[백세금융] 농지소유자 '농지임대수탁사업'으로 고민 해결

[프라임경제] 최근 투자에 대한 국민들의 관심이 증폭되며, 부동산을 비롯한 증권, 가상화폐 등에 대한 열기가 매우 뜨겁습니다. 

특히 부동산의 경우 LH 투기사태까지 터지며 더욱 관심을 받고 있는데요. 백세시대를 살고 있는 작금에 현명한 자산관리, 투자에 대한 고민은 항시 필요한 것이 아닐 수 없습니다.  

얼마 전에는 문재인 대통령 소유의 농지를 두고 한바탕 논란이 일었습니다. 대통령이 농지 취득 시 제출한 농업경영계획서에 기재했던 자경 경력이 구설에 올랐죠. 

농지는 일반 토지와 달리 반드시 농업활동에만 활용돼야 합니다. 농지법에는 "농지 소유자는 반드시 직접 농사를 지어야(자경) 한다"고 명문화돼 있죠. 이러한 연유로 농지 취득 자격을 두고 논란이 된 거죠.

지방자치단체에서는 매년 농지이용실태조사를 실시해 질병·부상 등 정당한 사유 없이 소유농지를 농업경영에 이용하지 않는 사실이 확인될 경우 처분의무를 부과하고 있습니다. 1년 이내에 처분하지 않으면 매년 이행강제금을 부과하기도 합니다. 공시지가 급등한 현재 공시지가의 20%로 규정된 이행강제금 규모 또한 늘어난 상황이죠. 

농지가 농업 목적에 사용돼야 한다는 강제규정엔 동의하지만, 임대조차 불법이라 소유자 입장에선 난감할 수도 있습니다. △상속·증여 등으로 농지를 소유하고 있지만 자경은 힘든 사람 △고령·질병 등으로 영농을 은퇴하고 싶은 사람 등은 난처한 상황에 직면할 수 있습니다.

사정상 자경할 수 없는데 농지를 소유하고 있다면, 처분 외엔 방법이 없을까요? 한국농어촌공사 '농지임대수탁사업' 제도가 이 같은 고민을 해결할 수 있는 키가 될 수 있습니다.

농지소유자가 임대위탁을 신청하면 한국농어촌공사는 현지조사와 공고 등을 거쳐 임차인을 선정한다. 임차인이 선정되면 농지소유자와 농어촌공사 간에는 임대수위탁계약을, 농어촌공사와 임차인 간에는 임대차계약을 체결한다. ⓒ 농지은행

농지임대수탁사업은 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행이 수행하고 있습니다. 농지은행은 농지법 제 23조에 따라 영농 규모화·농지 이용 효율화 등의 목적 달성을 위해 지난 2005년 설립된 농지관리기구입니다. 농지소유자로부터 농지를 확보해 농지를 필요로 하는 농업인에게 임차할 수 있도록 중개하는 역할을 하고 있죠.

농지은행은 임대인과 임차인의 연결고리가 돼 '농지임대수탁사업'을 수행합니다. 이를 통해 관행적으로 이뤄지던 농지임대차가 제도권에서 이뤄지게 됐고, 자연스럽게 임차농이 보호받을 수 있습니다. 음성화 돼 있던 불법 농지임대차 계약을 합법적인 임대차 계약으로 유도하는 데 큰 공헌을 했죠.

농지임대수탁사업을 할 수 있는 신청 대상 농지는 △개인소유 농지 △1996년 1월1일 농지법 시행 이후 취득한 법인 소유 농지 △지목에 상관없이 실제 경작하고 있는 땅 등입니다. 농인법인이나 대규모 농장으로 운영되는 큰 땅을 비롯해 1000㎡ 이하 소규모 농지도 수탁 대상에 포함됩니다.

단 △개발예정지·토지거래허가구역 내 영농기간 2년 미만 △주말체험농지 △공유지분 중 일부 지분권자의 동의를 얻지 못한 경우엔 신청할 수 없습니다.

임대차 계약 시 가장 중요한 임차료와 계약기간은 어떻게 책정될까요? 농지 위탁기간은 최소 5년 이상이며, 임차료는 해당 지역 임차료 수준을 고려해 소유자와 경작자 협의에 의해 결정됩니다. 계약 후 임차료 중 5%는 농지은행에 중개(사업) 수수료로 지불합니다. 일각에선 5%가 과도하다고 얘기하기도 하지만 농지소유자 입장에선 실보다 득이 훨씬 크다고 볼 수 있습니다.

본 사업을 통해 농지소유자가 누릴 수 있는 혜택은 △임차인을 쉽게 구하고 합리적 수준에서 손쉽게 계약할 수 있으며 △사업성 농지로 인정돼 자경을 하지 않더라도 강제이행금이 부과되지 않고 △8년 이상 위탁 시 자경한 것으로 인정돼 양도세 중과대상에서 제외된다는 점(일반세율 적용) 등이 있습니다.

이 중 양도세 중과 면제는 정말 큰 혜택입니다. 특히 정부가 3.29 대책을 통해 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 10%에서 최대 20%까지 확대하면서, 그 혜택이 더욱 커진 것이죠.  

물론 농지를 '농업'이라는 본연의 목적이 아닌 투기 대상으로 삼아서는 안되겠지만, 그럼에도 자경 목적없이 농지를 취득하게 됐다면 '농지임대수탁사업'을 고려해 보는 것도 현명한 방법이라 할 수 있겠습니다.