1·3 부동산 규제 완화, 다주택자들 지갑만 열린다

지속되는 고금리·고분양가 "실수요자 상황 악화"

현재 부동산 시장은 정부 과감한 규제 완화 정책에도 불구, 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. © 프라임경제

[프라임경제] 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 전방위 규제 완화를 추진하고 있지만, 기대 이상의 효과가 나타나질 않는 모양새다. 오히려 고금리와 고분양가 등이 지속되면서 실수요자들을 위한 시장 상황은 오히려 악화되고 있다는 지적이다. 

정부 1·3규제 완화 발표 이후 전국단위 주택 공급 물량이 대거 늘어날 것으로 기대되고 있는 가운데 오히려 실수요자들 내 집 마련은 더욱 어려워지고 있다. 

업계에 따르면 지난해 2만가구 수준이던 서울 아파트 공급 가구 물량이 올해 3만가구를 크게 웃돌 전망이다. 정비사업조합과 같은 시행사들이 지난해 분양가 상한제 개편 이후에도 망설이던 분양 일정을 서두르고 있는 것이다. 

하지만 늘어나는 주택 공급 물량을 받아들일 실수요자들이 여전히 움직일 기미를 보이지 않고 있다. 

◆한은 '사상 최초 7연속 금리 인상'

"강도 높은 규제가 문제였던 지난해와 달리 지금 같은 고금리가 지속되는 경우 웬만한 규제 완화만으로는 분위기 전환을 이뤄낼 수 없다. 특히 '규제지역 해제 여파'로 더욱 인상될 분양가를 과연 수요자들이 감당하긴 쉽지 않을 것이다."

HUG는 지난 5일 규제지역 해제에 따라 '고분양가 관리지역'이 강남·서초·송파·용산구 4곳만 남는다고 공지했다. 이에 따라 시행사들은 치솟은 원자재값 및 인건비 등 건축비 인상분을 자유롭게 분양가에 반영할 수 있다. 

여기에 미국발 기준 금리 인상 기조도 심상치 않다. 특히 미 연방준비제도(Fed)는 '올해 금리인하는 불가능하다'라는 입장을 언급하면서 금리 동결 조짐마저 보이지 않고 있다. 

지난해 총 2.25%p를 올린 한국은행도 결국 13일 열린 새해 첫 금융통화위원회를 통해 기준금리를 0.25%p 올린 연 3.5%로 결정했다. '사상 최초 7연속 금리 인상'으로, 새해에도 인상 기조를 이어가고 있다. 

업계 관계자는 "정부가 부동산 관련 규제를 대거 해제했지만, 정작 수요자들은 고금리·고분양가 때문에 청약 자체를 시도하지 못하고 있다"라며 "물론 정부가 고금리 기조에 대응해 정책 상품 '특례보금자리론'을 제시했지만, 실수요자들에겐 현재 분양가를 감안하면 4~5%대 고정금리도 부담"이라고 설명했다. 

실제 한국부동산원(9일 기준)에 따르면, 1월 전국 아파트 매매수급지수는 전주(70.2) 대비 1.3p 상승한 71.5다. 

매매수급지수가 100 이하로 내려가면 매수인보다 매도인이 많다는 의미다. 정부 전방위 규제 완화로 매수 심리가 일부 회복되면서 지난해 5월 셋째주(94.1) 이후 8개월 만에 반등하긴 했지만, 여전히 수치(71.5)가 상당히 낮은 상황이다. 

◆다주택자 인한 미분양 해소 기대 "시장 양극화 심화"

이런 분위기는 청약 시장에도 그대로 이어지고 있다. 정부 규제 완화 발표 이후 수도권 최초 분양 단지로 업계 이목을 사로잡은 게 바로 '경기 안양 평촌센텀퍼스트'다. 특히 분양가 상한제를 적용받지 않는 후분양으로, 주변 시세 대비 1억원 가량 높아 향후 시장 가늠자로 꼽히기도 했다. 

하지만 특별공급 청약을 실시한 결과는 업계에 충격을 선사하기에 충분했다. 특별공급 물량 627가구 모집에 83명만 청약하면서 경쟁률이 0.13대 1에 그쳤으며, 노부모 부양 전형(32가구)의 경우 신청자가 없기도 했다. 이후 진행된 1순위 청약(평균 경쟁률 0.22대1) 역시 크게 다르지 않았다. 

규제 완화 이후에도 시장 내 미분양 우려가 거론되고 있는 가운데 해결사로 대두되고 있는 게 바로 다주택자들이다. 

다주택자에 대한 규제 손질로 '미분양 사태 해소' 기대감은 여전하다는 게 업계 분석이다. 특히 무순위청약 자격요건 완화와 중도금대출 보증 한도에 있어 인당 한도가 사라지면서 다주택자 중심으로 주택 거래가 다소 활성화될 것이라는 전망이 이어지고 있다. 

업계 관계자는 "전매제한 축소나 실거주 의무 해제 등은 실수요자들에게 있어 의미가 없다"라며 "반면 자금 여유가 있는 다주택자들은 이런 규제 완화에 힘입어 무순위 청약과 같은 분양시장 참여가 확대될 것"이라고 바라봤다. 

그는 이어 "이를 통해 미분양 해소에는 도움될 수 있지만, 시장 침체기와 맞물려 분양시장 양극화는 더욱 심화될 것"이라고 덧붙였다.