정부, 부동산 PF 제도개선안 발표…자기자본비율 20% 유도

고금리 대출 비중 축소…내년 상반기까지 유예기간 '단계적 시행'

금융위원회·국토교통부·기획재정부 등 관계부처는 14일 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도개선안을 내놨다. 정부는 부동산 PF 관련 고금리 대출을 줄이고, 자기자본비율을 20%까지 유도할 방침이다. 내년 하반기 이후부터 단계적으로 시행될 전망이다.

금융위원회·국토교통부·기획재정부 등 관계부처는 14일 이같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 연구용역(KDI)과 50여회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거친 결과다.

지난해 말 기준 부동산 PF는 약 230조원 규모다. 이 중 약 70%가 주거시설이다. 주거 안정과 직결되는 자금 수급 방법이지만 '저자본·고보증 구조'를 지속해 리스크를 키웠다.

정부는 대표적 개선 사항을 자기자본비율이라고 봤다. 우리나라는 5% 이내 자기자본을 기반으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 부동산 PF를 진행하는 경향을 보인다. 반면 선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출을 받는다.

정부는 PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도할 방침이다. 이를 통해 자기자본비율을 20∼40% 수준까지 상향시키는 것이 정부 목표다. 

이를 위해 조세특례제한법을 개정해 PF사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하도록 한다. 

더불어 선도사업 후보지를 공모해 현물출자 방식 개발 활성화를 뒷받침한다. 이때 민간의 투명한 사업운영을 유도하기 위해 '부동산개발사업관리법'을 통해 사업성 평가를 의무화한다. 평가 결과도 대출기관뿐 아니라 모든 투자자에게 제공할 것을 규정한다.

높은 자기자본비율로 관리·운영되는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해 준다. 

은행·보험사의 경우 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식으로 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련한다.

아울러 PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 상호금융·여신금융전문사·새마을금고 등 전례가 없어 리스크 관리체계가 부족한 업권은 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

PF 대출 사업성 평가를 강화하고자 수수료를 원칙으로 한 평가 기준과 절차도 마련한다. 또 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다. 

이 외에도 'PF 통합정보시스템'을 구축해 사업장별 모든 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적하고, 국내 모든 PF의 상황을 모니터링·공개한다. 부동산신탁사의 토지신탁 내실화를 위해 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화한다. '시행실적 검증을 통한 시행능력평가 제도'도 도입한다.

금융위 관계자는 "당장 시행하는게 아니라 방향성을 마련하고 내년 상반기까지 유예기간을 줄 것"이라며 "지금 규제를 강화하는 것은 의미가 없으므로 단계적으로 시행할 계획"이라고 설명했다.

그러면서 "규제 시행으로 부동산 PF와 관련된 자금 공급이 저해돼서는 안되기 때문에 시행 시기 이후 대출부터 적용하겠다"며 "거꾸로 얘기하면 시행 전에 할 사업들을 하면 좋다"고 첨언했다.