서울 집값 양극화 고착…중심부 강세·외곽 약세 뚜렷

마포·성동 신고가 속출…외곽은 한 달 새 1억 이상 하락 사례도

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[프라임경제] 10·15 대책 이후 서울 아파트 시장의 양극화가 뚜렷하게 굳어지고 있다. 한강을 끼고 있는 주요 지역에서는 신고가가 잇따르는 반면, 외곽 지역에서는 하락 거래가 속출하며 온도차가 커지고 있다는 분석이다. 

국토교통부 실거래가 시스템을 통해 토지거래허가구역이 시행되기 전인 9월7일부터 10월19일까지와 시행 이후인 10월20일부터 12월1일까지의 매매가격을 비교한 결과, 마포·성동·광진구를 비롯한 한강벨트 중심지와 외곽권 모두 평균 가격 자체는 하락세를 보였다는 결과가 나왔다.

지역별 낙폭을 보면 마포구가 평균 15억6850만원에서 12억1793만원으로 22% 떨어지며 하락 폭이 가장 컸고, 이어 강북구(–15%), 관악구(–9%), 구로구(–8.9%), 성동구(–5%), 도봉구(–4%), 노원구(–2.3%) 순으로 내려갔다. 

그러나 하락 흐름 속에서도 마포와 성동에서는 최고가 거래가 이어지며 체감 시장은 평균치와 다른 움직임을 보였다.

성동구 하왕십리동 센트라스 전용 84.96㎡는 지난달 19일 22억5000만원에 거래돼 불과 한 달 전 20억4500만원보다 2억원이상 높아졌다. 같은 구 행당동의 행당서울숲푸르지오 전용 59.81㎡도 직전 대비 2억원 오른 15억8000만원에 팔리며 새 신고가를 기록했다. 

마포구에서도 상암월드컵7단지(104.77㎡)가 지난달 14억3000만원, 신공덕동 펜트라우스(103.04㎡)가 19억3000만원에 각각 최고가를 경신하며 강세 흐름을 이어갔다.

평균 매매가는 떨어졌는데 신고가는 이어지는 이 같은 괴리는 최근 거래량이 크게 줄어든 가운데 극소형 혹은 단가가 낮은 일부 거래가 평균을 밀어내는 구조에서 비롯된 것으로 해석된다. 

반면 외곽 지역은 신고가 사례가 거의 자취를 감췄다. 강북구는 대책 발표 이후 거래 26건 가운데 신고가가 단 한 건도 없었고, 관악구는 1건, 구로구는 2건 정도에 그쳤다.

가격 하락도 눈에 띄게 나타났다. 강북구 미아동 한화포레나미아 전용 84㎡는 대책 발표 당일 11억1702만원에 거래됐지만, 약 한 달 후 같은 평형이 10억원에 거래되며 가격이 1억원이상 빠졌다. 구로구 신도림동 신도림5차e편한세상 84㎡도 직전 대비 2억5000만원 내린 10억원에 새 주인을 찾았다.

전문가들은 이번 규제 조치가 풍선효과를 막기 위한 선제적 대응이었지만, 현 시장 상황을 고려할 때 규제 유지가 실수요자에게 부정적 영향을 줄 수 있다고 지적한다. 업계 관계자는 "서울 전역을 묶은 조치가 의도치 않은 실수요자 피해로 이어질 수 있다"며 "정부가 규제로 시간을 번 만큼, 적절한 해결책과 규제 해제 시점을 함께 검토해야 한다"고 조언했다.