[손품발품] 신도시와 베드타운 갈림길에 놓인 화성 진안 "자족 기능 확보가 최우선"

2만9000호 규모 '제3차 신규 공공택지' 교통대책 개선 가능할까

제3차 신규 공공택지로 지정된 화성 진안지역 사업지 일대 사진. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 최근 부동산 시장에서 화성 진안지역이 업계와 수요자 사이에서 많은 관심을 끌고 있다. 동탄역을 중심으로 GTX-A 및 트램이 예정된 동시에 '신도시 규모 공공택지'로 확정되면서 하루가 다르게 미래 가치가 치솟고 있다. 

 

정부가 지난달 30일 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안' 후속조치로 오는 2026년 분양을 목표로 전국 14만 가구분 '제3차 신규 공공택지' 입지를 최종 확정·발표했다. 이중 수도권에서는 의왕·군포·안산(4만1000호)과 화성 진안(2만9000호)이 신도시 규모(330만㎡ 이상)로 추진된다. 

다만 두 지역간 평가는 크게 엇갈리는 분위기다. 

서울 경계에서 약 12㎞ 남측에 위치한 '의왕·군포·안산지역'은 지하철 1호선(의왕역)부터 4호선(반월역)까지 아우르고 있는 동시에 영동고속도로·서해안고속도로와 인접해 우수한 교통인프라를 자랑하고 있다. 

반면 동탄 신도시 서북측에 연접한 미개발 지역인 진안지역의 경우 북측으로 수원 영통 시가지가 위치해 개발압력이 높고 입지가 양호하다는 평가다. 이로 인해 향후 미래 가치 또한 더욱 향상될 것이라는 게 업계 분석이다. 

국토교통부(이하 국토부) 역시 자족용지 집적화 등을 통해 '수도권 서남부 거점' 자족도시로 조성한다는 방침이다. 나아가 서울 도심까지 50분 내 접근 가능토록 신분당선 연계 등 철도 중심 교통 체계 확충과 동시에 다양한 도로 대책을 마련할 계획이다. 

이에 본지는 '신도시 규모 공공택지'로 평가가 크게 엇갈리는 화성 진안을 직접 방문해 현지 분위기와 전망을 살펴보는 시간을 가져봤다. 

◆낙후된 '미개발 지역' 신규택지 소식에 연일 상승세

화성 진안에 도달하기 위해선 가장 먼저 거치는 지점이 바로 병점역이다. '미개발 지역' 인식과 달리 병점역 인근은 여러 신축 건물과 함께 상가·편의시설 등 각종 생활 인프라를 어렵지 않게 접할 수 있는 나름 번화가다운 모습을 갖췄다. 

다만 화성 진안 지역은 이런 번화가에서 살짝 북측에 위치했다. 실제 크고 작은 공장과 논밭이 넓게 펼쳐진 그야말로 '미개발 지역'임을 한눈에 알 수 있을 정도다. 

"'화성 도심'인 병점역 인근임에도 불구, 의외로 관심을 받지 못한 지역에 불과했다. 이런 상황에 접한 개발 소식 탓인지 동네 주민들이 활기를 띠기 시작했다. 더군다나 수원(권선구)과의 높은 접근성을 감안하면 향후 부동산 가치가 천정부지로 상승할 것으로 예상된다."

화성 진안 사업지 옆에 위치한 '신동탄 푸르지오' 전경. ⓒ 프라임경제

실제 '신규 공공택지 개발'이 발표된 직후, 진안지역 단지들은 연일 상승세를 기록하고 있는 상황이다.

인근 공인중개사에 따르면, 지난 7월 4억1800만원에 거래된 사업지 옆 신동탄 푸르지오(전용 84㎡)는 신규택지 지정 이후 매수 희망가가 최고 6억원까지 크게 상승했다. 나아가 집값 상승 기대감 탓에 매물 자체가 크게 줄어들고 있어 한동안 매매가는 계속 오를 것으로 분석되고 있다. 

현지 공인중개사 관계자는 "5일을 기점으로 토지거래허가구역으로 지정되는 만큼 실거주가 아닌 투자 목적 고객이 대부분"이라며 "하루에 40통이 넘는 매수 문의를 받고 있으며, 집을 보지도 않고 구매를 희망하는 고객까지 생길 정도"라고 설명했다.

◆유일한 대중교통 '1호선' 현저히 떨어지는 교통 인프라

다만 같은 신규 공공택지 '신도시 규모' 의왕·군포·안산지역과 달리 서울과의 접근성이 크게 떨어지며, 저조한 교통 인프라까지 감안하면 자족 기능 확보가 시급하다는 게 업계 분석이다. 

"기존 교통망이 우수한 의왕 등과 달리 화성 진안은 지하철 1호선 병점역 외에는 서울로 직결 가능한 노선이 없을 정도로 상대적으로 교통 환경이 열악하다. 만일 충분한 자족 기능을 확보하지 않을 경우 단순 '베드타운'으로 전락도 배제할 수 없다."

화성 진안지역은 지하철 1호선 병점역을 제외하고는 상대적으로 열악한 교통 인프라를 갖고 있다. ⓒ 네이버 지도

실제 실험 결과, 유일한 대중교통인 1호선 급행을 이용하더라도 여의도(대방역)에서 병점역까지 최소 80분 가량 소요된다. 

자차를 통한 이동시간은 대중교통보다 오래 걸린다. 대략 이동거리만 해도 약 50㎞ 내외로, △과천대로 △과천봉담도시고속화도로 △덕영대로 등 '서울 길목'을 거쳐야 한다. 출퇴근 시간을 피하더라도 최소 70분 이상 걸리며, 출퇴근시 2시간 이상은 감수해야 한다. 

주민들 역시 서울과의 접근성 및 교통 인프라 미비에 대한 불만을 갖고 있었다.

"화성 진안이 공공택지로 개발된다는 건 매우 좋은 일이긴 하지만, 신도시 수준으로 거듭나기 위해선 교통인프라나 일자리 확보 등 자족 기능이 우선시돼야 한다. 특히 일자리 부족으로 서울로의 출·퇴근 인원이 많아 주민들이 교통으로 인한 고통에 시달리고 있다."

물론 정부 측은 서울 도심까지 50분대 접근이 가능토록 '철도 중심 대중교통 체계'를 구축하는 동시에 병목구간 해소 등 주변 교통여건 개선을 위한 도로대책도 마련한다는 방침이다. 특히 동탄 트램을 통한 GTX-A 연계가 가능해 대중교통 접근성을 향상시킨다는 전략이다. 

국토부 대책에 의하면, 사업지(진안)에서 트램을 타고 동탄역까지 약 15분, 동탄역 GTX-A 이용시 △삼성역 25분 △서울역 30분이 소요된다. 다만 이는 단순 계획에 불과하며, 이마저도 '모든 일정이 차질 없어야 한다'는 전제 아래 이뤄질 수 있다는 지적도 만만치 않다. 

업계 관계자는 "현재 2기 신도시도 여전히 충분치 않은 교통망 때문에 주민들의 불만이 점차 확대되고 있다"라며 "7월 기준 GTX-A 공정률(19.7%)도 목표치(22.8%)에 미치지 않고 있다는 점에서 주택 공급보단 인프라 확보에 대한 구체적 계획을 제시해야 한다"라고 말했다.

화성 진안지역은 추가 발표된 '의왕·군포·안산지역'과도 비교해 개발이 시급한 지역이다. 이에 따라 교통 대책은 물론, 자족 기능 강화가 필수적이다. 

과연 정부가 이런 화성 진안지역 개발을 성공리에 이뤄내 신도시 수준으로 탈바꿈시킬 수 있을지, 아니면 단순 베드타운으로 그칠지 향후 이들 행보에 많은 이목이 집중되고 있다.