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[마담P의 오경제] 신축아파트 '미등기 전세'에서 살아남는 법

올해 수도권 18만가구 입주장…'전세사기 아파트도 위험' 대처법은?

이수영 기자 | lsy@newsprime.co.kr | 2023.01.17 17:36:16


























[프라임경제] 올해 수도권에서만 18만채, 서울에서만 2만6000여채에 달하는 새 아파트가 입주민을 맞습니다. 수도권 전체로는 1년 전보다 4.8%, 특히 서울과 인천은 작년보다 10% 이상 많은 새 아파트가 입주를 시작하는 만큼 역전세를 걱정해야 할 처지입니다. 

보통 신축아파트 단지의 입주장이 서면 소유권이전 등기가 안 된 매물, 즉 '미등기 전세' 물건도 상당수 풀리는데요. 자금이 부족하거나 실거주를 포기한 집주인들이 전세보증금으로 분양 잔금을 치르고 등기를 치는 경우가 흔하기 때문입니다.

세입자로서도 저렴하게 쾌적한 새 아파트에 살 수 있으니 좋긴 하지만 '미등기 전세'는 좀 더 세심한 주의가 필요합니다. 

보증금을 받은 집주인이 분양 잔금을 내지 않아서 분양계약 자체가 취소되거나 분양권 전매로 집주인이 바뀌면 자칫 보증금을 떼일 수 있거든요.

미등기 새 아파트 전세 계약시 꼭 짚어야 할 6가지 원칙을 전합니다.

◆특약걸기

'전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다'는 조건을 계약서에 특약으로 넣을 것. 집주인이 잔금을 못 내면 임대차 계약 자체가 무효가 되기 때문에 보증금을 돌려받기 위한 최소한의 법적 근거로 쓸 수 있다. 

◆동일인 확인

전세 계약 전 아파트공급계약서나 분양계약서상 수분양자와 집주인이 같은 사람인지 신분증을 놓고 대조한다. 만약 분양권 전매로 소유자가 바뀌었다면 분양계약서 승계자란에 원분양자와 승계한 사람을 확인하면 된다. 

◆소유권 관계 확인

분양계약서상 가압류, 가처분이 걸리지 않았는지 시행사와 시공사를 통해 확인한다. 신축 아파트의 경우 소유자가 잔금을 완납하지 못하거나 채무관계에 얽히면 분양권에 가압류 또는 가처분이 걸릴 수 있다. 

◆입금은 집주인 계좌로

(가)계약금과 보증금 등은 집주인 실명 계좌로 입금한다. 전세계약을 맺을 때도 집주인을 직접 만나서 진행하는 게 안전하지만 여의치 않다면 대리인을 통해 집주인 인감증명서, 위임장을 확인한다.

◆주말, 공휴일 계약은 금물

전세 계약은 평일에 진행한다. 집주인이 보증금을 받아 분양 잔금을 치르고 등기까지 마치는지 실시간으로 확인할 수 있기 때문이다. 

◆전입신고 및 확정일자 받기

미등기 아파트라도 (임시)사용승인이 떨어졌다면 전입신고와 확정일자를 받을 수 있고 실제 거주하면 임대차보호법에 따라 보호받을 수 있다. 같은 이치로 사용승인일로부터 1년이 지나지 않은 미등기주택은 전세자금 대출이 가능하다. 

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