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[빌트人터뷰] '인식 개선' 리모델링 열풍 "올해도 이어진다"

구조체 자원 낭비 없는 '신개념 방식' 수직 증축 안전성 검증 "먼저"

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2022.01.07 17:49:18
[프라임경제] 지난해 도시 정비사업 가운데 가장 두각을 드러낸 사업이 리모델링 사업이다. 과거 재건축·재개발 등이 주를 이뤘던 것과 달리 지속되는 규제 탓에 '아파트 리모델링'이 차세대 먹거리로 주목받은 것이다. 이렇듯 리모델링 사업이 각광을 받으면서 건설사들은 사상 최대 수주 실적을 기록하는 등 흥행을 이어가고 있다.

리모델링 사업은 구조물을 모두 철거한 뒤 새롭게 짓는 '재건축'과 달리 기존 주택 뼈대를 유지한 채 개축·증축하는 방식이다. 

이런 리모델링 사업이 최근 건설 시장에서 중요 화두로 꼽힌다. 특히 서울 지역의 경우 중층 노후 아파트는 계속 증가하는 동시에 도시정비 사업 규제도 강화되면서 리모델링 시장 규모가 확대되고 있다. 더군다나 까다로운 인가 절차를 거쳐야 하는 재건축과 달리 조합설립인가 후 바로 행위 허가만 받으면 가능하다는 강점도 한 몫 하고 있다.

업계에서는 지난해 리모델링 사업이 호황기를 겪은 만큼 올해에도 분위기를 이어가는 동시에 도시정비 사업에 중요한 입지를 다질 것이라는 분석이다. 

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장. ⓒ 프라임경제


이에 본지는 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장을 만나 리모델링 사업과 전망에 대해 알아봤다.

-한국리모델링협회는 어떤 곳인지.

"한국리모델링협회는 국토교통부 정식 승인을 받은 사단법인으로, 국내 리모델링 사업을 총괄하는 조직이다. 설계 회사를 비롯해 시공사 및 자재 관련 회사 등 리모델링 관계자들이 주축으로 존재하는 곳이다. 

우리 협회는 20년이 넘는 시간 리모델링에 대한 전반적 사항에 대해 국민과 정부간 창구 역할을 수행하고 있다."
 
-리모델링에 대한 정확한 정의를 내린다면. 

"'리모델링' 용어는 2001년 건축법에 처음 등장한 이후 2002년 주택법에 전신 '공동주택관리령'에 공식적으로 등장했다. 이때부터 리모델링이 법제화되기 시작, 추상적으로 불리던 건축 업무들을 정의해 실제 실행할 수 있는 틀이 탄생했다.

리모델링은 관련 기존 법 완화를 누릴 수 있다는 특징이 있다. 새롭게 짓는 신축이 아닌, 기존 건물을 재사용하기 때문이다. 실제 최대 300% 용적률까지 증축 가능한 단지가 리모델링을 진행할 경우 건축심의위원회 심의를 거쳐 용적률 제한에 영향을 받지 않는 것이 그것이다. 

사실 리모델링 강점은 재사용성에 있다.

건축물 수명을 살펴보면 철근 콘크리트 건물 같은 구조체의 경우 약 100년 정도지만, 마감재나 설비재는 30년에 불과하다. 이런 연유 탓에 20~30년 된 구축 단지는 자연스레 마감재와 설비재 노후화로 주거 환경이 열악해질 수밖에 없다. 

이때 통상 진행하는 게 재건축이다. 다만 재건축은 모든 걸 새롭게 짓는다는 점에서 수명이 긴 '구조체 자원낭비'라는 부작용이 발생한다. 이와 달리 리모델링 사업은 구조체를 끝까지 활용하면서 자원 낭비 없이 증축하는 신개념 사업 방식이다. 즉 건물 탄생부터 소멸에 이르기까지 모든 과정을 수행할 수 있다. 

물론 리모델링은 정착하기까지 적지 않은 시행착오를 거쳤으며, 조금씩 개선되고 있다. 다만 여전히 생소하고, 이해도가 부족한 사람이 적지 않기에 아직 많은 노력이 필요하다. 특히 용적률 등과 같이 건축 규제가 다르다는 점에서 리모델링에 대한 비판적 시각도 존재한다. 

현재 이런 문제점을 해결해 합리적 방안을 모색하기 위해 노력하고 있으며, 리모델링 관련 법안 정착화에 힘을 쏟고 있다."

-리모델링 증축 방식에 대한 설명을 한다면.

"수직 증축은 기존 아파트 꼭대기 위로 2~3개 층을 올리는 리모델링 방법이며, 수평 증축의 경우 평수 증가, 별동 증축은 새로운 동을 만드는 것이다.

2002년 공동주택에 리모델링이 도입될 당시 '세대 수 증가'는 없이 단지 평형만 늘려 주거환경만 개선한다는 개념으로 출발했다. 하지만 세대 수가 늘어나지 않으면, 수입 창출이 어려운 만큼 사업성이 크게 떨어진다. 

이런 문제를 인지한 정부가 2012년 일반 분양 및 세대 수 증가(기존 세대 기준 10%)를 통과시켰다. 이때부터 '세대 수 증가'에 대한 방안으로 '수직 증축'이 적극 언급되기 시작한 것이다. 다만 당시 수직 증축은 '안전 검증 불충분'으로 받아들여지지 않았고, 수평 및 별동 증축만 인정됐다. 

그리고 시간이 지난 2014년부턴 최고 3개 층까지 수직 증축이 허용되기 시작했으며, 일반 분양도 15%로 늘어났다. 이것이 현재 이뤄지는 리모델링 방식이다. 물론 안전성 확보 차원에서 검증절차는 보다 강화했다. 안전 진단 및 안전성 검토를 2차례에 걸쳐 실시하는 제도를 도입하면서 제도적 체계화도 이룩한 것이다." 

-하지만 아직 수직 증축 사례는 드물다. 

"사실 사업성이 떨어지는 수평·별동 증축을 탈피하기 위해 여러 단지가 수직 증축을 추진했지만, 2차 안전성 검토에서 대부분 탈락할 정도로 허가가 쉽지 않다. 현재 포스코건설이 시공을 맡은 '송파 성지아파트'만 수직 증축 리모델링이 시행된 사례로 언급되고 있을 정도다.

국내 최초 수직 증축 리모델링 사업계획승인을 받아낸 서울 '송파 성지아파트' 조감도. ⓒ 포스코건설


송파 성지아파트가 수직 증축이 가능한 이유는 땅이 단단해 바로 기초 작업을 할 수 있는 '지내력 기초'를 갖췄기 때문이다. 

사실 국내 대다수 지반이 대체로 단단하지 않아 전국 단지 중 무려 80~90%가 말뚝을 박고, 기초 작업을 실시한다. 이런 단지에 있어 수직 증축은 '말뚝 보강'이 필수지만, 힘의 배분과 안전 검증이 확실치 않다. 즉 '말뚝 기초 단지'에 대한 수직 증축 안전성 검증이 관건이다."

-리모델링이 재건축 기술보다 고도화가 필요한 이유는.

"리모델링은 증축을 위해 오래된 구조체에 새로운 구조체를 추가하는 만큼 많은 기술력이 요구된다. 또 구축은 대비가 미약한 지진에 대한 기초 보강도 필수적이다. 이런 이유로 신축 공사와 비교해 검증할 것도 많고, 기존 구조체 및 보강 방법들이 어우러져야 하기에 고도화된 기술이 필요하다." 

-1기 신도시 리모델링 열풍에 어떻게 생각하는지.

"1기 신도시는 정부가 4~5년 만에 수많은 아파트 단지들을 쌓아 올린 사업이다. 즉 한꺼번에 노후화가 진행되고 있다는 것이다. 다만 전세 대란 등 이유로 동시에 리모델링을 추진하긴 쉽지 않다. 

결국 정부는 리모델링 제도화와 함께 장기적으로는 1기 신도시에 대한 체계 분산 계획도 마련해야 한다."

-임인년 리모델링 전망은 어떠한가.

"시간이 지나면서 리모델링은 사업성이 증가하는 등 발전을 거듭하고 있다. 무엇보다 부동산 가격 상승과 함께 리모델링을 향한 개선된 인식 때문에 지난해 호황기를 이끌었다. 

올해에도 부동산 가격이 갑자기 급락하지 않는다면 리모델링 열풍은 이어질 것으로 전망된다."


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