변화앞둔 1기신도시… 지금은?

교통입지 우수 가격 큰폭 상승 노후아파트 관리는 미흡

[프라임경제] 지난 1990년대 초에 추진됐던 1기신도시에 리모델링 바람이 불고 있다. 지난 2007년 리모델링 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 단축되면서 1기신도시와 같이 오래전에 준공된 아파트들이 들썩이고 있기 때문이다. 그러나 일각에서는 더욱 엄격해진 리모델링 개정안이 향후 리모델링이 필요한 아파트에 악영향을 미칠 가능성이 있다고 지적하고 있다. 해당 신도시의 과거와 현재 그리고 리모델링 추진현황을 살펴봤다.

◆1기신도시, 얼마나 올랐나?

1990년 초에 사업이 시작된 1기신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본)는 평균 1993~1996년 사이에 첫 거래가 이뤄졌다. 특히 경기도 분당신도시의 경우 첫 거래 시작당시 3.3㎡당 거래가와 현재 시세는 무려 1000만원이상 차이나고 있다.

이는 수요자 중심의 아파트 형태가 아닌 주거환경을 우선으로 한 이른바 택지지구개발을 중심으로 건설했기 때문에 서울 도심과는 달리 주거 여건과 편리한 교통, 편의시설 등으로 지금까지 인기를 끌고 있는 것이다.

1기신도시 중 가장 먼저 준공이 완료된 안양시 평촌의 목련 2단지 대우 선경아파트 역시 1997년 9월 당시 거래가는 3.3㎡당 525만원이었지만 최근 거래가는 1489만원으로 12년 동안 950만원정도 올랐다. 이어 부천시 중동의 복사골아파트는 1993년 당시 거래가 3.3㎡ 345만원으로 시작해 현재 863만원으로 나타났다. 또한 경기도 군포시 산본 가야 주공5단지는 1996년 당시 3.3㎡당 339만원이었지만 현재는 768만원으로 조사됐다.

특히 분당신도시 정자동에 위치한 한솔5단지 아파트는 지난 1995년 9월 거래당시 3.3㎡당 시세는 441만원이었지만 최근에는 1428만원으로 무려 1000만원이상의 상승폭을 보였다. 이는 1기신도시 중 약 14년간 시세가 가장 많이 오른 곳이다.
 
반면 2기신도시의 경우 최근 입주가 시작된 아파트는 3곳 뿐이다. 이들 아파트는 지난해에 입주를 시작하면서 거래가가 형성됐지만 3곳 모두 거래가가 감소하거나 변동률이 없는 것으로 나타났다.

그중 김포신도시 우미린의 경우, 지난해 6월 첫 거래가가 3.3㎡당 1064만원이었지만 현재는 1013만원으로 감소했으며 화성시의 포스코더샵 역시 지난해 3.3㎡당 첫거래가 1305만원, 현재 1190만원으로 가격이 줄었다.

이는 DTI규제 강화(10월 제2금융권 규제)로 인해 수요자의 자금압박이 시작되면서 결국 수요감소 현상과 거래감소, 가격하락으로 이어진 까닭이다. 소비자들 역시 지속적으로 신규분양되는 아파트들이 있는데 입지여건도 떨어지고 노후된 아파트로 갈 이유가 없다는 반응이다.

◆주거밀집보다는 ‘신도시’

신도시와 인근 아파트의 시세 또한 차이를 보였다.

실제로 분당의 시범현대아파트(108㎡)는 지난 1992년 8월 당시 1억3000만원이었지만 2009년 8월에는 6억1000만원을 기록하며 370%의 수익률을 보인 반면 인근 성남의 은행동 현대아파트(105㎡)는 1억1000만원을 기록했던 지난 1992년보다 2억원 남짓 상승해 172%의 수익률을 기록하는데 그쳤다.

이에 부동산1번지 김은경 팀장은 “신도시들은 분양이전부터 계획했던 택지지구개발로 인해 주거 여건과 교통이 발달돼 있어 편의성이 높은 반면 신도시 인근아파트들은 주거형밀집지역으로 계획돼 교통이나 주변환경, 학군등에 효과를 보지 못한다”고 설명했다. 결국 지속적으로 발생하는 수요는 기존의 주거밀집형 아파트보다는 한강을 중심으로 한 신도시사업에 더 집중된다는 이야기다.

◆아파트 공급보다 ‘관리’ 절실

한편 1기신도시내에 15년 이상된 아파트들은 현재 리모델링 준비에 분주하다. 지난 15일 국토해양부가 리모델링 시공사 선정시기와 관련, 리모델링주택조합은 조합설립인가 후에 추진이 가능하다는 주택법 개정안을 내놓으면서 추진위들의 반발을 사고 있지만 입주자들의 관심은 더욱 몰리는 상황이다.

시공사들의 도움없이 추진위가 단독으로 리모델링 사업을 진행할 경우 비용은 더욱 늘어나거나 결국 사업이 무산될 수도 있고 주민동의를 먼저 받고 시공사를 선정하는 것은 조합원들의 의견을 충분히 반영할 수 없기 때문이다. 결국 이로 인해 리모델링을 원한다 해도 주민동의율 80%를 넘지 못하고 있다.

올해만 보더라도 양도세감면시한 종료 등으로 인해 분양시장은 때아닌 성수기를 맞고 있다. 그러나 일각에서는 분양시장의 신규아파트 공급만 활발히 이뤄질뿐 노후 아파트 관리에 대한 사업은 이뤄지지 않고 있다고 지적하고 있다.

리모델링연합회 유동규 회장은 “외국 주택의 경우 50%이상이 리모델링을 통한 관리위주의 시스템인 반면 우리나라는 아파트 공급위주의 방식이기 때문에 지속적으로 노후되는 아파트들에 대한 관리는 상당히 부족하다”며 “정작 필요한 아파트면적확대에 대한 정부의 후속조치가 없어 향후 리모델링이 필요한 아파트에게는 악영향을 미칠 전망”이라고 지적했다.