[단독] GS건설 '흑석3구역 공사 중단' 통보, 속사정은

조합 귀책 "일체 비용 부담" VS 전형적 흔들기 "추가 협상 없을 것"

GS건설이 지난달 27일 흑석3구역과 관련해 조합원세대 분양 계약 미이행에 따른 '지상층 공사 중단'을 예고했다. © 프라임경제

[프라임경제] 서울 서초구 반포와 가깝고 한강변에 접해 인기 주거지역으로 떠오르고 있는 흑석뉴타운 사업이 민간 정비와 공공 개발이 동시에 이뤄지면서 점차 가속화되는 분위기다. 다만 순탄길이 예상됐던 흑석 3구역이 기대와는 달리 조합원과 시공사간 마찰이 끊이지 않고 '공사 중단'이라는 최악의 상황까지 앞두고 있다. 

총 10개 단지 1만2000여 가구 규모의 '미니 신도시'로 거듭날 흑석뉴타운은 한강 조망이 가능하고, 서초구와 이웃하는 '준(準)강남권'으로 뛰어난 강남 접근성을 자랑한다. 

지하철 9호선(흑석역)과 7호선(숭실대입구역)을 통해 반포·신논현 등 강남은 물론, 여의도·마곡 등 서부권 업무지구로도 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있다. 아울러 중앙대학교와 중앙대학교병원이 바로 근처에 있어 교육과 의료 인프라도 뛰어나다는 게 업계 평가다. 

이런 흑석뉴타운 가운데 가장 큰 단지로 진행되는 지역이 '흑석 3구역'다. 위치상 △흑석6구역 한강센트레빌2차(2012년 입주)' △흑석8구역 롯데캐슬에듀포레(2018년 입주) △흑석4구역 한강푸르지오(2012년 입주) 사이에 자리 잡고 있다. 

시공사 GS건설이 오는 2023년 2월 입주를 목표로 26개동 전용면적 39~120㎡ 총 1772가구 규모로 조성한 '흑석리버파크자이'는 지난해 일반분양 청약 당시 무려 '95.9대 1'이라는 경쟁률과 만점짜리 청약통장이 나오는 등 세간의 관심을 모았다. 

이처럼 흑석3구역은 수요자 이목을 끌면서 순항할 것으로 기대됐지만, 의외로 끊이지 않는 잡음으로 사업 추진에 제동이 걸리는 모양새다. 

◆조합 분양 계약 미이행 "공사 중단 불가피"

"이에 당사는 2021.6.15.부터 지상층 공사를 전면 중단하며 공사 중단 기간 만큼 준공 지연을 통보하는 바입니다."

GS건설(006360)이 지난 4월27일 흑석3구역 조합장(직무대행)을 향해 지상층 공사 중단을 예고했다. 조합원 세대가 여전히 분양 계약을 이행하지 않고 있어 공사 중단이 불가피하다는 입장이다. 

사실 조합원 분양은 실착공 6개월 이내 해당 조합이 관리처분변경총회와 관리처분인가를 거쳐 1개월 이내 분양 계약을 마쳐야 한다. 

시공사 GS건설이 2023년 2월 입주를 목표로 총 1772가구 규모로 '흑석리버파크자이'를 건설하고 있는 흑석3구역. © 네이버 지도 캡처

GS건설은 2019년 12월5일 현장 공사 착공에 돌입, 조합은 이듬해인 2020년2월29일 관리처분변경총회를 거쳐 그해 4월17일 관리처분을 받았다. 하지만 관리처분인가로부터 12개월이 경과했지만 여전히 분양 계약이 이뤄지지 않고 있다. 

GS건설에 따르면, 계약서에 의거 조합이 △1개월 이내 계약금 △5개월 1차 중도금 △11개월 2차 중도금을 지급해야 함에도 불구, 이를 지급하지 않고 있다. 

이처럼 지속적으로 사업 추진에 차질이 발생하자 GS건설은 지난달 19일 조합 측에게 조합원 이주비 금융비용 등 사업추진비 대여 중지를 통보했다. 나아가 27일에는 분양 계약 미체결에 의해 조합원 세대 옵션과 함께 발코니 창호공사가 이뤄질 수 없는 만큼 마감공사 및 지상층 공조공사 중단을 예고하기도 했다. 

GS건설 측에 따르면, 수 차례에 걸쳐 발코니 창호 공사업체 부재로 인한 지상층 공사지연 및 중단에 대한 입장을 전달했다. 그럼에도 불구 4월11일 열린 조합 임시총회에서도 △조합정관 변경 △시공자 도급계약서 변경 등 안건이 또 다시 부결되면서 공사 중단을 피할 수 없다는 설명이다. 

"조합의 명백한 귀책사유로 공사중단이 된 사항이므로 △지상층 공사중단시부터 재개시까지 공사기간 연장 △공사기간 연장에 따른 추가 공사비 부담 △일반분양자 입주지연에 따른 연체료 보상 등 일체의 비용을 조합에서 부담하는 사항이다."

◆"독소조항 포함된 계약 진행할 수 없어"

"시공사 측이 조합원 손해가 불가피한 독소조항을 추가한 계약을 진행할 순 없다. 조합원들이 원하는 건 합리적 요구를 받아들이라는 것뿐이다."

흑석3구역 조합원 '우리재산지킴이(이하 재산지킴이)'는 무능했던 전 조합 집행부가 시공사에 좌지우지되며 조합원 재산권에 손실을 가했다는 입장이다. 

시공사 선정(2010년 9월) 당시 파격적 제안을 아끼지 않던 GS건설의 경우, 선정 이후 '장사치' 본색을 드러냈다며 비난 수위를 높였다. 

지난 2019년 12월5일 현장 공사 착공에 돌입한 '흑석리버파크자이'는 조합과 시공사간 마찰로 인해 '공사 중단' 위기에 처했다. © 자이 공식 홈페이지

전 집행부가 GS건설과 합의해 공사비(4500억원)를 수주 당시대비 530억원 인상시켰으며, 분양대금 납부 방식도 입주 후 100% 완납에서 △계약금 10% △중도금 30% △잔금 60%으로 변경됐다는 것이다. 

재산지킴이 측은 GS건설 '공사 중단' 사유와 관련해 이를 크게 부정하지 않았다. 

"전 조합장을 포함한 집행부가 GS건설과 합의해 계약 내용을 조합원들에게 불리하게 변경하는 악행을 저질렀다. 이에 따라 우리 의견을 관철시키기 위해 임시총회(4월11일)에서 △조합정관 변경 △시공자 도급계약서 변경 등을 부결시킬 수밖에 없었다."

공사 중단 사유로 제시된 '발코니 창호 공사업체 부재' 역시 시공사 문제라는 주장이다. 

기존 업체 '엘지하우시스'는 당초 55억원으로 제시한 공사비를 최저가 입찰 경쟁에서는 125억원으로 높였지만 낙찰에 성공했다. 사전에 들러리를 수락한 코스모앤컴퍼니가 엘지하우시스 입찰 예정가보다 높은 금액으로 투찰했기 때문이다. 

물론 공정거래위원회를 통해 담합 사실이 드러나 엘지하우시스와의 계약이 해지됐지만, GS건설 측이 엘지하우시스와의 추진을 강요하고 있다는 설명이다. 

"창호공사 업체를 새롭게 선정해야 하지만, GS건설 측에서 이미지와 공사 지연을 이유로 엘지하우시스와의 계약을 강행할 것을 암묵적으로 강요하고 있다. 이마저 공사비도 아무런 보상 없이 55억원이 아닌 100억7000만원(비과세·관리비 제외)을 유지하는 조건이다."

일각에서는 주택도시보증공사(HUG, 이하 허그)가 책정한 일반 분양 가격도 마찰 요인으로 꼽힌다. 

최초 GS건설이 제시한 일반 분양가는 3500만원이며, 조합의 경우 최대 3200만원까지 예상했다. 하지만 정작 허그가 책정한 분양가는 2813만원에 불과했다. 즉 GS건설이 예상보다 낮게 책정된 일반 분양가만큼 조합 분담금이 늘릴 수밖에 없다는 것. 

물론 신속하게 정관 변경과 조합원 동호수를 추첨하고, 계약금을 납입하면 불필요한 지연 이자금액이 발생하지 않는다. 다만 조합원들은 모델하우스를 보지도 않고, 마감재가 일반 분양과 동일한 상황에서 섣불리 계약이 이뤄지면 향후 추가 특화 협상은 없을 것이라는 게 재산지킴이 측 판단이다. 

"GS건설은 사업추진비 대여중지 및 공사중단 예고 통보 등을 통해 전형적인 '조합원 흔들기'에 나서는 분위기다. 하지만 우리가 원하는 건 원활한 마감재 합의와 더불어 추가 분담금이 없이 신속히 사업이 진행되길 바라는 것이다."

◆비위 행위 해임에 따른 조합장 부재 관건

관련 업계에서는 이런 사태 원인으로 조합장 부재로 바라보고 있다. 

실제 현재 흑석3구역은 이전 조합장이 발코니 창호 업체 담합 적발과 낮은 일반분양가(3.3㎡당 2813만원) 등 사유로 해임되면서 법원에서 지정한 직무대행 체제로 조합이 운영되고 있다. 즉 직무대행이 조합원 니즈를 충족하지 못하면서 지킴이 측 반발이 더욱 거세지고 있는 것이다. 

지킴이도 조합장 부재를 우려, 현재 법원에서 대의원 해임 총회 안건이 결정되자 신임 조합장 선임 절차를 진행하고 있다. 

시공사인 GS건설도 이를 우려하고 있다. 

GS건설 관계자는 "공사비 상승 역시 사업기간 지연에 따른 어쩔 수 없는 부분이다. 또 이들이 제기하는 의혹들 모두 전 조합장에게 문제가 있었더라도 조합 총회를 통해 결정된 사안들이다. 현재 정리가 되지 않고 있는 부분에 있어 조합원들이 빨리 총회를 개최해 조합장을 선임해 이 상황을 정리해야 한다"라고 설명했다. 

흑석3구역은 현재 조합원과 시공사간 마찰을 중재할 조합장의 부재로 '공사 중단'이라는 최악의 상황에 직면했다. 

과연 조합원들이 하루빨리 총회를 진행, 신임 조합장을 선출해 일련의 문제를 정리할 수 있을지, 아니면 GS건설과의 합의를 통해 또 다른 대안을 제시할 수 있을지 관련 업계가 이를 주목하고 있다.