"전세 끊기자 월세로" 서울 아파트 월세 '사상 최고'

전세 계약 유지 늘고 매물 줄어…갭투자 막힌 시장 '월세 전환' 본격화

시내 아파트 단지 모습. © 연합뉴스

[프라임경제] 대출 규제 강화와 전세 매물 감소가 맞물리면서 실수요자들이 월세 시장으로 내몰리고 있다.

21일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 144만원으로 집계됐다. 이는 올해 1월(134만원)보다 10만원 오른 수치로, 역대 가장 높은 수준이다. 대출 규제로 주택담보대출 한도가 제한되면서 자금 마련이 어려워진 실수요자들이 전세 계약을 유지하거나 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다는 분석이다.

국토교통부에 따르면 지난 7~9월 사이 서울에서 체결된 아파트 전세 계약 3만2838건 가운데 갱신 계약은 1만4585건으로, 전체의 44%를 차지했다. 이는 전년 동기 대비 14%p(포인트) 증가한 수치로, 세입자들이 기존 계약을 유지하려는 경향이 강해졌음을 보여준다. 이로 인해 시장에 나오는 신규 전세 매물은 크게 줄어들었다.

부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 서울의 전세 매물은 올해 1월 3만1814건에서 최근 2만4442건으로 22.9% 감소했다. 전세를 구하지 못한 세입자들이 월세로 눈을 돌리면서 월세 수요는 더욱 늘고 있다. 

지역별로는 광진구가 3개월새 3.48% 올라 평균 월세 169만원을 기록, 가장 큰 상승폭을 보였다. 뒤이어 △송파구(3.33%) △강동구(3.13%) △영등포구(2.7%) 순으로 올랐다.

전문가들은 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 만큼, 앞으로 전세 물량 감소와 월세 전환 현상은 더 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 실거주 의무 강화와 갭투자 차단으로 인해 임대용 전세 매물이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

이번 대책에서는 주택담보대출 한도도 기존 6억원에서 고가 주택의 경우, 4억원(15억원 초과), 2억원(25억원 초과)으로 차등 적용되면서, 실수요자들의 내 집 마련 부담이 더욱 커졌다. 이에 따라 전세 계약을 유지하거나 월세로 전환하는 수요는 당분간 이어질 전망이다.

여기에 임대차보호법 개정 움직임도 시장에 영향을 미치고 있다. 

한창민 사회민주당 의원이 발의한 개정안은 계약갱신청구권을 기존 1회에서 2회로 확대하고, 갱신 시 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 내용을 담고 있다. 법안이 통과될 경우 집주인들이 실거주 또는 월세를 선호하게 되면서, 전세 공급은 더욱 줄어들 수 있다는 우려가 나온다.

정부의 연이은 규제가 집값 상승세를 억제하는 효과는 일부 있었지만, 동시에 실수요자들의 주거비 부담을 키우고 있다는 비판도 제기되고 있다. 전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 가운데, 실수요자를 위한 균형 잡힌 임대정책이 필요하다는 지적이 나온다.