브렉시트 결정 한 달…英, 부동산펀드 환매↑

부동산펀드 환매 중단 사태…펀드런 가능성은↓

[프라임경제] 최근 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)의 충격으로 영국 부동산펀드 환매가 폭발적으로 증가, 일부 부동산펀드 환매가 중단되는 사태가 발생했다.

당장 눈에 띄는 현상은 주요 상업용부동산펀드들의 환대중단 조치다. 지난 4일 Standard Life가 환매 중단을 발표한 이후, 현재까지 6개 펀드가 환매 중단 조치를 취했다.

이 펀드의 자산 규모는 약 146억파운드로 전체 상업용부동산 펀드(250억파운드 규모)의 절반을 이미 상회한 것. 브렉시트 결정 한 달이 된 영국 경제가 마주한 상황이다.

이들 펀드들이 신뢰도 하락 우려에도 환매를 중단한 직접적인 이유는 브렉시트 결정 이후 부동산 가격이 앞으로 2년 내 20% 정도 하락할 수 있다는 우려가 커지면서 투자자들의 환매 요청이 급증했기 때문이다.

또한 보유 부동산을 급하게 처분하려고 할 경우에는 제 값을 받기 어렵기 때문에 급격한 펀드가치 하락을 방지하기 위한 선제적으로 움직인 측면도 있다.

현재 영국 부동산시장 전망을 놓고 급락할 것이라는 전망과 큰 영향은 없을 것이라는 의견이 맞서고 있다.

◆부동산 가격하락 요인 '거래량·부채감소'

부동산 거래량 감소와 가계부문의 디레버리징(부채 감소)이 향후 부동산 가격을 억누르는 요인이다.

작년 이후 영국 부동산 시장은 양호한 편이나 올해 초부터 감소세를 보이고 있다. 이번에 문제가 된 상업용 부동산의 경우 거래량이 지난해 대비 7% 감소했으며, 주거용 부동산도 15% 줄었다.

브렉시트 결정 이후 영국 부동산펀드 환매가 폭발적으로 증가해 일부 부동산펀드 환매가 중단되는 사태가 발생했다. ⓒ 네이버 블로그

또한 영국 가계의 가처분소득대비 부채 비율도 매우 높은 수준(2016년 1분기 132%)이다. 글로벌 금융위기 이후 디레버리징이 지속되면서 다소 부채비율이 하락했지만, 금융위기 이전과 비교해보면 상대적으로 매우 높다.

향후 경기 부진과 함께 가계 소득도 감소한다면 부동산 수요가 감소할 수밖에 없다. 다만, 가계부문은 주로 주거용 부동산 가격에 영향을, 상업용 부동산에는 간접적인 영향을 미칠 것으로 분석된다.

◆외국인 투자자 환위험 노출…최대 변수로 작용

영국 상업용 부동산 시장에서 거래를 주도한 이들은 외국인 투자자다. 전체 거래액에서 외국인이 차지하는 비율이 절반에 이르고 있다.

현재 외국인 투자자들은 향후 경기 부진 전망과 환위험 확대라는 위험 요인에 노출돼 있다. 단기적으로 보면 가장 위협적인 요인은 환위험이다.

주식시장과 마찬가지로 로컬통화 가치가 하락하면 회수해갈 수 있는 자금이 감소하기 때문에 가급적 환율이 안정적이거나 강세이길 원하는데, 현재 영국 파운드화는 빠르게 가치가 하락 추세를 보이고 있다.

업계 관계자는 "상업용 부동산은 수익률 변동성이 높아서 거래자들이 매우 민감하다는 점을 고려하면 외국인 투자자들이 서둘러서 부동산을 처분하고 이탈할 가능성도 배제할 수 없다"고 짚었다.

◆"전체 금융시장에 미치는 영향은 제한적"

부동산 펀드들의 환매중단 조치는 본격적인 상업용부동산의 가격 조정을 유발할 가능성이 크다. 파운드화 가치 하락이 빠를수록 가격 조정도 빨라질 여지는 충분하다.

이러한 환매중단 조치가 전체 펀드시장의 펀드런(fund-run, 펀드수익률 악화를 우려한 펀드투자자들이 투자한 돈을 회수하기 위해 한꺼번에 몰리는 대규모 환매사태)이나 금융시장의 시스템적 리스크를 유발할 가능성은 매우 낮다는 게 금융투자업계의 전망이다.

상업용 부동산펀드가 전체 펀드에서 차지하는 비중은 5% 이내로 크지 않은 데다, 글로벌 금융위기 때와는 근본 원인이 다르기 때문.

김필규 자본시장연구원 연구원은 "이번 환매중단 사태에도 영국의 부동산펀드가 상업용 부동산 관련 금융에서 차지하는 비중이 낮고 펀드시장에서 차지하는 비중도 낮기 때문에 전체 금융시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다.

이에 더해 "영국 부동산펀드 환매중단 사태가 단기적으로 국내 금융시장에 미치는 영향은 크지 않으나 장기적으로 브렉시트에 따른 불확실성이 지속적으로 증대하고 있기 때문에 이에 대한 철저한 대비가 필요하다"고 조언했다.