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[손품발품] 준강남 1기 신도시 규제 완화 '속도 조절론' 이겨낼까

분당 재건축 '가속화' vs "포퓰리즘에 불과" 여전히 불투명한 사업성

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2022.05.26 11:10:30

분당 삼성한신 아파트 전경. ⓒ 프라임경제


[프라임경제] 최근 30만 가구에 달하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 대한 부동산 시장 관심이 거세다. 1992년 완성된 1기 신도시는 재건축 연한을 초과했거나 임박한 노후 단지들이 많은 만큼 너나 할 것 없이 도시정비사업을 통한 새 단장을 꾀하고 있기 때문이다. 이중 분당은 우수한 강남 접근성을 필두로 각종 호재와 인근 판교와의 시너지 등 여파로 일대 '랜드마크'로의 변화가 기대되고 있다.

'준강남' 분당 일대가 윤석열 정부 '1기 신도시 재정비를 위한 특별법' 등으로 도시정비사업을 토한 재도약 분위기가 확대되고 있다. 실제 재건축연합회 출범 등 분당 일대는 재건축 사업을 통한 변모를 예고하고 있다.
 
다만 일각에서는 재건축 사업 추진에 대한 의구심을 지우지 않고 있다. 윤 정부가 도시정비사업 규제 완화에 있어 집값 상승 우려로 인한 '속도 조절'을 언급하면서 사업 완료 시점과 사업성이 불투명하다는 입장이다.

이에 본지는 분당 일대를 직접 방문해 현재 분위기를 살펴봤다.

한양 아파트 전경. ⓒ 프라임경제


"분당은 1기 신도시 중에서도 가장 가치 있는 지역으로 꼽히고 있다. 우수한 강남 접근성은 물론, 우수한 학군과 인프라를 확보했으며, 판교와도 인접해 엄청난 시너지를 내고 있다. 다만 '준공 30년'이라는 세월의 흐름에 따른 노후화로 도시 정비 사업 필요하다. 실제 녹물과 같은 각종 하자들로 인해 주민들의 불편이 만만치 않다." - 삼성한신 아파트 입주민 A씨(56세, 남) 

성남 분당은 1기 신도시 중에서도 인프라 측면에 있어 매우 뛰어난 조건을 확보하는 등 가장 수려한 스펙을 자랑하고 있다. 

입지적으로 강남과 매우 인접할 뿐만 아니라 신분당선 및 수인분당선, 광역버스 등 대중교통을 통한 서울 이동이 용이하다. 여기에 GTX-A 성남역 호재나 신분당선 연장 등 여러 호재들로 교통 인프라는 더욱 확충될 전망이다. 

아울러 인근 판교 테크노밸리 조성 이후 직주근접이 한층 향상됐으며, 학군 역시 전국 단위 학업 성취도 평가에 있어 '상위권'을 유지할 정도로 뛰어나다는 게 업계 평가다. 

문제는 이런 우수한 입지에 걸맞지 않게 다수 건물들이 낡아 보일 정도로 노후화가 진행되고 있다는 점이다. '준공 30년'을 맞이한 아파트들도 구축 단지로, 도시정비사업 추진이 시급한 상황이라는 게 현지 시선이다.

'분당 재건축연합회'에 따르면, 현재 이런 노후도를 불식시키기 위해 분당 대장주 시범단지인 △삼성한신 △한양 △현대 △우성 등을 비롯해 까치마을1·2단지 등 무려 약 40여개 아파트가 재건축을 추진하고 있다. 

삼성한신 아파트 주민은 "이곳은 여전히 살기 좋은 동네이지만, 노후화로 인해 적지 않은 불편을 감수해야 하며, 녹물은 물론 여러 하자로 재건축 혹은 리모델링과 같은 도시정비사업이 필수"라며 "다행히도 새로운 정부가 1기 신도시 관련 재정비 법안을 언급하고 있어 이를 통한 한 단계 향상된 미래 가치를 기대하고 있다"라고 말했다.

뿐만 아니라 6월 지방선거를 앞두고 경기 성남 분당갑 국회의원 보궐선거에 출마한 김병관 후보(더불어민주당)와 안철수 후보(국민의힘) 역시 재건축을 주요 공약으로 내세우고 있어 주민들의 기대감은 더욱 증폭되고 있는 분위기다. 

실제 안철수 후보는 지난 20일 "1기 신도시 중 가장 큰 규모였던 분당 신도시가 건설된 지도 어느덧 재건축 연한 30년을 넘어 이젠 신도시라고 하기엔 노후화됐다"라며 "단지별 특성에 따라 용적률을 법이 허용하는 최대 500%까지 상향할 것"이라고 언급한 바 있다. 

이와 더불어 집권 여당 역시 '제1기 신도시 특별법'을 신속히 제정하는 동시에 야탑동 5000세대 빌라 단지 '종환원 추진' 등을 예고하면서 일대 새로운 변화를 예고했다.

우성아파트 인근 공인중개사 관계자는 "분당 일대는 말로 표현할 수 없는 인프라와 호재가 구축된 만큼 '영원한 입지'라는 말이 아깝지 않다"라며 "나아가 향후 재건축 사업과 시너지를 발휘해 최고급 지역으로 재발돋움할 것"이라고 전망했다. 

우성 아파트 일대. ⓒ 프라임경제


"분당은 1기 신도시 중에서도 큰 상징성을 띠고 있어 그 가치는 지속 상승할 것이다. 특히 재건축 추진으로 큰 변화가 감지되고 있다. 하지만 이런 사업들이 제대로 추진될 진 미지수다. 앞서 윤 정부가 공약으로 제시했던 '1기 신도시 특별법'을 미루면서 말 바꾸기 논란마저 제기되고 있다. 보궐선거 후보들도 관련 공약들을 제시하고 있지만, 이조차도 선거용 표심 잡기에 그칠 수 있다." - 우성 아파트 입주민 B씨(42세, 남)

다만 일각에서는 분당 재건축 사업에 대한 회의감을 표하고 있는 눈치다. 아직 '규제 완화'라는 공약이 시행되지 않고 있다는 점에서 급박한 추진이 아닌, 보다 신중히 상황을 살펴볼 필요가 있다는 지적이다. 

일부 업계 역시 이런 신중론에 힘을 보태고 있다. 재건축 규제 완화 기조는 이어지겠지만 '집값 상승' 우려를 배제할 수 없어 현실적으로 대폭 완화는 쉽지 않을 것이라는 입장이다.

관련 업계 관계자는 "윤 정부나 분당 국회의원 후보들이 공약으로 내세우고 있는 만큼 규제 완화는 분명 일어날 것"이라며 "다만 여러 부작용들을 감안해 '속도 조절'을 통한 점진적 완화가 이뤄질 가능성이 높다"라고 설명했다. 

그는 이어 "이에 재건축사업을 추진하려는 단지들은 좀 더 상황을 살핀 후 진행해야 사업성을 확보할 수 있을 것"이라고 첨언했다. 

현재 '1기 신도시' 분당은 상징성에 걸맞은 재변모를 위한 노력을 아끼지 않고 있다. 과연 기대와 우려가 공존하는 이곳이 일대 사업을 성공적으로 추진해 '준강남'이라는 수식어가 아깝지 않은 도시로 도약할지 주목된다.

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