[아하! 용어사전] "임대차법 시행 2년 후" 전월세 시장 여파는?

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '아하! 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 '임대차3법'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임대차3법 : 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제를 핵심으로 하는 법안. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 하는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다. 

최근 부동산 관련 뉴스에서 의외로 자주 등장하는 용어가 바로 '임대차3법'입니다. 다수 국민들이 이에 대한 대략적 의미는 알고 있지만, 정작 정확한 개념을 인지하고 있질 않죠. 

임대차3법을 간단히 설명하자면 주택임대차보호법 개정안 △계약갱신청구권제 △전월세상한제와 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안 △전월세신고제를 의미합니다. 

도입 근거가 되는 개정안 자체가 상이한 만큼 시행 시기도 조금씩 다릅니다. 

계약갱신청구권제와 전월세상한제 시행은 주택임대차보호법 개정안 국무회의 통과(2020년 7월31일)인 반면, 전월세신고제의 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정 본회의 통과(2020년 8월4일) 이후 2021년 6월1일부터 적용된 것이죠. 

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무엇보다 임대차3법 도입 취지는 임차인 권리 보호입니다. 

최근 언론을 통해 가장 많이 언급되고 있는 게 바로 '전월세상한제'인데요, 이는 계약 만료에 따라 재계약을 진행할 때 임대료 상승 폭을 5%로 제한하는 제도입니다. 즉 과도한 임대료 상승에 따른 임차인 부담을 덜어주기 위해 전세는 전세금 5% 이내, 월세는 보증금 또는 월세 중 하나만 5% 이내에서 인상할 수 있는 것이죠. 

예를 들어 최초 계약 당시 주택 전세가가 10억원인 경우 집주인은 재계약시 최대 10억5000만원(10억원×5%)까지만 올릴 수 있습니다. 

'계약갱신청구권제'는 임대 만료 이후 임차인에게 1회 계약 갱신 기회를 보장하는 권리인데요. 즉, 기본 2년에 추가 갱신 청구를 통해 총 4년 계약을 보장하는 제도라고 볼 수 있죠. 

다만 계약갱신청구권은 행사 조건이 따라붙습니다. 우선 집주인 혹은 직계존·비속이 '실거주한다'는 이유로 갱신을 거부할 경우 해당 권리를 행사할 수 없습니다. 아울러 계약 종료 최대 2개월 전에는 계약갱신 의사를 밝혀야 하죠(2020년 12월10일 이전 계약 최대 1개월 전).

한편 취지가 확정일자 및 전입신고 절차 간소화인 '전월세신고제'는 임차인에게 있어 법적 지위 보장한다는 데 의미가 있습니다. 

전월세신고제에 따르면, 전월세 계약 체결시 △보증금 6000만원 초과 혹은 △월세 30만원 초과시 지자체에 계약 사실을 계약일로부터 30일 이내 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다. 다만 위반할 경우 100만원 이하 과태료가 부과됩니다. 물론 임대인과 임차인 중 일방이 신고를 거부할 경우 단독 신고도 가능합니다. 

하지만 이런 임대차3법은 본래 취지와는 달리 전셋값 상승 및 이중 가격 등 만만치 않은 부작용을 야기하고 있다는 지적이 끊이지 않고 있죠. 특히 전월세상한제 및 계약갱신청구권 시행 2년째를 맞이하는 오는 8월 기점으로 4년치 임대료 일시 인상에 따른 '전월세 급등'이라는 우려 섞인 목소리가 제기되고 있습니다. 

윤석열 정부도 이런 우려를 불식시키기 위해 임대차3법 손질에 나선다는 방침입니다. 다만 자칫 시장에 혼란을 불러올 수 있다는 점에서 전면 폐지보단 △전월세신고제 계도기간 연장 △임대인 인센티브 제공 등 개선안에 초점을 맞추는 분위기입니다. 

과연 윤석열 정부 '임대차3법 손질' 효과가 8월 이후 전월세 시장에 적절한 시그널을 제시할 수 있을지 관련 업계가 이를 주목하고 있습니다.