분양가상한제 개선 "정비사업 소요 비용까지 반영한다"

HUG 고분양가 심사제도 개선도 추진

원희룡 국토부 장관이 21일 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 발언하고 있다. © 연합뉴스

[프라임경제] 서민들의 '내집 마련'이 계속되는 고금리 압박과 함께 분양가상한제(이하 분상제) 개선으로 한층 더 힘들어질 전망이다. 물론 이번 제도 개선은 주로 정비사업에 적용되는 사항으로, 신도시 등 공공택지 사업은 큰 연관이 없다는 게 당국 설명이지만 '분양가 상승'에 대한 우려의 목소리를 쉽게 해소하지 못할 것으로 분석된다. 

국토교통부(이하 국토부)는 21일 개최한 제1차 부동산관계장관회의를 통해 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의, 확정했다. 

이번 분양가 제도 운영 합리화 방안에서의 핵심은 분상제와 고분양가 심사제도 개선이다. 분상제는 분양가 안정을 위해 시·군·구 분양가심사위원회에서 분양가 상한금액을 심사하는 것이며, 고분양가 심사제도는 HUG가 분양보증 발급시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 제도다. 

이들 제도들은 신축 주택 저렴한 공급 등에 기여한다는 장점을 있는 반면, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장 개선 요구도 적지 않았다. 특히 최근 공급망 차질 및 자재값 상승 등 현장애로가 가중되면서 이해관계자들간 갈등이 심상치 않았다. 

국토부 관계자는 이번 방안에 대해 "정부는 민간 전문가·주택건설업계·감정평가 협회·정비사업 조합·HUG·부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행했다"라며 "관계 부처와 함께 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민부담 등 여러 측면을 심층 검토해 개선방안을 마련했다"라고 설명했다. 

이번 분양가 제도 운영 합리화 방안에 있어 업계 및 수요자들의 관심을 사로잡은 건 '분상제 개선 방안'이다. 

국토부에 따르면 향후 분양가에 있어 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 반영한다는 방침이다. 

사실 그동안 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 분양가 산정에 있어 택지 사업과 동일한 방식이 적용된다. 즉 공공택지와 다르게 토지 확보 과정 등에서 소요되는 필수 비용이 반영되지 못한 것이다. 

하지만 이번 개선안에 따르면 정비사업장 분양가 산정시 △세입자 주거이전비 △영업손실보상비 △명도 소송비 △기존 거주자 이주 금융비(이자) △총회 개최 등 필수소요 경비 등도 반영된다. 

아울러 자재값 상승에 따른 공급 애로도 해소한다는 방침이다. 

현행 기본형건축비는 정기고시(3, 9월) 외에 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있다. 

다만 제도 도입(2008년7월) 이후 조정항목 자재가 그대로 유지되면서 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 끊이지 않았다. 또 '주요자재 단일품목가격 15% 인상과 정기고시 3개월 이후'라는 요건 탓에 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 경우 조정이 어려운 측면이 있었다.  

하지만 향후에는 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다. 

한편 주택도시보증공사(이하 HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다. 

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입한다. 또 시세 결정을 위한 비교 단지 선정 기준을 준공 10년 이내(기존 20년)로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정하며, 비교사업장 선정시 세부 평가기준과 배점 등 공개도 추진할 예정이다.

정부는 이런 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다. 특히 분상제의 경우 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.

원희룡 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것"이라고 설명했다. 

그는 이어 "향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고, 현장 애로사항을 해소할 것"이라고 덧붙였다.