[프라임경제] 최근 지하철 9호선, 신분당선, 경전철 등의 교통개선으로 신흥상권에 대한 기대감이 불거지면서 강남구청역, 양재역, 신천역 등이 대표적인 지역으로 관심을 받고 있으며 그 만큼 신규상가들이 높은 분양률을 보이고 권리금 및 임대시세도 끝을 보이지 않고 계속 상승세를 타고 있다.

특히, 강남구청역의 경우 지하철환승 및 개통과 더불어 주변에 꾸준한 개발이 진행되고 있는 가운데 최근 신축분양중인 브라운스톤 레전드 상가의 경우 이러한 개발기대감에도 불구하고 강남에서 보기드믄 4000만원대 분양으로 부동산경기침체라는 말을 무색하게 만들며 높은 분양률을 보이고 있다.

일명 골드라인이라 불리는 새로운 역세권 기대지역들이 개발기대감을 힘입어 신규상가의 이같은 높은 분양률은 물론 기존 매물에 대한 관심이 높은 것이 사실이지만, 끝이 보이지 않고 계속해서 오르고 있는 권리금이 최근 문제가 되고 있다.

과연 권리금의 인정 가능한 부분은 어디까지이며, 권리금의 적정선은 어디인가?

최근 상가종합정보제공업체인 “상가뉴스레이다”에 따르면 일명 골드라인지역과 관련한 문의가 늘고 있으며 매물을 찾는 투자자의 경우 하루가 다르게 오르고 있는 권리금과 임대시세에 대해 그 금액이 합당하냐는 질문과 적정선에 대한 질문이 많다고 한다.

법의 영역에 있다기보다는 관습의 영역에 있어 정확히 따져보지 않으면 자칫 큰 손해를 볼 수 있는 권리금에 대해서 “상가뉴스레이다”의 전문가 도움을 받아 알아보았다.

권리금은 영업권, 목(입지), 시설비 및 상품 총 3가지로 구분된다.

바닥 권리금이라고도 불리는 목(입지)에대한 권리금은 좋은 자리에서 장사를 할 수 있게 해준데 대한 대가이며 영업권리금은 점포를 운영하여 발생하는 매출의 정도에 따라 형성되는데 기존의 점포운영자가 영업을 통해 매출을 올려놔 경쟁점포보다 우위에 있을 수 있도록 한 것. 시설권리금은 기본적으로 상가에 설치되어 있는 전기, 전등, 수도등의 시설외에 기존 점포운영자가 설치한 시설물 혹은 상품 재고를 말한다.

권리금의 적정선은 어디인가?

권리금의 측정은 통상 1년간 장사를 통해 벌 수 있는 이익으로 그 상한선은 상가매매가격에서 상가 임대가격을 뺀 금액으로 한다.

구체적인 권리금의 액수는 임대가격에서 월세를 뺀 금액에(예: 임대가격 1억5천, 보증금 5천, 나머지 월세전환) 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 월세전환율(15%)를 곱해 12개월로 나눠 여기에 최저생계비를 더한다.(최저생계비 예:150만원)

1. 150,000,000 - 50,000,000 = 100,000,000원

2. 100,000,000 × 0.15 = 15,000,000원

3. 15,000,000 ÷ 12 = 1,250,000원

4. 1,250,000 + 1.500.000 = 2,750,000원

이렇게 해서 구해진 2,750,000원 이상의 수입이 권리금으로 측정되며 이때 그 기간은 통상 1년 이상으로 측정하는데 이는 상권 혹은 임대료 수준에 따라 그 기간의 차이폭이 클 수 있다.

그렇다면 이제 해당점포의 한 달 순수익을 알아야 한다. 이때 순수익은 전체 매출액에 각 지출비용을 제외한 금액이다.

순수익에 앞에서 구해진 2,750,000원을 뺀 뒤 12를 곱하면 대략적인 권리금을 알 수 있는데, 이 부분이 숙제이다. 기존임차인은 세부적인 매출내역서를 공개할 법적 의무가 없기 때문이다. 다만, 거래상 잘못된 기존임차인의 정보는 계약 해지의 사유가 될 수 있겠다.

또, 한가지 같은 매출일 경우라도 기존임차인의 영업형태에 따라 값어치가 틀려질 수 있다.

예를 들어 연 매출이 약 3천만원인 A와B 두 개의 식당이 있는데, A식당은 부부와 자녀 한명이 함께 영업을 하고 B식당은 사장과 종업원 두 명이 영업을 한다고 치자 이럴 경우 B식당은 A식당에 비해 두 명의 인건비 만큼의 매출이익을 더 얻은 것으로 같은 권리금이라면 B식당에 가치가 더 높은 것이다.

또한, A상가의 경우 3천만원은 우리나라 4인기준 평균소득에 불과하므로 이들은 자신의 인건비를 벌어간 수준에 불과해 영업권리금의 가치는 없는 점포로 시설 및 상품에 해당하는 권리금정도만 지불할 수 있겠다.
시설 및 상품권리금의 경우 기계 및 장비는 장비의 관리상태 및 사용기간등을 따져 적정선을 정하고 상품의 경우 유행이 지난 제품은 보통 5분의1 이하로 거래가 이루어지는 것이 원칙이다.

업종에 따라서는 시설보다 상품의 재고가 더 큰 경우들이 있는데 슈퍼마켓은 6천여만원 이상, 팬시.문구점은 3천만원 이상, 안경점은 5천만원 이상이 보통이다.

권리금은 보장받을 수 있나?

임대인은 주변 시세에 맞춰 임대료를 받으면 그 뿐, 임차인간의 권리금에 대해 관여 또는 책임의 의무를 지지 않는다.

법원의 판례로 보면 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고 따라서 임대인이 그 임대차의 종료 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리급 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.

보통 권리금은 임차인간의 주고 받는 것으로 알고 있지만 위의 판례에서 처럼 임대인도 권리금을 받을 수 있으며, 임대인은 상가건물임대차보호법상 5년의 계약기간 이 후 권리금을 돌려줄 의무나 책임을 지지 않지만 약정된 임차기간을 채우지 못한 경우에는 그 기간만큼의 돈을 돌려받을 수 있다.

예를들어 권리금 1억원을 지불하고 5년을 계약했으나 4년뒤 계약이 해지됐다면 다음과 같은 계산식으로 2000만원을 돌려받을 수 있다.

(1억원÷5년) × (5년-4년) = 2000만원

계약이 완료돼 나가는 임차인과 새로 들어오는 임차인간에 권리금을 주고 받을 경우 임대인이 관여할 일은 아니지만 임대인이 얼마의 권리금이 오고 갔는지를 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 차이가 있다. 임차인이 얼마의 권리금을 내고 들어왔는지 아는 상황에서 임차인을 내쫓지는 못할 것이기 때문이다.

간혹, 모른척하고 기존 임차인을 내쫓고 임차인들이 보통 임대인에게는 권리금을 주지 않으려는 성향 때문에 ‘이면계약’으로 명의신탁에 의한 가짜 임차인을 두고 권리금을 챙기는 경우들이 있다.

또, 임대인의 동의없이 이뤄질 수 없는 전대의 경우 임대인은 기존 임차인이 권리금을 받는 조건으로 월세를 올려받기를 요구하고 이럴 경우 새로운 임차인은 이 돈을 기존임차인에게 지불하는 권리금에서 제하려한다. 이러한 과정속에서 전대계약이 성사되지 못하는 경우들도 많다.

단, 이런 경우 임대인의 목적은 월세를 올려받을 기회를 잡으려는 것도 있겠지만 기존임차인이 요구하는 권리금이 과도하다고 판단하여 그 적정선을 유지하기 위한 경우도 있다.

권리금을 지불할때는 기존 임차인이 과거 권리금을 지불하고 들어왔는지 여부를 확인해보는 것이 우선이다. 악덕 임대인을 만날 경우 본인은 권리금을 지불하고 들어왔음에도 불구하고 계약 완료 후 임대인이 권리금을 받을 목적으로 그냥 쫓아내는 경우가 있을 수 있으므로 임대인을 파악하는 이유에서 이기도 하다.

다음으로 위에서 배운대로 권리금의 적정선을 계산해 과도한 권리금을 지불해 차 후 손해보는 일을 방지해야 된다.

마지막으로 권리금은 상권에 따라 혹은 같은 상권내에서도 보증금 임대료 수준에 따라 건물마다 권리금의 차이가 클 수 있으므로 정확한 수익계산이 필요하다.

권리금은 관습으로 자리잡아 법과 과학을 뛰어넘어 명맥을 이어가고 있는 만큼 정확한 이해가 필요하겠다.