'비(非)규제' 김포 풍무 둘러싼 호반‧대우‧BS한양 3파전

분상제 따른 비슷한 가격 경쟁력 "브랜드·커뮤니티·평면이 승패 가른다"

풍무역 푸르지오 더 마크 견본주택 내 마련된 단지 모형도. = 김주환 기자

[프라임경제] 정부의 강력한 '10·15 대책' 여파로 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역으로 묶이면서 비(非)규제지역으로 남은 김포가 실수요 대체지로 급부상하고 있다.

특히 풍무역세권 도시개발사업은 분양가상한제 적용이라는 '가격 안전판'에 더해 김포골드라인 풍무역 도보권 입지, 서울지하철 5호선 연장 추진 이슈까지 더해져 '가격‧입지‧정책' 3박자를 고루 갖춘 지역으로 주목받고 있다.

이런 분위기 속에서 '김포풍무 호반써밋'을 시작으로 △풍무역 푸르지오 더 마크 △풍무역세권 수자인 그라센트가 연이어 출격하며, 동일 생활권 내 서로 다른 상품 전략으로 정면 승부가 예측되고 있다.

선봉은 호반건설 김포풍무 호반써밋(이하 풍무 써밋)이다. 풍무역세권 '1호 분양 타이틀'과 초역세권 메시지를 등에 업은 풍무 써밋은 전용 84㎡에 더해 펜트하우스급 186㎡까지 중대형 풀 라인업을 제시하고 있다. 

지난 16일 견본주택 오픈 직후 대규모 방문객이 몰리며 현장 열기가 확인됐으며 '첫 타자' 효과와 함께 희소한 중대형 수요를 흡수하며 관심을 선점했다. 특히 '85㎡ 초과 물량 일반공급은 추첨 비중이 높아 가점 부담이 낮다'는 비규제지역 특성상 자금 계획이 뚜렷한 갈아타기 수요와 중상 가구에 유리하게 작용할 전망이다.

풍무 써밋 분양가는 3.3㎡당 2033만원이다. 이에 따라 전용 84㎡ 기준 6억원 중후반대로, 향후 동일 생활권 후속 단지 분양가 형성에도 영향을 미칠 것으로 분석된다.

김포풍무 호반써밋 견본주택 내 마련된 단지 모형도. = 김주환 기자

뒤이어 대우건설 풍무역 푸르지오 더 마크(이하 풍무역 푸르지오)가 바통을 이어 받았다. 무려 1500가구가 넘는 단지 규모에 74·84㎡ 표준 평면을 앞세워 자녀가 있는 3~4인 가족의 광폭 수요를 겨냥했다는 게 업계 시선이다. 

스케일이 큰 단지 특유 장점인 커뮤니티와 조경 일체감, 관리 효율성은 실거주 만족도로 직결되는 요소다. 분양가도 같은 상한제 체계와 동일 생활권을 공유하는 만큼 84㎡ 기준 6억 후반~7억 초반대다.

업계 관계자는 "첫 타자 풍무 써밋과 달리 푸르지오는 바로 뒤를 잇는 타이밍을 활용해 초기 체감 분양가와 옵션 구성을 촘촘히 비교한 뒤 수요가 옮겨오는 효과를 노릴 것"이라고 설명했다.

풍무 분양 3파전 경쟁을 장식할 주자는 BS한양 풍무역세권 수자인 그라센트(이하 풍무 수자인)다. 1차 분양에서는 59·84㎡로, 2차에서는 84·105㎡로 라인업을 달리한다. 동일 생활권에서 사실상 유일하게 59㎡를 대량 공급한다는 점이 뚜렷한 차별점이다.

업계 관계자는 "신혼부부와 1~2인 가구 '가점 중심' 수요를 흡수하기 좋고, 총액 메리트가 뚜렷해 청약 진입 장벽을 낮췄다"라며 "동시에 2차 분양에 105㎡를 더해 중대형 선택지까지 보완하는 데 성공했다"라고 바라봤다. 

여기에 풍무역세권과 사우 생활권을 함께 누리는 '듀얼 입지 메시지'도 실거주자 마음을 흔들기 충분한 요소다. 

풍무 수자인 추정 분양가는 84㎡ 기준 6억원 중후반대(59㎡ 4억 후반~5억 초반)다. 상한제 적용이라는 '공통 전제' 아래 총액 접근성과 면적 확대 옵션 조합으로 시장을 공략하는 셈이다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차 조감도. © BS한양

결국 이들 풍무역 분양 경쟁은 '동일 역세권'이라는 공통분모 위에서 분화된 상품 포지션으로 이어진다.

'첫 분양 프리미엄'을 앞세운 호반 써밋은 중대형 볼륨감과 초역세권 메시지를 결합해 자금력과 체급을 중시하는 수요를 정조준하고 있다. 푸르지오는 1500여가구 상당 단지 규모와 표준형 평면(74·84㎡)을 바탕으로 패밀리 실수요를 겨냥하고 있다. 수자인의 경우 59㎡ 총액 메리트와 2차 105㎡ 타입 보강으로 가점층 및 확장 수요를 동시에 포섭한다.

업계 관계자는 "국민평형 84㎡ 기준으로는 세 단지 모두 6억 후반~7억 초반대에서 맞붙을 공산이 크다"라며 "결국 선택을 좌우하는 요소는 △커뮤니티 완성도 △동·층·향 △옵션 구성 등 체감 요소로, 브랜드 기획력과 세부 설계가 승패를 가를 가능성이 높다"라고 분석했다.

결론적으로 풍무역세권 분양 3파전은 한 생활권에서 서로 다른 고객군을 정확히 겨냥한 경쟁 구도다. 특히 국민평형 84㎡ 기준 6억 후반~7억 초반대에서 맞붙는 흐름이 유력한 가운데, 청약 결과에서 어떤 강점을 바탕으로 우위를 점할지 업계의 이목이 집중되고 있다.