HDC현산, 용산정비창1구역 "조합 세대당 추가 수익 8억5000만원"

분양면적 추가 확보 성공…미분양시 최초 분양가로 '대물변제' 리스크 사전 차단

한강변 야경. © HDC현대산업개발

[프라임경제] HDC현대산업개발(294870)이 용산정비창전면1구역 조합원안 대비 5651평 상당 분양면적을 추가 확보해 3755억원 이상 추가 수입을 올릴 수 있는 '조합원 수익 극대화 방안'을 제시했다. 이는 조합원 각 세대당 추가 수익 약 8억5000만원을 안길 수 있는 파격 조건이다.

HDC현대산업개발(이하 HDC현산)은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 함께 제시했다. 늘어난 주거시설‧비주거시설 미분양 발생시 최초 일반분양가 또는 준공 시점 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다. 미분양 발생 여부 관계없이 조합원 분담금이 증가하거나 또는 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하겠다는 의도다.

'경쟁사' 포스코이앤씨가 상업시설은 최초분양가가 아닌 '관리처분기준가(일반분양가 대비 20~30% 저렴하게 책정)'로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 '책임임차'를 제시한 것과 차별화된 전략이다. 

전문가들은 "미분양 물건을 최초분양가가 아닌, 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다"라고 설명했다.

사실 용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원 이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만, 상업시설은 2017년 준공된 '용산푸르지오써밋'조차 일부 공실이 있을 만큼 상가 활성화가 쉽지 않다. 특히 정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘어 비주거시설 분양 여부가 사업성에 결정적 영향을 미칠 수도 있다. 

정비창 전면1구역 비주거시설을 주변 시세로 분양할 경우 조합원안 기준 분양 수입은 약 2조원으로 추정된다. 다만 20% 미분양 발생시 4000억원 상당 손해가 발생하고, 이는 조합원 인당 손실액은 약 9억1000만원에 달한다. 미분양이 30%로 늘어날 경우 분양수입 6000억원이 줄며, 인당 손실은 약 13억6000만원으로 늘어난다.

정비업계 관계자는 이와 관련해 "지난해 주요 정비사업에서 상가 등 비주거시설 미분양시 최초 분양가로 대물변제 조건을 내건 건설사들이 시공사로 선정된 만큼 조합원 입장에서는 절대 양보할 수 없는 수익과 직결되는 중요한 사안"이라고 강조했다.

그는 이어 "포스코이앤씨가 상가에 종합검진센터를 유치할 계획이지만, 국제업무도시에 대형 종합병원이 추진되고 있어 실효성은 의문"이라며 "오피스 책임임차 제안도 과거 파크원 사례를 감안하면 실질적 해결책이 되기 어렵다"라고 덧붙였다.