면혜택을 받게 되더라도 중개수수료 등의 차이로 오피스텔보다는 도시형생활주택의 임대수익률이 높게 산출된다”면서 “하지만 최근 신규 분양주택의 분양가가 비싸지면서 취득세 감면을 적용받더라도 기존 오피스텔 임대수익률이 높게 산출될 수 있는 점을 고려해야 한다”고 강조했다.

또 오피스텔이냐 도시형생활주택이냐를 놓고 임대수익률을 산정할때는 초기 추가 비용 부담이 어떻게 차이가 나고, 투자 이후 공실기간도 고려해 실질 임대수익률을 산정해 은행금리보다 높게 나오는지 비교해야 한다고 설명했다.

정부가 오피스텔 세제혜택을 지원하게 되면 공급물량도 확대될 전망이므로 공급과잉에 따른 공실 증가로 임대수익률이 떨어질 수 있으므로 임대수요가 풍부해 공실 기간이 짧은 지역을 선별해 접근해야 할 것으로 보인다.