[부동산가이드] 딱지와 물딱지의 차이점은 뭘까?

택지개발 예정지의 입주권을 미리 사두면 몇년 후 아파트분양시 큰 시세차익을 볼 수 있다는 이야기를 가금 듣는다. 흔희 뜯는 딱지 거래를 말하는 것이다.

'딱지'는 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해 보상책으로 주는 권리 즉 단독택지 입주권 또는 전용면적 85㎡(25.7 평) 이하 아파트에 입주할 수 있는 특별 입주권을 말한다.

이러한 특별 입주권 등을 얻기 위해서는 우선 택지 개발이나 도로건설과 같은 도시계획으로 철거될 주거용 건물을 구입하는 방법, 이미 주택이 철거됐고 입주할 도시개발아파트까지 정해져있는 입주권을 사는 방법등이 있다.

첫번째 방법은 정상적인 부동산 거래이기 때문에 문제가 될것은 없다. 그러나 물량이 많지않고 가격도 비싸다는 단점이 있다. 그리고 두번째 경우는 현재 빈번하게 이루어지는 형태이긴 하지만 현행법상 불법이다. 이러한 두번째의 경우를 딱지거래라 한다.

딱지거래는 입주권자(매도인)가 추후 아파트 등에 당첨되어 분양권이 생긴다는 것을 전제로 향후 당첨자 명의로 분양계약을 체결한 후 그 분양권을 매수인에게 넘기겠다는 약속으로 분양계약전에 거래되는것이 일반적이다.

등기가 되지 않기 때문에 거래 당사자는 채권, 채무 당사자로써 공증을 받아 법원에 입주권에 대한 가처분금치처분을 신청을 하게 된다. 입주권 구입자는 가처분을 근거로 입주후에 등기를 하는것이 일반적이다. 입주권은 일종의 당첨 프리미엄이기때문에 아파트 분양 대금은 따로 내야한다. 하지만 SH공사(구 도시개발공사아파트)가 보통 시세보다 저렴하게 분양되기 때문에 시세차익이 나는 경우가 많아 불법임에도 불구하고 거래가 빈번한 것이다.

2003년 초 3억원에 거래되던 판교일대 딱지값이 2004년 초 현재 3억 7000만원 정도에 거래되고 있다. 그러나 택지개발사업 과정이나 도시계획사업시행지구 내 철거민으로부터 매입한 정당한 입주권이라도 아파트 공급시점에 원매자가 부적격적자로 판명되면 당첨된 입주권자라도 입주자격이 박탈되기 때문에 입주권 매매시 피해가 있을 수 있다.

그리고 철거민이라고 해서 모두 입주권을 받는것은 아니기 때문에 입주권이 생기지 않는 곳의 철거주택 등에 대한 권리를 사면서 입주권을 보장한다는 조건으로 매매계약을 맺으면 이른바 "물딱지" 거래가 되는 것이다. 따라서 딱지를 통해 개발지구에서 내집마련을 하려는 경우에는 철거민이나 원주민이 보유중인 입주권이 분양권으로 전환되는 시점에서 분양권을 사는것이 안전하다.

딱지 실제 수익률 얼마?

2003년 5월 상암지구 2단지와 3단지에 대한 원주민과 철거민 대상의 특별공급분 동,호수추첨이 끝남에 따라 추첨 배정을 받은 사람들의 입주권이 분양권으로 전환되었다. 당시 상암지구 2단지 82.5㎡(25평형)의 경우 분양권의 시세는 2억 8000만원가량 형성되었다. 딱지의 경우 거래 시세가 약 1억 4000만원선인데, 분양가 1억 4000만원에 1억 프리미엄이 얹혀져 있었다.

당시 분양권 호가와 비교하여 단순히 생각하면 4000만원 정도의 이익을 남긴것처럼 보인다. 그러나 실제로는 5000만원 안팎의 추가 비용이 더 든다. 왜냐하면 딱지거래는 원칙적으로 법에서 보호되지 않는 불법거래이기 때문에 매수가가 매도자의 양도소득세와 등기비를 모두 부담해야 했다. 일단 원매도자 이름으로 한다.

등기한 후 다시 매수자가 등기를 이전 받아야 하는데 이때 발생되는 양도소득세와 등기비를 매수자가 부담한다는 얘기다. 따라서 정상적인 분양권 거래를 한 경우보다 손해라는 계산이 나올수 있다. 그리고 상암지구의 경우 당시 철거민이나 원주민 상대로 2353건의 처분금지 가처분 결정이 있었다.

입주권(일명 딱지, 물딱지 포함) 을 구입한 사람이 입주권이 이중으로 매매되는 것을 방지하기 위해 원주민 등을 대상으로 법원에 하는 처분금지의 가처분 신청을 한 것이다. 가처분을 한다는 것은 입주권이 이중으로 매매되었거나 또는 이중매매의 위험성이 있는 경우로 볼수 있다.