[기자수첩] 장기간 계류중인 부동산 정책 '빛 좋은 개살구' 될까

[프라임경제] 지난해까지 부동산 가격은 폭등했고, 다수 전문가들은 올해도 비슷한 분위기가 연출될 것으로 전망했다. 하지만 의외로 끝없이 치솟는 금리가 야기한 부동산 가치 하락과 전국적인 미분양 사태 등 또 다른 위기감들이 엄습하면서 새로운 국면을 맞았다.  

상황이 이렇자 윤석열 정부는 수년째 지속되고 있는 혼란스런 부동산 시장을 되돌리기 위한 노력을 아끼지 않았다. 각종 정책들을 내세우면서 시장 안정화를 꾀하고 있다.

문제는 실현 가능성이다.

통상 부동산 정책의 경우 정부 차원에서 단독 처리할 수 있는 사안도 존재한다. 하지만 국회 문턱을 반드시 넘어야 하는 사안들도 만만치 않은 만큼 정확한 시행 여부는 불투명하다. 결국 내년 전망이 마냥 밝을 순 없는 이유다.

우선 현재 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 사안으로 '분양가상한제(이하 분상제) 적용 단지 실거주 의무 완화'가 있다.

앞서 문 정부가 부동산 '갭투자'와 '투기'를 방지하기 위해 도입한 정책이다. 지난 2020년 주택법 개정과 2021년 시행령 개정에 따라 지난해 2월19일 이후 입주자모집 승인신청 단지부터 적용되고 있다. 

현행법상 분상제 적용 단지는 시세 대비 분양가 수준에 따라 최초 입주 가능일부터 반드시 실거주(2~5년) 기간이 부과된다. 구체적으로 공공택지 분양가격 △인근시세 대비 80% 미만 5년 △80%~100% 미만 3년이며, 민간택지의 경우 △80% 미만 3년 △80%~100% 미만 2년이 적용된다. 

다만 이런 분상제는 만만치 않은 잡음이 이어진 바 있다.

당초 투기 방지와 함께 집값 안정화에 초점을 맞췄지만, 실거주 요건 탓에 신축 단지로부터 전월세 물량이 사라져 '전월세 대란' 요인으로 작용한 것이다. 나아가 주택가격 상승 부작용을 야기했으며, 일각에서는 국민 재산권 및 주거 이전 자유를 침해한다는 비판의 목소리도 제기됐다. 

재건축 '3대 대못'으로 꼽히는 '재건축초과이익환수제(이하 재초환)' 역시 마찬가지다. 재건축에서 발생하는 조합원 이익(1인당)이 3000만원 초과시 이익금의 최대 50%까지 국가가 환수하는 제도로, 주택시장 과열을 막기 위해 모습을 드러냈다. 

하지만 이 역시도 아직 발생하지 않은 '미현실 소득'이라는 문제점과 '이중과세' 논란 등 비판을 피하지 못했다. 여기에 과도한 금액 납부 등으로 오히려 부작용들만 야기했다.

이런 사태를 감지한 윤석열 정부는 대대적인 변화를 예고했다.

우선 분상제 적용 단지 실거주 의무 개정을 추진했다. 특히 가장 큰 변화는 '최초 입주가능일 즉시'가 아닌, 해당 주택 양도·상속·증여·이전까지만 실거주 요건을 준수하도록 개선한다는 것이다. 즉 거주 시점에 상관없이 '실거주 의무기간'만 달성하면 된다는 의미다. 

재초환의 경우 1주택 장기 보유자의 재건축 부담금을 경감(최대 50%)하기로 했다. 여기에 개발 이익 기준 금액을 3000만원→1억원으로 상향하기로 했으며, 초과이익 산정 기준 역시 기존 재건축추진위원회 구성 승인에서 조합설립인가로 연기하고자 했다. 

만일 분상제 실거주 의무가 완화될 경우 집주인은 입주 가능일 즉시 세입자를 들일 수 있어 이로 인한 전월세 매물 증가를 기대할 수 있다. 재초환 규제 완화시 조합 입장에선 금융 부담을 덜 수 있어 결과적으로 양질의 주택 공급을 통한 안정화를 꾀할 수 있다.

그럼에도 불구, 해당 사안들의 시행까지는 국회 동의를 통한 법률 개정이 필수인 만큼 '여소야대' 국면에서 여전히 계류되고 있는 모습이다. 결국 실시 여부를 판가름할 수 없다는 점에서 내년 전망을 좀처럼 예측하기 힘들다. 

상황이 이런 만큼, 정부가 가장 최근(21일) 발표한 '2023년 경제정책방향, 부동산 대책'조차도 현실화될 수 있을지 '의구심'을 제기하지 않을 수 없다. 이번 정책방향에서 제시한 취득세 조정(지방세법)과 등록임대제 개편(민간임대주택특별법) 등 다수 사안 역시 국회 입법을 거쳐야 하기 때문이다.  

결국 국회 문턱을 넘어서야 하는 사안이 즐비한 만큼 내년 시장 연착륙에 있어 법안 통과 여부가 만만치 않은 변수가 되는 셈. 자칫 잘못하단 윤 정부가 내세운 부동산 정책은 힘도 써보지 못한 채 '빛 좋은 개살구'라는 비판에 직면할 수 있다.

관건은 국회 여야 선출직들의 조속한 합의다. 그래야만 현재 얼어붙은 시장을 녹일 수 있는 방법들을 조금씩 모색해나갈 수 있을 것이다.

물론, 금리 인상과 같은 국내 차원에서 해소하기 힘든 문제점이 존재하는 것은 사실이다. 하지만 올해 제시된 부동산 정책들이 본격 실시된다면, 결과는 알 수 없더라도 '시행착오'를 통한 새로운 방안을 기대할 수 있을 것이다. 수년째 혼란스러운 부동산 시장이 다가오는 계묘년(癸卯年)에는 안정화되길 기대한다.