[백세금융] '종부세' 다주택자 증여 통하면 어떨까?

날로 늘어나는 종합부동산세로 인해 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 보유한 집을 팔기에는 양도세가 부담이다. 전문가들은 이러한 다주택자들에게 증여를 통해 조금이나마 절세할 수 있을 것이라고 조언한다. ⓒ 미래에셋

[프라임경제] #. 서울에 집을 두 채 보유하고 있는 A씨(62세)는 늘어나는 종합부동산세(종부세) 때문에 고민이 많습니다. 보유한 집 모두 A씨 명의로 10년 전에 취득해 현재 시세는 16억원(공시가액 10억원), 양도차익은 10억원 정도죠. 현재 하나의 집에는 A씨가 직접 거주하고 있으며, 나머지는 전세로 임대하고 있는 상황입니다. A씨는 막상 집을 팔자니 양도세가 부담되고 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황입니다. 

종부세를 생각한다면 다주택자들은 집을 팔거나, 양도, 증여하는 방법을 택해야 합니다. 하지만 일반적으로 절세에 대한 각각의 장점을 알고 선택하거나 방법들을 조언 받기는 쉽지 않죠. 

종부세는 올해 6월1일 과세기준일을 기준으로 대폭 인상됐습니다. 6월1일 이후 집을 처분한 경우 양도소득세가 최고 75%, 지방 소득세를 더하면 3주택자 경우 많게는 82.5%까지 내야 하는 것이죠. 

예를 들어 조정대상 지역 내 공시가액 10억원인 집을 두 채 보유한 A씨의 경우 올해 내야 할 종부세만 2800만원에 달합니다. 공시가액이 매년 10%씩 상승한다면, 2022년에는 4000만원, 2023년에는 5500만원씩 불어나게 되는 것이죠. 

다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 팔면 양도소득세가 중과되는데요. A씨가 주택을 오래 보유했더라도 장기 보유 특별공제는 받을 수 없으며, 세율도 기본세율(6~45%)에서 2주택자는 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 가산한 세율이 적용됩니다.

2주택자인 A씨가 양도차익 10억원인 서울에 있는 주택을 판다면, 양도소득세는 6억4100만원입니다. 양도차익 10억원인 집을 팔아 양도소득세 6억원을 내야하는 셈이죠.

간혹 자녀에게 저가양도를 통해 문제가 발생하기도 합니다. 저가양도는 자산을 시가에 미달하게 양도하는 것을 뜻합니다. 상속세 및 증여세법에서는 특수관계인에게 자산을 양도함에 있어 현저히 저렴한 대가로 양도한 경우 시가와 양도가액과 차액을 증여한 것으로 여겨 증여세를 과세하기도 합니다. 즉 자칫 양도가 아닌 증여로 보아 세금이 매겨질 수도 있다는 것입니다. 

아파트를 파는 것이 아니라 증여할 때 증여재산 평가액은 시가인 매매사례가액을 기준으로 책정됩니다. 증여일 전 6개월에서 증여일 후 3개월 이내 같은 단지 내 유사한 매매사례가액을 증여재산가액으로 정하는 것입니다. 이는 현재 시가가 16억원에 집을 자녀에게 증여하면, 증여세는 4억4620만원을 내면 된다는 것이죠.  

이때 취득세는 매매사례가액이 아닌 공시가액 10억원에 대해 세율이 적용돼, 부가세인 지방교육세와 농어촌특별세를 합하면 1억3400만원이 더해집니다. 증여세와 취득세는 증여 받은 수증자 돈으로 내야 하죠. 

결론적으로 A씨가 한 채를 처분하면 6억4100만원의 양도소득세를 내야하고, 자녀에게 증여를 한다면 증여세 4억4620만원에 취득세 1억3400만원을 합해 5억8020만원을 내야 하는 거죠.

즉 양도소득세보다 증여하는 것이 세금을 덜 내게 되는 셈입니다. 증여세는 어떤 재산을 증여해도 내야 되는 세금으로 현금 16억원을 증여하나, 16억원짜리 아파트를 증여하나 증여 받는 자녀가 내야 될 증여세는 동일합니다.

물론 양도소득세와 증여세를 비교해 본 결과 큰 차이를 못 느끼길 수도 있을 겁니다. 하지만 A씨가 아파트를 증여하면 증여세만 내면 되고, 그동안 쌓인 양도차익에 대한 양도세는 없어진다는 것이 가장 큰 혜택이죠. 양도세는 대가를 받고 팔았을 때 생긴 차익에 대해 내는 세금이므로 무상으로 넘겨준 증여에서는 발생하지 않기 때문입니다. 

따라서 전문가들은 A씨가 아파트를 파는 것보다 무주택인 자녀에게 증여하는 것이 유리하다고 조언합니다. 단 증여 받은 아파트를 자녀는 5년이 지나서 팔아야 한다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 

증여를 통해 양도차익을 줄여 양도세를 회피하는 것을 방지하기 위해 세법에서는 증여일부터 5년 이내에 증여 받은 부동산을 팔면 '취득가액 이월과세'라는 규정을 적용하고 있습니다.

현재 부동산은 무주택자와 다주택자 모두에게 뜨거운 감자와 같죠. 특히 다주택자들은 부동산은 팔자니 아깝고, 보유하자니 세율이 날로 높아져 계륵 같은 존재 아닐 수 없습니다. 이러지도 저러지도 못하며 골머리를 앓는 것보다 자녀 증여를 통해 세금을 절세 해보는 것도 현명한 방법이 아닐까 생각해 봅니다.