[손품발품] '여의도 대표 구축' 시범·한양아파트, 재건축 상흔 딛고 60층 랜드마크 거듭날까

사업 성공 조건, 기부채납 비율 및 지구단위계획 수립

여의도 시범아파트 일대. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 여의도 아파트 일대 재건축 사업이 또 다시 요동치는 분위기다. 서울시가 지난달 신속통합기획(이하 신통기획)을 추진하고 있는 여의도 시범 및 한양아파트 주민설명회을 통해 지상 최대 60층까지 올리는 사업 초안을 내놨기 때문이다. 여기에 '2040서울도시기본계획'으로 여의도를 포함한 한강변 스카이라인 변화도 예고되면서 일대는 달아오르고 있다.

여의도 시범(1972년 준공)과 한양(1975년 준공) 아파트는 대표 구축 단지로, 극심한 노후도 탓에 과거부터 개발 열망이 가득한 곳이다. 

오세훈 서울시장 역시 2009년 당시 한강변 개발을 위한 '한강 르네상스' 계획을 통해 여의도 일대를 변화시키고자 했다. 하지만 높은 기부채납(40%) 등으로 좀처럼 사업에 첫 발을 떼지 못했다.

이후 故 박원순 서울시장 '여의도 마스터플랜'으로 재건축 첫 걸음을 내딛는 듯 보였지만, 이마저도 주민간 갈등과 여러 규제 등을 이유로 여전히 사업이 계류되고 있다. 

이러던 중 지난해 시범과 한양아파트가 신통기획 사업지로 선정되면서 새로운 국면을 맞이하고 있다. 여기에 지난달 28일 서울시가 이들 단지에 대해 지상 최고 60층까지 허용하는 '신통기획 여의도 아파트 정비계획'을 공개하면서 사업 본격화가 가시되는 분위기다.

관련 업계에서는 이번 발표가 최근 제시된 오세훈 표 '한강 르네상스 시즌2' 2040서울시도시기본계획 한강변 개발 전략과 시너지를 발휘해 여의도 일대 재건축이 가속화될 것으로 바라보고 있다. 

이에 본지는 현재 엄청난 수혜가 기대되고 있는 시범·한양아파트를 방문해 분위기를 살펴봤다. 

◆60층 랜드마크로의 변화…서울시와 시너지 예고

본지가 다시 찾은 여의도 아파트 일대는 재건축에 대한 기대감 때문인지 왠지 모를 활기가 느껴졌다. 

단지 내에는 바자회가 열리고 있었으며, 입주민들은 활기가 넘치는 바자회 풍경을 바라보고 있었다. 놀이터에서 놀고 있는 아이들 얼굴에는 미소가 가득했다.

"시범·한양아파트는 우수한 입지에도 불구, 50년가량된 구축이라는 점에서 과거 여의도 아파트 명성을 잃은 지 오래다. 더군다나 지난해 말 신통기획 신청 이후 서울시로부터 정확한 계획을 전달받지 못해 적지 않은 우려를 안고 있었다. 하지만 이번 초고층 계획 발표로 사업 정상화에 한걸음 다가설 것으로 기대하고 있다. 이번 계기를 발판 삼아 명성에 걸맞은 단지가 되길 바란다." - 여의도 한양아파트 주민 A씨(46세, 여)

서울시에 따르면, 여의도 시범아파트는 현재 △지상 최고 13층 △24개동 △전용 60~156㎡ 총 1578세대 규모로 이뤄졌다. 향후 신통기획을 통해 준주거지역으로 향상시켜 최고 60층, 총 2400세대에 달하는 대규모 단지 건립을 꾀하고 있다. 다만 용적률 향상 대가인 공공기여로 한강변 수변 공원 및 문화 시설을 조성하는 방안도 검토 중이다.

여의도 한양아파트는 신통기획을 통한 지상 최대 50층 대단지 변모를 예고하고 있다. ⓒ 프라임경제

한양아파트의 경우 현 △최고 지상 12층 △8개동 △전용 112~210㎡ 총 588세대로 구성됐다. 하지만 서울시 계획을 적용할 경우 일반상업지역으로 변경, 지상 최고 50층과 1000세대 규모 랜드마크로 거듭난다. 

여기에 서울시가 '2040서울도시기본계획'을 통해 여의도 시범·한양을 포함한 한강변 대규모 재건축·재개발사업과 접근성을 연계하는 계획을 추진하고 있는 상황이다. 이를 통해 여의도 및 한강변 일대를 독일 함부르크 하펜시티와 같은 수변 중심 도시 공간을 조성한다는 방침이다. 

이원석 시범아파트 입주자 전 대표는 "서울시 역점 사업으로 시범 아파트를 꼽고 있는 만큼 사업에 활기가 띨 것으로 기대된다"라며 "다만 재건축 사업에 있어 상처를 많이 받아온 만큼 이번에는 지방선거용 표심을 위한 발표가 아니길 바란다"라고 말했다.

이처럼 시범·한양아파트 관심이 집중되면서 벌써부터 대형건설사들이 수주를 위한 물밑작업을 펼치고 있다.

인근 공인중개사 관계자는 "현대건설(000720)을 비롯해 △포스코건설 △대우건설(047040) 등 대형사가 재건축 시공권을 위해 여의도 인근 공인중개사를 방문하고 있다"라며 "이는 여의도 일대 가치를 입증하고 있는 사례라는 점에서 향후 미래 가치는 무궁무진해질 것"이라고 전망했다.

서울시 관계자는 "2040서울도시기본계획 일환인 '수변 중심 공간 구조 조성 및 국제 경쟁력 강화를 위한 한강변 사업'에 대한 용역 입찰공고를 진행했으며, 6월 본격 착수할 계획"이라고 말했다.

이어 "신통기획 최종안도 하반기 발표할 예정이며, 이를 통해 과거 오세훈 서울시장이 역점적으로 추진했던 '한강 르네상스 사업'이 다시금 모습을 드러내게 될 것"이라고 말했다.

◆이제 시작, 향후 숙제 해결이 사업 성공 키

다만 일각에서는 서울시 신통기획 및 2040서울도시기본계획을 통한 여의도 재건축에 대한 적지 않은 의구심을 표하고 있다. 분명 긍정적 효과를 불러올 순 있지만, 기부채납 등 공공기여 비율이 확실하게 결정되지 않아 섣부른 기대감만 생길 수 있다는 지적이다. 

"시범·한양아파트는 신통기획으로 용적률 향상을 통한 층수 완화 등 인센티브를 받는 대신 한강변 인근을 수변공원 등 문화시설로 조성할 부지를 기부해야 한다. 분명 여의도 50·60층 계획은 사업성이 높아질 수 있다. 다만 사업성 하락 우려를 불식시키기 위해선 기부채납 등 공공기여 비율이 매우 중요하다. 이에 따라 사업지와 서울시간 의사소통을 통한 조율은 필수다." - 인근 공인중개사 관계자 A씨(43세, 남)

 

시범아파트 한 주민은 "신통기획의 경우 일정 이상 공공기여가 이뤄지며, 2040서울도시기본계획에도 포함된 만큼 수변공간 조성 계획과 맞물린 정비계획을 수립할 수밖에 없어 높은 공공기여 비율이 형성될까 우려된다"라고 말했다.

여의도 11개 아파트 지구(빨간색)와 4개 금융지구(파란색) 지도. ⓒ 네이버 지도

뿐만 아니라 여의도 지구단위계획 실시 여부도 관건이다. 

현재 여의도 일대는 모두 극심한 노후도를 안고 있어 재건축이 필요한 상황이다. 하지만 시범·한양 아파트 개별 개발만 예고된 만큼 일대 모두가 주거 개선을 이루기 위해선 조속한 지구단위계획 수립이 필요하다는 지적이다. 

서울시 측은 이와 관련해 신통기획 기부채납 방식 등에 대해 주민 의견 수렴을 충분히 반영해 하반기 최종 계획을 발표할 계획이다. 또 여의도 일대가 본격 재건축을 위해 이들 지역을 특별계획구역으로 지정하는 지구단위계획도 다양한 경우의 수를 검토해 발표한다는 입장이다.

이처럼 현재 여의도 아파트 일대는 오랜 노력 끝에 마침내 랜드마크로의 변모를 차근차근 준비하는 모습이다. 과연 시범·한양아파트를 시작으로 여의도 일대 재건축 사업이 속도를 내고 천지개벽을 이룩할 수 있을지 주목된다.