과도한 청약열기, 양극화 불러

[2009 부동산 결산]③불안한 2010년 주택시장

[프라임경제]2009년 부동산시장은 지난해 리먼사태 여파로 인한 집값 하락, 부동산 투자에 대한 불확실성이 이어지면서 시장 침체로 시작됐었다.

이로인해 기존 미분양아파트를 포함한 분양아파트의 가격 경쟁력까지 사라지면서 수요자들의 극심한 외면을 받았다. 실제로 국토부 집계 3월 전국 미분양은 사상 최대치인 16만5641가구 경신하기도 했다.

◆뜨거운 청약시장·미분양 감소… 과열화 우려

지난해 말 수도권 투기과열지구 해제(분양권 전매시장 열림), 2월 12일 양도세 및 취등록세 감면을 골자로 한 세제경감대책 발표, 3월 20일 수도권 공공택지 전매완화 시행 등의 규제완화 영향으로 시장분위기는 전환 국면을 맞이했다. 더욱이 올 4월 청라지구 인기단지가 전매완화되고 양도세 감면혜택으로 청약열기를 견인한 후 5, 6월 청약열기가 수도권 재건축 후분양아파트, 계약 후 전매 가능한 서울 재개발아파트로 청약열기 옮겨가기도 했다.

하반기에는 수도권을 중심으로 분양물량이 급증했다. 부동산정보업체 스피드뱅크 이미영 팀장은 “이는 수도권 지역의 세제감면혜택 전 밀어내기식 분양 외에 2007년 11월 말까지 분양가 상한제를 피한 재건축 재개발아파트의 일반분양시기 도래 등이 원인이다”고 분석했다.

그러나 인기단지를 포함한 분양물량 증가를 비롯해 보금자리주택 청약열기, 분양아파트가 DTI 규제를 피하면서 시장이 과열되기도 했다. 특히 양도세 감면혜택 종료일이 가까워온 연말에는 수원 광교신도시 최고 775대1의 청약경쟁률 기록한 단지가 출현하는 상황까지 연출됐다.

전국 미분양 역시 감소세를 탔다. 이 팀장에 따르면 수도권의 경우 세제감면혜택이 감소의 주요 이유로 보인다. 이어 지방의 경우 급격한 공급물량 감소에 따른 수요 증가에 따른 시장 개선 영향도 있지만 워크아웃 건설사들의 계약률 저조단지의 분양승인 취소분도 미분양감소에 적지 않은 영향을 준 것으로 풀이된다고 분석했다.

◆2010년… 분양물량 급감, 미분양은 증가할 수도

오는 2010년에는 세제감면혜택 종료와 민간택지 분양가상한제 폐지 연기로 분양물량 급감할 것으로 보인다.

주택업계가 양도세 감면혜택 종료되는 내년 2월 11일 이전까지 사업추진속도를 빨리 내면서 밀어내기식 분양에 나선데다, 민간택지 분양가상한제 폐지여부도 불투명하기 때문이다.

특히 이 팀장은 “여기에 금리인상 불안까지 존재하고 추가 규제완화책도 현 상황에서 기대하기 어려워 내년 상반기는 올해 초의 심각한 시장침체상황을 재현할 것으로 예상된다”고 내다봤다.

다만 서울지역은 양도세감면혜택이 적용되지 않던 지역인데다 강남권, 용산, 강동 등 인기단지들이 분양 대기 중인 상황으로 환금성 높은 분양가상한제 비적용 재개발아파트, 재건축 후분양아파트가 나홀로 분양 호조세를 이어갈 가능성도 있다.

감소세가 뚜렷한 미분양은 다시 증가할 수 있다는 우려도 나왔다. 올해 말 분양대전 후 미분양이 다시 증가 여지가 있다는 이야기다. 결국 세제감면을 피한 밀어내기식 분양으로 공급물량 증가한 반면 양도차익이 클 수 없는 비인기단지의 경우 수요층 흡입 어렵다는 것이다.