매입임대사업 확대…땜질 될까

"물량 해소 도움" VS "건설사 살리기 특혜 불과"

미분양 공포가 확산되는 가운데, 정부가 매입임대사업을 주목하고 있다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 미분양 단지를 매입해 부동산 경기를 살리려는 정부의 '매입임대사업' 확대가 찬반논란에 휩싸였다. 

일각에서는 미분양 사태가 악화되는 추세인 만큼 매입임대사업 확대가 현재 풀린 물량을 해소하는데 어느 정도 도움이 될 것이라는 입장이다. 하지만 또 다른 한편에서는 고분양가나 수요예측 실패에 대한 건설사 책임을 국민 혈세로 불식시킨다는 비판은 피하기 어려울 것이라는 우려의 목소리도 나온다. 

아울러 매입임대사업 확대가 시장에 큰 영향을 미치진 않을 것이라는 주장도 나온다. 분양가 상승 기조 속, 한정된 예산 탓에 확보할 수 있는 주택 수가 제한적인 게 이유다. 여기에 대부분 미분양은 서울·수도권이 아닌 지방에서 발생하는 만큼 효율성 없이 예산만 낭비할 수도 있다는 지적이다. 

국토교통부(이하 국토부)에 따르면 전국 미분양 주택은 총 6만1000가구(지난달 말 기준)다. 이는 지난해 11월 5만8027가구보다 5.12% 증가한 수치다. 이중 준공 후 미분양인 일명 '악성 미분양'은 7000가구를 넘어섰다. 특히 정부가 판단하는 미분양 위험선(6만2000가구)에 육박한 만큼 시장은 이미 위기 단계에 직면했다는 평가다. 

그럼에도 불구하고, 올해에도 민간 물량 공급은 끊이지 않을 예정이다. 부동산 R114에 따르면, 올해 분양이 계획된 물량은 전국 총 26만여가구다. 물론 지난해 37만1419가구 대비 감소했지만, 현 시국을 감안할시 만만치 않은 규모라는 게 업계 시선이다.

현재 정부는 △규제지역 및 분양가 상한제 적용지역 해제 △실거주 의무 폐지 △전매 제한 완화 등 대부분 규제를 완화하면서 미분양 해소에 적극 나서고 있다. 하지만 눈에 띄는 성과가 보이지 않으면서 상황만 악화되는 모습이다.  

이에 새로운 방안을 고심하던 중, 나온 또 다른 해결책이 '임대매입사업'이다. 이는 윤석열 대통령이 지난 3일 "정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라"고 지시한데 따른 것이다. 

사실 기존에도 존재했던 임대매입사업은 한국토지주택공사(이하 LH)가 도심 내 신축 및 기존주택을 매입한 뒤 주거 여건이 열악한 계층에게 시세 대비 저렴한 임대료로 공급하는 주거 지원 사업이다. 기존 임대매입사업 대상은 다세대나 다가구 주택, 오피스텔 등이 대부분으로, 아파트 매입 비율은 9%(지난해 말 기준) 수준에 불과하다.

업계에 따르면 정부는 기존 매입임대사업을 확대해 미분양 단지를 대량 구매, 시장 경착륙을 방지할 계획이다. 이미 LH는 악성 미분양 '칸타빌 수유팰리스' 36가구(전용 19∼24㎡)를 약 2억1000만∼2억6000만원에 사들였다. 총 금액은 79억4950만원이다. 

하지만 매입임대사업을 확대하기 위해선 해결해야 할 숙제가 만만치 않다. 예산 확보는 물론, 미분양 아파트 매입을 위한 규제 손질이 필수다.

앞서 정부는 올해 매입임대주택 공급 목표를 3만5000가구로 책정했다. 이를 위해 주택도시기금 6조763억원(가구 당 1억7000여만원)을 편성했다. 하지만 앞서 LH가 매입한 수유팰리스가 2억원을 초과한다는 점에서 목표치를 채우기엔 예산이 빠듯하다. 여기에 LH 부채비율이 221%에 달하는 만큼 예산 확보 역시 쉽지 않다.  

뿐만 아니라 현행 규정상 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구 미분양 아파트 외에는 매입임대사업 대상에서 제외된다는 점도 걸림돌이다. 이에 정부는 규정을 개정해 대상을 늘린다는 방침이다.  

이와 관련해 업계 관계자는 "해당 사업도 결국 많은 재원이 투입되는 만큼 추진 과정에서 어느 순간 한계에 직면할 수 있어 정확한 활용 계획이 필요하다"라며 "하지만 예산을 무작정 늘릴 수도 없는 데다 구입하는 아파트도 한계가 있어 예산만 낭비할 수 있다"라고 우려를 표했다. 

국토부 관계자는 "민간 건설사들의 실패를 국민 혈세로 충당한다는 비판이 있을 수 있다"라며 "건설사 자구 노력과 재정여건‧임대수요‧입지‧품질‧가격 등을 고려해 종합적으로 검토할 것"이라고 설명했다.