서울 오피스 시장, 공급·수요 엇갈리며 공실률 상승 전망

알스퀘어 "2031년까지 도심 중심 공실 증가…물류센터는 개선세"

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[프라임경제] 서울 오피스 시장이 향후 몇 년간 공급 확대와 수요 둔화의 영향을 받아, 특히 도심권(CBD)을 중심으로 공실률이 점진적으로 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 

2일 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2025~2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'에 따르면 2025년부터 오는 2031년까지 서울에 약 230만 평(약 759만㎡) 규모의 오피스가 새롭게 공급될 것으로 나타났다. 이 중 약 40%에 달하는 90만 평(약 297만㎡)이 CBD에 집중되는 것으로 분석됐다.

보고서는 대형 공급이 한꺼번에 몰리면서 CBD의 공실률이 단기적으로 두 자릿수까지 오를 가능성을 제시했다. 특히 임대인이 기존 임대 조건을 유지하고 실질 임대료 조정에 소극적일 경우, 공실 증가 속도는 더욱 빨라질 수 있다고 지적했다. 반면 강남권(GBD)은 공실률이 약 6% 수준, 여의도권(YBD)은 3%대에 머무를 것으로 전망돼 도심권과의 온도 차가 확인됐다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "예정된 신규 공급은 대부분 시장에 그대로 반영될 것"이라며 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전만큼 강하지 않아 신규 수요 창출이 제한되고 있다"고 말했다. 

다만 CBD 공실률 상승이 단순한 수요 위축이 아니라, 역사·금융·문화·관광이 결합된 복합 업무지구로 변모하는 과정에서 나타나는 구조 재편의 일환이라며, 장기적으로는 국제적 중심지로 다시 도약할 수 있는 전환기에 접어들었다고 평가했다.

물류센터 시장은 내년에 공실률이 점진적으로 개선될 전망이다. 수도권 기준 2025~2027년 평균 신규 공급량이 2024년의 약 3분의 1 수준에 그칠 것으로 예상되면서, 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년 9%까지 떨어질 것으로 예상됐다. 

저온 물류센터 역시 2027년에는 공실률이 약 27% 수준까지 개선될 것으로 내다봤다. 올 3분기 기준 상온 물류센터 공실률은 15.7%, 저온 물류센터는 39.2%였다.

주택 시장은 10·15 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역 확대 등의 영향으로 전월세 매물이 줄어들면서 전월세 가격 상승 압력이 높아질 것으로 전망됐다. 매매가격은 전반적인 불안정 속에서 제한된 범위 내에서 등락을 보일 것으로 예상된다.

데이터센터 분야는 인공지능(AI)과 클라우드 산업 성장으로 수요는 강세를 보이지만, 전력 부족·인허가 절차·환경 규제 등의 제약으로 공급 확대가 쉽지 않아 중장기적으로 안정적 성장세가 유지될 것이라는 분석이 나왔다.

오피스텔 시장은 아파트 규제가 강화됐음에도 10·15 대책에 오피스텔 1년 전매제한 등이 포함되면서 매매 반사수요는 크지 않을 것으로 전망된다. 다만 아파트 전월세 부담이 커지면서 수요 일부가 오피스텔로 이동할 가능성이 있어, 특히 중대형 오피스텔 전월세 가격은 상승 압력을 받을 것으로 예상됐다.