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[손품발품] 중동 신도시 정비사업 '후발 주자' 관건은 높은 용적률

서울과 인천 사이 조성된 계획도시 "리모델링 다방면 지원 필요"

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2022.06.12 11:44:41

'1기 신도시 재정비 후발 주자' 중동 신도시 일대가 주거 개선을 위한 발걸음을 내딛고 있다. ⓒ 프라임경제


[프라임경제] '1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)' 도시정비사업에 대한 부동산 시장 관심이 들끓고 있는 가운데, 상대적으로 재정비 이슈가 활발하지 않던 '중동 신도시' 일대도 대변화를 꾀하고 있다. 이곳은 양호한 인프라를 갖췄음에도 불구, 상대적으로 가치가 저평가되고 있다. 하지만 최근 일부 지역에서 리모델링 사업 조짐을 보이면서 미래 가치 상승에 대한 기대감이 확대되고 있다.

분당·일산 등 대표 1기 신도시와 비교해 상대적으로 저평가되던 중동 신도시가 재도약을 위한 발걸음을 내딛고 있다. 이곳 역시 여타 1기 신도시와 다르지 않게 재건축 연한(30년)을 곧 앞두고 있는 단지들이 즐비한 만큼 낙후된 주거 환경에 직면하고 있기 때문이다. 

이에 따라 주민들 역시 도시정비사업에 대한 인식이 점차 확대되고 있다. 업계에서는 '1기 신도시 재정비 후발 주자'로 아직까진 조합 설립 등 도시정비사업이 추진되고 있진 않지만, 향후 사업 완료에 따라 '프리미엄 도시'로의 재탄생을 전망하고 있다.

물론 일각에서는 다른 1기 신도시들에 비해 매우 높은 평균 용적률(226%) 탓에 리모델링 외에는 별 다른 대안이 없다는 점에서 사업성 확보를 통한 가치 상승에 의구심을 표하고 있는 상황이다. 

이에 본지는 중동 신도시 일대를 찾아가 현재 분위기를 살펴봤다.

인천과 서울 사이에 위치한 '중동 신도시'는 산과 언덕이 없는 완벽한 평지 지형에 조성된 계획도시로, 타 지역 대비 △교통 △교육 △생활 인프라가 양호한 편이다. 

실제 서울 지하철 7호선(상동역·부천시청역·신중동역)과 1호선(송내역·중동역)을 통한 이동이 수월하며 '서울 대표 업무지구' 여의도나 광화문 일대까지 1시간 이내로 이동 가능하다. 무엇보다 인근 부천시청의 GTX-B·D노선과 서해선 연장 등 수혜도 예정된 만큼 교통망은 더욱 확충될 전망이다.

아울러 서울과 인천 중간 입지를 활용한 상업·생활 인프라도 강점이다. 7호선 인근으로 부천시청을 포함해 △홈플러스 △뉴코아(아울렛) △CGV △현대·롯데백화점 △부천종합터미널 등이 위치했으며, 방대한 상권가도 형성된 상태다. 

교육환경도 결코 부족하지 않다는 평가다. 석천중을 포함해 △상일중 △상동중 △중흥중 등 높은 학업성취도(85% 이상)를 자랑하는 학교가 자리 잡고 있으며 △상동초 △석천초 △상원고 △부명고 등 초·고교와도 인접했다. 

실제 서울 지하철 7호선 부천시청역 3번 출구를 나오면 '신중동역~부천시청역~상동역'까지 이어지는 대규모 상권과 생활 인프라를 접할 수 있다. 상대적인 '저평가'라는 말이 무색할 정도로 갖춰진 거리는 실생활에 최적화된 모습이다. 다만 30년이 된 노후 단지와 비교적 신축 단지가 혼재된 일대 풍경은 왠지 모를 이질감이 느껴지기도 했다.

금강마을4단지는 초역세권 등 우수한 입지를 갖추고 있어 높은 가치가 기대되는 곳이다. ⓒ 프라임경제


"신도시 형성 이후 이곳에서 성장했다. 높은 인구 밀도와 낮은 녹지비율 등 흠이긴 하지만, 훌륭한 인프라로 실거주하기엔 더할 나위 없는 곳이다. 다만 시간의 흐름에 따라 발생하는 주거 노후화는 어느샌가 주민들 사이에서 큰 불편으로 자리하고 있다. 특히 구축 단지의 경우 고질적 문제인 주차난을 비롯해 녹물, 누수 및 곰팡이 등이 갈수록 심각해지고 있다." - 금강마을4단지 입주민 A씨(46세, 남)

중동 신도시는 이전부터 노후화를 벗어나기 위해 도시정비사업 이슈가 숱하게 따라다녔으며, 특히 지역 특색을 감안해 리모델링 사업 중심으로 추진되고 있다. 다만 여타 1기 신도시에 비해 추진 속도가 느려 사업 본격화까진 적지 않은 시간이 소요될 것이라는 게 업계 중론이다. 

실제 중동 신도시는 여전히 설립된 리모델링 조합이 없는 상태다. 그나마 조합 설립을 앞둔 한아름 현대1차를 비롯해 △한라주공3단지 △한라주공2단지 △금강마을4단지 △미리내마을 등 일부에서 조합 설립 동의서 징구 및 추진위원회 출범 소식이 들리는 등 변화의 기류가 포착되고 있다.

부천시청역 인근 공인중개사 관계자는 "중동은 일산이나 분당과 비교해 그동안 크게 주목받지 못했고, 이에 따라 도시정비사업도 후발 주자로 차츰 모습을 드러내고 있다"라며 "여전히 '저평가 지역'인 만큼 상대적으로 낮은 금액으로도 접근할 수 있으며, 미래 가치까지 감안하면 충분히 눈여겨볼 만하다"라고 말했다.

그는 ​이어 "인근 신축 단지인 센트럴파크푸르지오(전용 116㎡)의 경우 지난 4월 14억원에 거래됐다는 점에서 향후 구축 단지들도 도시정비사업이 이뤄진다면 시세 이상의 가치를 누릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 

다만 일각에서는 중동 특유 높은 평균 용적률(226%)로 인한 사업성에 대한 의문을 제기하고 있다.

미리내마을 일대. ⓒ 프라임경제


"윤석열 정부는 1기 신도시 정비를 위해 재건축사업 외에도 리모델링 사업 지원도 고려해야 한다. 지역마다 어울리는 사업 방식이 존재하기 때문이다. 아무리 재건축 용적률을 완화(300%)하더라도 기부 채납까지 이뤄지면 현재 용적률을 감안한 경우 사업성을 포기해야 한다. 이에 따라 리모델링 특별법 제정을 통해 충분한 사업성을 확보할 수 있도록 지원해야 한다." - 금강마을4단지 인근 공인중개사 B씨(38세, 남)

현재 중동 신도시는 여타 다른 1기 신도시와 마찬가지로 새로운 변화를 위한 움직임을 이어가고 있다. 과연 중동 신도시가 현재 '높은 용적률'이라는 문제를 해결하고, 새로운 모습으로의 탈바꿈할 수 있을지 주목된다.  

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