"외국인은 무풍지대" 부동산 시장 형평성 논란

실거주 의무·자금조달 규제 없이 주택 매수…국내 실수요자만 규제

남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들. © 연합뉴스

[프라임경제] 외국인의 국내 부동산 매입 증가세가 지속되면서 내국인과의 규제 형평성 문제가 수면 위로 떠올랐다. 자금조달 규제나 실거주 의무 등 내국인이 받는 각종 규제를 외국인은 피할 수 있어 오히려 '역차별'이라는 지적이 제기된다.

국토교통부에 따르면 외국인이 보유한 국내 토지는 지난해 기준 18만8466필지로, 2020년 대비 약 19% 증가했다. 면적 기준으로는 2억6790만㎡로 여의도 면적의 92배에 달하며, 축구장 약 3만7500개 크기다. 특히 중국 국적자의 비중이 전체의 41%를 차지했고, 미국과 일본이 뒤를 이었다.

이들은 강남 3구, 마포·용산·성동·광진 등 이른바 '한강벨트' 지역을 중심으로 부동산을 매입해 지역 내 가격 상승과 시장 왜곡 우려를 낳고 있다. 경기도(5만9307필지), 서울(3만9664필지), 제주, 인천 등이 주요 보유 지역으로 나타났다.

더 큰 문제는 외국인의 부동산 거래 과정에서 다수의 위법 의심 사례가 확인됐다는 점이다. 

최근 3년간 국토부 기획조사에서는 총 1951건의 위법 가능성이 포착됐으며, 지난해에만 433건이 적발됐다. 이 중 중국인이 44%를 차지했고, 거짓 신고, 탈세, 불법 자금 반입, 편법 대출, 무자격 임대업 등 다양한 유형이 포함됐다.

이로 인해 최근 국회 국토교통위원회 국정감사에서도 이 문제가 도마에 올랐다. 

김희정 국민의힘 의원은 "내국인은 DSR·LTV·DTI 등 각종 대출 규제를 받지만, 외국인은 해외 금융기관을 통해 자금을 조달하면서 이런 규제를 피하고 있다"고 지적했다. 무자격 외국인 임대업자가 전세사기 등을 저지르고도 제재 없이 출국할 수 있다는 점에서 제도적 미비가 심각하다는 비판도 나왔다.

더불어 올해 8월 수도권을 중심으로 외국인 토지거래허가구역이 지정되긴 했지만, 실효성에는 의문이 제기된다. 외국인이 해당 지역에서 부동산을 취득해도 자금조달계획서 제출 의무는 없고, 실거주 의무도 허가 이후에야 확인된다.

정부는 외국인의 부동산 매입을 제한할 수 있는 '상호주의' 조항이 현행법에 명시돼 있음에도, 현실에서는 국가별 제도 차이로 인해 적용이 쉽지 않다는 입장이다. 국토부는 중국과 캄보디아 등 외국의 제한 사례를 바탕으로 시행령 반영 가능성을 검토 중이다.

전문가들은 현 시점에서 외국인 거래량 자체가 시장을 흔들 정도는 아니라고 보면서도, 형평성 차원에서 근본적인 제도 개선 논의가 필요하다고 입을 모은다. 업계 관계자는 "외국인의 자금 출처 불투명성과 영구 소유권 취득 등은 내국인과의 형평성 측면에서 문제가 있다"며 "시장 질서를 보호하기 위한 제도적 정비가 요구된다"고 했다.