[여봉구의 생활법률] 전세사기, 보증금 손실보다 무서운 '2차 피해'

[프라임경제] 전세사기는 단순히 금전적인 보증금을 잃는 '1차 피해'에서 끝나지 않는다. 피해자들을 더욱 벼랑 끝으로 내모는 것은 그 이후에 찾아오는 신용 불량과 강제 퇴거, 평생을 따라다니는 심리적 트라우마와 같은 '2차 피해'다. 

최근 국회 공청회에서 논의된 전세사기특별법 개정안은 바로 이 잔혹한 2차 피해의 고리를 끊어내는 데 초점을 맞추고 있다.

가장 시급한 2차 피해는 '신용의 파괴'다. 전세대출을 상환하지 못한 피해자들은 금융기관으로부터 연체자로 등록돼 정상적인 경제활동이 불가능해진다. 개정안은 이러한 피해자들의 연체 정보 등록을 유예하거나 삭제하는 금융 지원책을 담아 피해자가 경제적 낙인으로부터 벗어나 재기할 수 있는 발판을 마련했다.

'주거권의 박탈' 또한 심각한 2차 피해다. 특히 기존 법의 사각지대에 있었던 위반 건축물 거주자들은 경매 절차가 원활하지 않아 언제 쫓겨날지 모르는 불안감 속에 살아왔다. 이번 개정안은 공공기관이 이러한 주택까지 매수해 피해자가 살던 집에서 쫓겨나지 않고 장기간 거주할 수 있도록 보장함으로써 강제 퇴거를 방지하고 있다.

이번 개정안의 핵심인 '경매 차익' 활용 방안은 바로 이러한 다각적인 2차 피해를 상쇄하기 위한 재원으로 쓰인다. LH가 피해 주택을 낙찰받아 생기는 차익을 피해자의 임대료로 전환하거나 생활 지원금으로 활용함으로써 당장의 생계유지조차 힘겨운 피해자들에게 실질적인 숨통을 틔워주는 것이다.

전세사기 피해 구제의 종착역은 보증금의 전액 회수가 아니라, 피해자가 사기 이전의 평온한 일상으로 돌아가는 것이다. 자신이 전세사기 피해자라면 개정법이 제공하는 다양한 대책을 꼼꼼히 살피고 법률 전문가와 함께 최선의 대응 전략을 세우길 강력히 권한다.

피해 회복을 위한 실무 체크리스트는 다섯 가지다.

먼저 피해자 결정 신청을 해야 한다. '안심전세' 애플리케이션(앱)이나 지자체 지원센터를 통해 전세사기 피해자 결정을 먼저 받아야 특별법상의 지원이 가능하다.

두 번째는 집행권원 확보다. 보증금 반환청구권 행사를 위해 판결문이나 집행문 등의 집행권원을 신속히 확보해 경매 신청 절차를 준비해야 한다. 

세 번째는 우선매수권 행사 판단이다. 주변 시세를 정확히 파악해 합리적인 낙찰가를 산정한 후 우선매수권 행사 여부를 결정해야 한다.

네 번째는 경·공매 차이 인지다. 경매와 달리 공매는 낙찰 대금 납부 시 상계 신청이 불가능하므로 대금 마련 계획을 별도로 세워야 한다.

마지막으로 전문가 상담이 필요하다. 경·공매 절차상의 권리 분석이나 추후 발생할 법적 문제를 방지하기 위해 반드시 법률 지원을 먼저 받아야 한다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단 / LH_전세사기피해주택매입 담당 법무사