규제 피로감 속 세제 논의 급부상…부동산 시장 다시 '갈림길'

집값 기대감 4년 만에 최고…보유세 인상 후속 조치 주목

정부가 부동산 시장 안정을 위한 추가 대책으로 보유세 인상을 비롯한 세제 강화 방안을 본격적으로 검토할 것이라는 관측이 커지고 있다. © 연합뉴스

[프라임경제] 이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놓으며 규제를 강화했지만, 시장의 집값 상승 기대는 오히려 커지고 있다. 이에 따라 정부가 다음 수단으로 보유세 인상 등 세제 강화를 검토할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

28일 한국은행 발표에 따르면 10월 주택가격전망지수는 122를 기록해, 전월 대비 10p나 뛰며 4년 만에 최고 수준으로 올랐다. 수도권 아파트 매매가격 상승세가 전체 지수를 끌어올린 것으로 분석된다.

부동산 시장 안팎에서는 정부가 이제 다음 단계로 '세제 강화', 특히 보유세 인상 카드를 검토할 가능성이 높다는 전망이 확산되고 있다.

앞서 정부는 지난 6월, 수도권 전역의 주택담보대출 한도를 일괄 6억 원으로 제한하고, 1주택자의 전세자금대출 한도도 2억 원으로 묶는 초강력 대출 규제를 내놨다. 레버리지(대출)에 의존한 매수를 원천적으로 차단하겠다는 의지였다. 그러나 결과적으로는 거래량이 급감했을 뿐, 서울 주요 지역의 집값은 여전히 상승세를 이어갔다.

이어 9월에는 공급 확대 대책이 나왔다. 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하고, 민간 정비사업 절차를 완화하겠다고 밝혔다. 하지만 이는 중장기 계획에 머물러 단기적 효과는 미미했다.

이달 15일 발표된 세 번째 대책에서는 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역과 투기과열지구로 새로 지정됐다. 수도권 대부분이 사실상 규제지역으로 묶이면서 대출, 청약, 세금까지 전방위적인 제약이 더해졌다.

시장 반응은 빠르게 식었다. 부동산 중개업소들 사이에서는 "급매물 전화조차 없다"는 말이 나온다. 거래 자체가 얼어붙은 셈이다. 투기 수요 억제에는 일정 효과가 있었지만, 실수요자나 생애 최초 구입자까지 주택 접근성이 막히면서 부작용이 커졌다는 평가가 지배적이다.

한 부동산 전문가는 "집을 살 수 없게 만드는 규제가 반드시 집값을 내리지는 않는다"며 "가격은 버티고 거래만 사라지는 비효율적 시장이 되고 있다"고 지적했다.

이런 상황에서 정부가 꺼낼 다음 카드는 보유세 개편일 가능성이 높다는 관측이 힘을 얻고 있다.

이 가운데 최근 국토교통부 장관이 국정감사에서 "보유세를 현실화할 필요가 있다"고 언급하면서, 정책 기조 변화의 신호탄이 아니냐는 해석도 나온다. 현재 1주택자의 공정시장가액비율은 60%다. 이를 80%로 되돌릴 경우 보유세 부담은 약 25% 증가하게 된다. 이는 과거 문재인 정부 시절 한때 적용됐던 95%에 근접한 수준이다.

다만 내년 지방선거를 앞둔 여당에선 "세금 문제를 건드리는 건 위험하다"며 말을 아끼는 분위기다. 세금만 올릴 경우 매물 잠김, 즉 '록인(lock-in) 효과'가 심해져 오히려 시장 유동성이 줄어드는 부작용이 생긴다는 지적이다.

전문가들은 "보유세 강화로 걷은 재원을 청년 주거 지원이나 공공임대 확충 등 사회적 목적에 명확히 연결해야 조세저항을 줄일 수 있다"고 조언한다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "결국 관건은 세금의 목적과 쓰임"이라며 "보유세 인상은 다주택자에 매도 압박을 줄 수 있지만, 동시에 거래세나 양도세를 완화해 매물이 자연스럽게 나오도록 해야 한다"고 말했다.